서울에서 집 살 때 주담대 얼마까지 나올까, 세 개의 한도 중 가장 작은 값

서울 아파트 시세표를 보며 "LTV 40%면 10억짜리 집에 4억은 나오겠지"라고 계산하는 사람이 많습니다. 실제로는 세 개의 한도가 동시에 걸리고, 은행은 그중 가장 작은 값까지만 빌려줍니다. 집값의 40%(LTV), 집값 구간별 금액 상한, 그리고 소득으로 정해지는 스트레스 DSR입니다. 어느 것이 먼저 걸리는지는 집값과 연소득에 따라 달라서, 같은 서울 아파트라도 사람마다 한도가 크게 다릅니다.

LTV·DTI·DSR의 정의와 스트레스 DSR이 도입된 과정은 DSR·LTV·DTI 계산법과 스트레스 DSR에서 다뤘습니다. 여기서는 2026년 10월 현재 서울에서 집을 사는 무주택자에게 적용되는 규칙과 시행일, 그리고 집값별로 어느 한도가 먼저 걸리는지만 봅니다.

한눈에 보기

기준일은 2026년 10월 5일입니다. 금융위원회는 2026년 8월 13일 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」에서 LTV(규제지역 40%, 비규제지역 70%), DSR(은행권 40%, 제2금융권 50%), 주택가격별 한도(6억·4억·2억 원)를 "확고하게 유지"한다고 밝혔습니다. 이 표의 규칙은 금융위원회 행정지도와 업권별 감독규정으로 운영되므로, 시행 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사람 등에게는 종전 규정이 적용되는 경과규정이 있습니다.

서울 전체가 규제지역이 된 뒤 달라진 것

2025년 10월 15일 국토교통부는 기존 강남·서초·송파·용산 4개 구에 더해 서울 나머지 21개 구 전체와 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했습니다. 같은 날 금융위원회는 규제지역 지정에 따라 강화된 대출규제가 10월 16일부터 즉시 적용된다고 밝혔습니다. 무주택자가 서울 집을 담보로 받는 주담대 LTV가 70%에서 40%로 낮아진 것이 가장 큰 변화입니다.

서울 전역의 아파트는 토지거래허가구역으로도 지정돼 2025년 10월 20일부터 계약 전에 구청 허가를 받아야 합니다. 대출 규제와는 별개 제도지만, 허가를 받으면 실거주 의무가 생기기 때문에 "전세를 끼고 사서 나중에 들어간다"는 계획은 대출과 허가 양쪽에서 막힙니다.

규제지역 주담대에는 다음 조건도 붙습니다.

• 6개월 안 전입: 수도권·규제지역에서 집을 사려고 주담대를 받으면 6개월 안에 그 집으로 전입해야 합니다(2025.6.28 시행).
• 1주택자는 처분 약정: 집이 한 채 있는 사람이 서울 집을 사려면 기존 주택을 6개월 안에 처분한다는 약정을 해야 무주택자와 같은 LTV를 받습니다. 처분하지 않으면 LTV 0%입니다.
• 신용대출 1억 원 초과 보유자: 1억 원을 넘는 신용대출을 받으면 대출일로부터 1년 동안 규제지역 주택을 살 수 없습니다.
• 신용대출 한도: 신용대출은 차주별 연소득 이내로 제한됩니다(2025.6.28). 신용대출로 계약금이나 부족한 잔금을 메우는 방법이 예전보다 훨씬 좁아졌습니다.

주택가격별 금액 상한: 집값이 오르면 한도가 줄어드는 구간

2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에 6억 원 상한이 생겼고, 10월 16일부터는 집값에 따라 상한이 나뉘었습니다. 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원입니다.

여기서 '시가'는 매매가가 아니라 금융권이 쓰는 가격입니다. 금융위원회 FAQ는 대출 신청일 기준으로 한국부동산원 가격이나 KB 부동산 시세의 일반평균가 등 공신력 있는 기관의 평가자료를 쓴다고 설명합니다. 시세가 15억 원 바로 위에 있는 집이라면 상한이 6억 원에서 4억 원으로 내려가므로, 계약 전에 은행이 보는 시세부터 확인해야 합니다.

분양 아파트의 중도금대출에는 이 상한이 적용되지 않지만, 입주 때 잔금대출로 바꾸는 순간 적용됩니다. 생활안정자금 목적 주담대는 이 상한 대상이 아니고, 대신 수도권·규제지역에서는 최대 1억 원으로 따로 제한됩니다(2025.6.28).

스트레스 DSR: 서울은 3%를 더해 계산

DSR은 모든 가계대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율이고, 은행권은 40%를 넘을 수 없습니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대에는 이 계산에 쓰는 스트레스 금리의 하한이 1.5%에서 3.0%로 올라갔습니다. 실제 내는 금리에는 붙지 않고 한도 계산에만 들어갑니다. 금융위원회 FAQ에 따르면 10월 16일 전에 받은 대출의 원리금은 당시 스트레스 금리로 계산하며, 3%를 소급하지 않습니다.

고정금리 기간이 길면 스트레스 금리를 덜 붙입니다. 2025년 7월 1일 시행된 3단계 기준으로 30년 만기 혼합형은 고정 기간 비중에 따라 스트레스 금리의 80%, 60%, 40%만 반영하고, 고정 기간이 21년 이상이면 붙이지 않습니다. 주기형은 40%, 30%, 20%를 반영합니다. 같은 소득으로도 상품 구조에 따라 한도가 달라지므로, 변동형과 혼합형 한도를 함께 물어보는 편이 좋습니다. 상품 구조의 차이는 주택담보대출 고정금리와 변동금리에서 정리했습니다.

가상 계산: 집값별로 어느 한도가 먼저 걸리나

무주택이고 생애최초 구입자가 아닌 두 사람이 서울 아파트를 산다고 가정합니다. 다른 대출은 없고, 30년 원리금균등 변동금리 주담대를 실제 금리 연 4.2%로 받는다고 둡니다(가정한 금리이며 실제 금리는 은행과 시점에 따라 다릅니다). DSR 계산 금리는 4.2% + 3.0% = 7.2%입니다.

• A씨(연소득 8천만 원): 연 원리금 3,200만 원(8천만 원 × 40%)까지 → 7.2%로 계산한 최대 대출 약 3억 9,286만 원
• B씨(연소득 1억 2천만 원): 연 원리금 4,800만 원까지 → 약 5억 8,929만 원

A씨는 집값이 약 9억 8천만 원을 넘는 순간부터 LTV가 아니라 소득이 한도를 정합니다. 14억 원 집이든 18억 원 집이든 빌릴 수 있는 돈이 같고, 18억 원 집이라면 세금과 비용을 빼고도 14억 원 넘는 현금이 필요합니다. 소득이 높은 B씨도 15억 원을 넘는 집에서는 금액 상한 4억 원에 막혀 A씨와 비슷해집니다. 스트레스 금리가 없다고 가정하면 A씨의 DSR 한도는 약 5억 4,531만 원이므로, 3%라는 숫자 하나가 A씨 한도를 1억 5천만 원가량 줄이는 셈입니다.

생애최초 구입자라면

생애최초 주택구입자는 수도권·규제지역에서 LTV 70%를 받습니다(2025.6.28에 80%에서 70%로 조정). 은행업감독규정 별표 6은 생애최초 주담대의 대출금액이 6억 원을 넘을 수 없다고 정하고 있고, 주택가격별 상한과 DSR도 그대로 적용됩니다.

A씨가 생애최초라면 9억 원 집의 LTV 한도는 6.3억 원이지만 6억 원 상한에 먼저 닿고, 다시 DSR 3.93억 원에 막혀 최종 한도는 약 3.93억 원입니다. 생애최초 혜택이 한도를 늘려 주는 구간은 LTV가 가장 작은 한도인 저가 주택에 한정되고, 소득이 낮을수록 그 효과가 작습니다.

2026년 8월 31일부터는 두 가지가 바뀌었습니다. 미성년 때 주택 지분을 상속받은 것처럼 불가피한 사유로 주택을 가졌던 이력이 있으면 금융회사 여신심사위원회 심사로 생애최초를 인정받을 수 있습니다. 또 무주택 청년 근로자가 집을 살 때 쓸 수 있는 DSR 장래소득 인정기준을 은행이 반드시 안내해야 합니다. 금융위원회 예시로는 연소득 4천만 원인 만 30세 차주의 30년 만기 주담대 한도가 12.5% 늘어납니다.

흔한 오해

1. "LTV 70%인 생애최초면 집값의 70%를 빌린다." 6억 원 상한과 DSR이 남아 있습니다. 서울에서는 DSR이 먼저 걸리는 경우가 많습니다.
2. "매매가 15억 원이면 6억 원까지 나온다." 상한 구간은 은행이 쓰는 시세(KB·한국부동산원 등)로 판단합니다. 시세가 15억 원을 넘으면 4억 원 구간입니다.
3. "스트레스 DSR 때문에 이자가 3% 더 붙는다." 스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰이고 실제 금리에는 붙지 않습니다.

직접 확인하는 법

• 규칙과 시행일: 금융위원회 보도자료(가계부채 점검회의, 금융 종합대책)와 함께 붙는 FAQ가 경과규정까지 가장 자세합니다.
• 규제지역 여부: 국토교통부 보도자료와 지정 공고에서 확인합니다. 서울은 2025년 10월 15일 발표로 25개 구 전역이 지정됐습니다.
• 내 한도: 은행 앱이나 창구의 DSR 산출 결과가 기준입니다. 기존 신용대출·자동차 할부가 있으면 그 원리금이 먼저 DSR을 차지하므로 위 계산보다 한도가 줄어듭니다.

정리

서울에서 무주택자가 받는 주담대 한도는 LTV 40%, 시가 구간별 상한(6억·4억·2억 원), 스트레스 금리 3%를 더한 DSR 40% 가운데 가장 작은 값입니다. 10억 원 아래 집은 LTV가, 그 위로는 소득이, 15억 원을 넘으면 금액 상한이 한도를 정하는 경우가 많습니다. 집을 고르기 전에 내 연소득으로 DSR 한도를 먼저 계산하면, 어느 가격대부터 대출이 더 늘지 않는지 바로 보입니다.

참고 자료

• 금융위원회, 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 (2026.8.13)
• 금융위원회, 2026년 8월 가계대출 동향 및 가계부채 점검회의(8.31 시행 과제 포함) (2026.9.9)
• 금융위원회, ‘26년도 가계부채 관리방안 (2026.4.1)
• 금융위원회, 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의 (2026.6.30)
• 금융위원회, 주택시장 안정화 대책 관련 긴급 가계부채 점검회의와 FAQ (2025.10.15)
• 국토교통부, 주택시장 안정화 대책: 규제지역·토지거래허가구역 서울 전역 지정 (2025.10.15)
• 금융위원회, 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 (2025.6.27)
• 금융위원회, 3단계 스트레스 DSR 시행방안 (2025.5.20)
• 국가법령정보센터, 은행업감독규정 별표 6 (2026.10.2 시행본)