전세 보증금을 월세로 돌릴 때 받을 수 있는 최대 월세

전세 계약 기간 중이나 갱신할 때 집주인이 "보증금 일부를 돌려줄 테니 그만큼 월세로 내 달라"고 하는 경우가 있습니다. 이때 월세를 얼마로 정할지는 두 사람이 마음대로 정하는 것 같지만, 주택임대차보호법은 상한을 정해 두었습니다. 상한은 고정된 숫자가 아니라 한국은행 기준금리에 연동되어 있어서, 기준금리가 오르내리면 같은 1억 원을 전환해도 받을 수 있는 최대 월세가 달라집니다. 법 조문과 시행령, 현재 기준금리로 계산해 봤습니다.

한눈에 보기

한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 2.75%에서 3.00%로 올랐고, 이 글의 기준일인 2026년 10월 4일까지 그대로입니다. 법령은 주택임대차보호법 2026년 1월 2일 시행본, 같은 법 시행령 2026년 7월 1일 시행본 기준입니다. 월세는 원 미만을 버렸습니다.

상한은 어떻게 계산하나

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우, 전환되는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정합니다.

1. 은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정하는 비율: 시행령 제9조제1항이 연 1할(10%)로 정했습니다.
2. 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율: 시행령 제9조제2항이 더하는 이율을 연 2%로 정했습니다.

기준금리가 8%를 넘지 않는 한 둘째 비율이 항상 낮으므로, 실제로는 "기준금리 + 2%p"가 상한입니다. 계산식은 다음과 같습니다.

기준금리가 3.00%인 지금은 연 5.0%이고, 1억 원을 전환하면 1억 원 × 5.0% ÷ 12 = 41만 6,666원이 월세 상한입니다. 2억 원이면 83만 3,333원, 5,000만 원이면 20만 8,333원입니다.

기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다

둘째 비율이 기준금리에 붙어 있기 때문에 금리가 0.25%p 움직이면 1억 원당 월세 상한은 약 2만 833원씩 움직입니다. 최근 3년의 월말 기준금리로 계산하면 다음과 같습니다.

조문은 "한국은행에서 공시한 기준금리"를 쓰므로, 전환을 합의하는 시점의 기준금리를 확인하면 됩니다. 같은 집, 같은 1억 원이라도 2026년 6월에 전환했다면 37만 5,000원, 지금 전환하면 41만 6,666원이 상한입니다.

상가는 왜 더 높을까

상가건물 임대차보호법 제12조도 같은 구조지만 숫자가 다릅니다. 시행령 제5조는 첫째 비율을 연 1할2푼(12%), 둘째 비율을 기준금리의 4.5배로 정했습니다. 기준금리 3.00%에서 4.5배는 13.5%라서 낮은 쪽인 12%가 적용되고, 1억 원을 전환하면 월세 상한은 100만 원입니다.

주택은 "더하기 2%p", 상가는 "곱하기 4.5배"라서 금리가 내려갈 때 상가 상한이 더 빠르게 내려갑니다. 기준금리가 2.50%라면 상가는 11.25%, 주택은 4.5%입니다. 주거용 오피스텔처럼 용도가 애매한 곳은 실제 사용 용도에 따라 어느 법이 적용되는지가 달라질 수 있으니 계약서와 실제 사용을 함께 확인해야 합니다.

갱신 때 5% 증액 한도와는 다른 규칙입니다

헷갈리기 쉬운 숫자가 하나 더 있습니다. 제7조제2항은 차임이나 보증금의 증액 청구가 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못한다고 정합니다. 증액은 계약이나 직전 증액 후 1년 안에는 청구할 수 없습니다(제7조제1항). 계약갱신요구권을 써서 갱신된 계약도 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 증감할 수 있습니다(제6조의3제3항). 다만 시·도는 조례로 이 상한을 5%보다 낮게 정할 수 있습니다.

정리하면 두 규칙은 대상이 다릅니다.

조문의 문구는 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"입니다. 계약 기간 중이나 갱신하면서 기존 보증금을 월세로 바꾸는 상황이 여기에 해당합니다. 처음부터 보증금과 월세를 정해 새로 계약하는 경우까지 이 상한이 적용되는지를 두고 다툼이 생기면, 아래의 분쟁조정위원회나 법률 상담으로 확인하는 편이 안전합니다.

상한을 넘겨 냈다면

제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그리고 제10조의2는 임차인이 제7조의2에 따른 산정률을 초과해 차임을 지급한 경우 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있다고 명시합니다.

예를 들어 보증금 1억 원을 전환하면서 월세를 50만 원으로 합의하고 12개월을 냈다면, 상한 41만 6,666원과의 차이 8만 3,334원씩 12개월분인 100만 8원을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 집주인과 합의가 안 되면 대한법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회(제14조)에 조정을 신청할 수 있습니다.

가상 계산: 1억 원을 돌려받고 월세를 내면

세입자 A씨는 서울의 전용 59㎡ 아파트에 보증금 3억 원으로 살고 있습니다. 무주택 세대주이고 총급여는 5,000만 원입니다. 계약 기간 중 집주인이 1억 원을 돌려주고 그만큼 월세로 바꾸자고 했고, A씨는 상한인 월 41만 6,666원에 동의했습니다.

A씨가 돌려받은 1억 원을 어디에 쓰느냐에 따라 실부담이 달라집니다. 아래 금리 4%와 3%는 비교를 위한 가정입니다.

①처럼 전세대출을 갚는 데 쓰면 이자 400만 원이 줄고 월세 실부담은 415만 원이라 1년 차이는 약 15만 원입니다. ②처럼 예금에 넣으면 세후 이자 254만 원으로 월세를 다 메우지 못해 1년에 약 161만 원을 더 쓰는 셈입니다. 상한 전환율 5.0%가 예금 금리보다 높고 대출 금리와 비슷하기 때문에 생기는 결과입니다. 반대로 월세로 바꾸면 집주인에게 맡긴 보증금이 줄어 보증금을 떼일 위험도 그만큼 줄어든다는 점은 표에 들어가지 않는 이득입니다.

월세 세액공제 조건

위 계산의 17%는 조세특례제한법 제95조의2와 시행령 제95조의 요건을 모두 갖췄을 때만 적용됩니다.

• 과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주(세대주가 공제를 받지 않으면 세대원도 가능)
• 총급여 8,000만 원 이하 근로자(종합소득금액 7,000만 원 초과 제외). 공제율은 15%이고, 총급여 5,500만 원 이하(종합소득금액 4,500만 원 초과 제외)면 17%
• 국민주택규모 주택이거나 기준시가 4억 원 이하 주택(오피스텔, 고시원 포함)
• 임대차계약서 주소지와 주민등록표 등본 주소지가 같을 것
• 공제 대상 월세는 연 1,000만 원까지

2025년 12월 개정으로 세대주의 배우자도 요건을 갖추면 추가로 공제받을 수 있게 되었지만, 부부 합계 월세가 1,000만 원을 넘으면 넘는 부분은 빠집니다(제95조의2제2항).

직접 확인하는 법

• 현재 기준금리: 한국은행 경제통계시스템(ECOS)에서 "1.3.1. 한국은행 기준금리 및 여수신금리"를 일별로 조회하면 변경일이 그대로 보입니다. 기준금리를 정하는 금통위 일정과 읽는 법은 한국은행 금통위 결정문 읽는 법에 정리했습니다.
• 법 조문: 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조를 함께 봐야 실제 숫자가 나옵니다. 법률에는 "대통령령으로 정하는 비율"이라고만 적혀 있기 때문입니다.
• 보증금 안전: 보증금이 크게 남아 있다면 대항력과 확정일자 순위가 더 중요합니다. 전입신고·확정일자 효력과 배당 순서는 전세 보증금 배당 순서에서 계산했습니다.

흔한 오해

• "전월세 전환율은 시장에서 정해진다": 시장에서 실제로 거래되는 전환율 통계와 법정 상한은 다릅니다. 계약 중 전환이라면 시장 시세가 높아도 법정 상한을 넘을 수 없습니다.
• "상한은 10%다": 10%는 두 비율 중 하나일 뿐이고, 낮은 쪽이 적용되므로 지금은 5.0%입니다.
• "합의했으니 상한을 넘어도 된다": 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없고, 초과분은 반환 청구 대상입니다.

정리

계약 중에 보증금을 월세로 돌릴 때 주택의 월세 상한은 전환 금액 × (기준금리 + 2%p) ÷ 12입니다. 2026년 10월 현재 기준금리 3.00%에서는 연 5.0%, 1억 원당 41만 6,666원입니다. 상가는 12%와 기준금리 4.5배 중 낮은 쪽이고, 갱신 때 5% 증액 한도는 별개의 규칙입니다. 전환을 받아들일지는 돌려받은 돈을 대출 상환에 쓰는지, 예금에 두는지, 세액공제를 받을 수 있는지에 따라 1년에 수십만에서 백몇십만 원 차이가 납니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 2026년 1월 2일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률), 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제14조(주택임대차분쟁조정위원회)
• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한), 2026년 5월 12일 시행본
• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률), 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터: 조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제), 2026년 9월 18일 시행본
• 국가법령정보센터: 조세특례제한법 시행령 제95조(월세 세액공제), 2026년 9월 18일 시행본
• 한국은행 ECOS: 1.3.1. 한국은행 기준금리 및 여수신금리(722Y001), 2026년 10월 4일 조회