전세 보증금은 전입신고 다음 날부터 지켜집니다

전세 계약서에 도장을 찍고 보증금을 보내면 보증금이 안전해졌다고 느끼기 쉽습니다. 하지만 법이 보증금을 지켜 주는 시점은 계약일도, 잔금일도 아닙니다. 주택임대차보호법은 집을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 임차인이 제3자에게 권리를 주장할 수 있다고 정합니다. 이 하루 차이와 확정일자, 소액임차인 기준이 집이 경매로 넘어갔을 때 돌려받는 금액을 정합니다. 주택임대차보호법과 시행령 원문을 확인하고, 가상의 경매 배당을 직접 계산했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 3일입니다. 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일 시행본, 시행령은 2026년 7월 1일 시행본이 현행이며, 소액임차인 금액은 2023년 2월 21일 개정된 시행령 제10조·제11조 기준입니다.

왜 전입신고 다음 날인가

주택임대차보호법 제3조제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 반면 은행이 대출을 내주며 설정하는 근저당권 같은 등기는 등기관이 등기를 마치면 접수한 때부터 효력이 생깁니다(부동산등기법 제6조제2항).

그래서 잔금일에 이사하고 전입신고를 한 날, 집주인이 같은 날 대출을 받아 근저당을 설정했다면 근저당이 하루 앞섭니다. 임차인의 대항력은 다음 날 생기기 때문입니다. 계약할 때 잔금일까지 새 담보를 설정하지 않는다는 특약을 넣고, 잔금 직전에 등기사항증명서를 다시 떼어 보는 이유가 여기에 있습니다.

전입신고만으로는 경매 대금에서 순서대로 돈을 받을 권리까지 생기지 않습니다. 그 권리는 확정일자에서 나옵니다.

확정일자는 배당 순서표의 날짜입니다

제3조의2제2항은 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증인 등 확정일자부여기관이 계약서에 찍어 줍니다(제3조의6).

주택 임대차 신고를 한 경우에는 따로 받을 필요가 없을 수 있습니다. 부동산거래신고법 제6조의5제3항은 임대차 계약 신고 접수가 완료되면 확정일자를 부여한 것으로 본다고 정합니다(임대차계약서를 제출한 경우로 한정). 같은 조 제1항은 반대로 임차인이 전입신고를 하면 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다. 다만 전입신고만 했다고 확정일자가 생기는 것은 아니므로 계약서를 제출해 신고했는지, 확정일자를 따로 받았는지 확인해야 합니다.

대항력은 다음 날, 확정일자는 받은 날 효력이 생기므로 우선변제의 순위는 둘 중 늦은 날을 기준으로 따집니다. 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하면 순위는 전입신고 다음 날입니다.

소액임차인은 근저당보다도 먼저 받습니다

확정일자는 날짜 순서대로 받는 권리라서 근저당이 먼저 설정된 집에서는 은행보다 뒤에 섭니다. 제8조는 여기에 예외를 둡니다. 보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 수 있습니다. 조건은 주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건(인도와 전입신고)을 갖추는 것입니다.

기준은 위 표와 같습니다. 서울에서 보증금이 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원까지 먼저 받지만, 1억 6,600만 원이면 최우선변제 대상이 아닙니다. 기준을 1원이라도 넘으면 전부 빠지는 구조입니다. 또 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고(제8조제3항, 시행령 제10조제2항), 한 집에 소액임차인이 여럿이면 합계가 2분의 1을 넘을 때 비율로 나눕니다.

어느 금액표를 적용하는지도 따져야 합니다. 2023년 2월 21일 개정 시행령 부칙은 새 금액을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되, 시행 전에 임차주택에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전 규정에 따른다고 정합니다. 그 이전에 설정된 근저당이 있는 집이라면 표보다 낮은 옛 기준이 적용될 수 있습니다.

가상 배당 계산

서울의 가상 주택이 경매로 팔려 경매 비용 등을 뺀 배당할 금액이 2억 3,000만 원이라고 가정합니다. 은행의 근저당 채권은 2억 원이고 근저당은 2024년에 설정되었습니다. 세금 체납이나 다른 권리는 없다고 둡니다.

• A: 보증금 1억 6,000만 원, 전입신고와 확정일자가 근저당 설정보다 늦음
• B: 보증금 1억 7,000만 원, 전입신고와 확정일자가 근저당 설정보다 늦음
• C: 보증금 1억 6,000만 원, 전입신고와 확정일자가 근저당 설정보다 먼저

A와 B를 비교하면 보증금이 1,000만 원 더 큰 B가 오히려 2,500만 원을 덜 돌려받습니다. 서울 기준 1억 6,500만 원을 넘어 최우선변제 대상에서 빠졌기 때문입니다. C는 같은 보증금이지만 근저당보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춰 전액을 받습니다. 못 받은 보증금은 임대인에게 청구할 채권으로 남지만, 집이 경매로 넘어간 임대인에게서 받아 내기는 쉽지 않습니다.

이 계산은 원리를 보여 주기 위한 단순화입니다. 실제 배당에서는 경매 비용, 당해세 같은 조세, 임금채권 등이 끼어들 수 있고 순위는 법원이 정합니다.

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면

이사를 가야 하는데 보증금을 돌려받지 못했다면 전출 신고를 하는 순간 대항요건(주민등록)이 사라질 수 있습니다. 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 합니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지되며, 그 뒤에 이사해도 잃지 않습니다(제3조의3제5항). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항). 등기가 끝나기 전에 이사하면 보호가 끊길 수 있으므로 등기 완료를 확인하고 옮기는 것이 안전합니다.

계약 전에 확인할 것

• 선순위 권리: 등기사항증명서 을구에서 근저당 설정일과 채권최고액을 봅니다. 배당할 금액에서 선순위 채권을 빼고도 내 보증금이 남는지 따져 봅니다.
• 다른 임차인의 보증금: 다가구주택이라면 먼저 들어온 임차인의 보증금도 앞섭니다. 임대인은 계약 때 확정일자 부여일, 차임, 보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 제시해야 하고(제3조의7), 계약 전 임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보를 요청할 수도 있습니다(제3조의6제4항).
• 잔금일 당일: 등기사항증명서를 다시 떼어 새 근저당이 없는지 보고, 이사와 전입신고, 확정일자를 같은 날 처리합니다. 효력은 다음 날 생긴다는 점을 기억합니다.
• 소액임차인 여부: 지역별 기준과 근저당 설정일에 따른 적용 기준을 확인합니다.

흔한 오해

1. "전입신고한 날부터 보호된다." 대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다.
2. "전입신고만 하면 경매에서 순서대로 받는다." 배당 순위는 확정일자까지 갖춰야 생깁니다.
3. "소액임차인은 보증금 전액을 먼저 받는다." 서울 기준 5,500만 원까지만이고, 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
4. "보증금이 조금 커도 비슷하게 보호된다." 기준을 넘으면 최우선변제에서 통째로 빠집니다.
5. "보증금을 못 받아도 일단 이사하면 된다." 임차권등기 없이 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다.

정리

전세 보증금을 지키는 권리는 세 겹입니다. 주택 인도와 전입신고로 다음 날부터 대항력이 생기고, 확정일자를 더하면 경매 대금에서 날짜 순서대로 받는 우선변제권이 생기며, 보증금이 지역별 기준 이하인 소액임차인은 일정액을 근저당보다도 먼저 받습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 5,500만 원까지입니다. 가상 계산에서 같은 집, 같은 배당금이라도 임차인이 돌려받는 돈은 순서에 따라 5,500만 원부터 1억 6,000만 원 전액까지 달라졌습니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기를 마친 뒤 이사합니다. 이 글은 법 조문을 설명한 것으로, 실제 사건의 배당 순위는 법원 판단과 다른 권리관계에 따라 달라집니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조(대항력 등), 2026년 1월 2일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등), 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령(대통령령 제33254호, 2023년 2월 21일) 부칙
• 국가법령정보센터: 부동산등기법 제6조(등기신청의 접수시기 및 등기의 효력발생시기)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5(다른 법률에 따른 신고 등의 의제)