1세대 1주택 양도세 비과세, 12억 원을 넘으면 얼마나 낼까

집 한 채를 오래 갖고 있다가 팔 때 가장 먼저 듣는 말은 "1주택이면 양도세 없다"입니다. 절반만 맞습니다. 법은 1세대 1주택의 양도소득을 비과세하면서도 양도가액이 12억 원을 넘는 집은 비과세 대상에서 뺍니다. 다만 12억 원을 넘었다고 차익 전체에 세금이 붙지는 않습니다. 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세하고, 거기서 보유·거주 기간에 따라 최대 80%를 다시 깎아 줍니다. 그래서 같은 가격에 팔아도 그 집에 몇 년 살았는지에 따라 세금이 열 배 가까이 차이 납니다. 소득세법과 시행령 원문으로 계산 순서를 따라가 보겠습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 소득세법은 2026년 7월 1일 시행본, 소득세법 시행령은 2026년 10월 1일 시행본(대통령령 제36737호)이 현행입니다. 지방소득세는 지방세법 2026년 7월 1일 시행본 기준입니다.

비과세 요건: 1세대, 1주택, 2년

1세대는 거주자와 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매로 이루어진 가족 단위입니다(소득세법 제88조제6호). 주택 수는 사람이 아니라 이 세대 단위로 셉니다. 부모와 같이 살며 생계를 같이하는 자녀가 집을 한 채 갖고 있다면 부모 집과 합쳐 2주택이 됩니다.

2년 보유는 취득일부터 양도일까지로 셉니다(시행령 제154조제5항, 법 제95조제4항). 여기에 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유기간 중 2년 이상 거주가 더 필요합니다(시행령 제154조제1항). 기준은 팔 때가 아니라 살 때입니다. 산 뒤에 조정대상지역으로 지정되었다면 거주요건은 없고, 반대로 조정대상지역일 때 샀다면 나중에 해제되어도 2년을 살아야 합니다. 거주기간은 주민등록등본상 전입일부터 전출일까지로 봅니다(같은 조 제6항).

보유·거주기간을 따지지 않는 예외도 있습니다. 공익사업으로 수용되는 경우, 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 안에 파는 경우, 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우입니다(시행령 제154조제1항 단서).

집을 옮기다 잠시 2주택이 된 경우

이사하면서 새 집을 먼저 사면 잠깐 2주택이 됩니다. 시행령 제155조제1항은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 사고, 새 주택 취득일부터 정해진 기간 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다. 그 기간은 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 산 경우 2년, 그 밖의 경우 3년입니다. 이 2년·3년 구분은 2026년 9월 30일 개정된 현행 시행령 문구이므로, 개정 전에 계약한 거래라면 부칙의 적용 시기를 함께 확인해야 합니다. 물론 종전 주택 자체도 2년 보유(필요하면 거주) 요건을 갖춰야 비과세입니다.

12억 원을 넘으면: 넘는 비율만큼만 과세

소득세법 제89조제1항제3호는 비과세 대상에서 "실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택"을 뺍니다. 그리고 시행령 제160조제1항이 과세할 차익을 이렇게 정합니다.

• 과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
• 적용할 장기보유특별공제액 = 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액

16억 원에 팔았다면 (16억 − 12억) ÷ 16억 = 25%만 과세 대상입니다. 차익이 얼마든 12억 원까지의 몫은 여전히 비과세로 남는 셈입니다. 12억 원을 1원이라도 넘으면 세금이 생기지만, 처음에는 그 비율이 아주 작아서 세금이 갑자기 뛰지는 않습니다. 12억 원은 공시가격이나 시세가 아니라 실제 거래한 가격(주택과 부수토지 합계) 기준입니다.

장기보유특별공제: 표 1과 표 2

과세 양도차익에서 보유기간에 따라 일정 비율을 빼 주는 것이 장기보유특별공제입니다. 3년 이상 보유한 토지·건물에 적용되며(소득세법 제95조제2항), 표가 두 개입니다.

표 1은 1년에 2%포인트씩 늘어 15년 이상 30%가 상한이고, 표 2는 보유와 거주 각각 1년에 4%포인트씩 늘어 10년 이상 40%가 상한입니다(중간 연차는 같은 간격). 표 2는 1세대 1주택이면서 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우에만 씁니다(시행령 제159조의4). 그래서 거주요건이 없는 지역의 집을 2년 넘게 보유만 하다 팔면 비과세는 받아도, 12억 원 초과분에는 표 1의 낮은 공제율이 붙습니다. 10년 보유·10년 거주면 40% + 40% = 80%가 최대입니다.

가상 계산: 16억 원에 판 B씨의 세 가지 경우

가상의 B씨 세대가 2016년에 6억 원에 산 아파트를 2026년에 16억 원에 판다고 가정합니다. 보유기간은 10년, 다른 주택은 없고, 취득세·중개수수료 등 필요경비는 1,000만 원으로 둡니다. 거주기간만 바꿔 세 경우를 계산했습니다.

③은 취득 당시 조정대상지역이 아니어서 거주 없이도 비과세 요건을 갖춘 경우입니다. 조정대상지역에서 산 집이라면 2년 거주가 비과세 요건 자체이므로 ③은 성립하지 않고, 차익 전체가 과세됩니다.

세율은 1년 이상 보유 주택이면 종합소득세와 같은 기본세율입니다(소득세법 제104조제1항제1호, 제55조제1항). ①은 1,400만 원 초과 5,000만 원 이하 구간이라 84만 원 + 초과분의 15%, ②는 8,800만 원 초과 1억 5,000만 원 이하 구간이라 1,536만 원 + 초과분의 35%, ③은 1억 5,000만 원 초과 3억 원 이하 구간이라 3,706만 원 + 초과분의 38%로 계산했습니다. 지방소득세는 같은 과세표준에 소득세율의 10분의 1 수준인 표준세율을 적용합니다(지방세법 제103조의3, 제92조).

같은 집을 같은 값에 팔아도 ①과 ③의 차이는 5,300만 원이 넘습니다. 12억 원 초과 비율은 똑같고, 차이는 전부 장기보유특별공제율에서 나옵니다.

흔한 오해

• "12억 원 넘으면 차익 전부에 세금": 아닙니다. 차익에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 몫만 과세합니다. 13억 원에 팔면 약 7.7%만 과세 대상입니다.
• "2년 살아야 비과세": 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에만 붙습니다. 다만 거주하지 않으면 12억 원 초과분의 장기보유특별공제가 표 1(최대 30%)로 낮아집니다.
• "부부 공동명의면 12억 원이 두 배": 집의 일부가 다른 사람 소유여도 그 부분을 포함한 전체 주택 기준으로 환산한 가격이 12억 원을 넘으면 고가주택입니다(시행령 제156조제1항). 1세대 1주택 여부도 세대 단위로 봅니다.
• "2년 안 채우고 팔아도 1주택이니 괜찮다": 보유 2년 미만이면 비과세가 안 될 뿐 아니라 주택은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 단일세율이 적용됩니다(소득세법 제104조제1항제2호·제3호).

직접 확인하는 법

비과세 여부는 계약 전에 따져야 합니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지는 취득일 당시 국토교통부 지정 공고로, 거주기간은 주민등록초본의 전입·전출 이력으로 확인합니다. 홈택스 양도소득세 신고 화면에 양도·취득가액과 보유·거주기간을 넣으면 위 표와 같은 순서로 계산됩니다. 12억 원을 넘어 과세분이 생기면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다(소득세법 제105조제1항제1호).

집값과 함께 대출 부담을 보고 있다면 주택담보대출 고정금리와 변동금리와 가계부채와 DSR도 함께 보면 좋습니다.

정리

1세대 1주택 비과세의 핵심은 세대 기준 1주택, 2년 보유, 그리고 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주입니다. 12억 원을 넘는 집은 넘는 비율만큼만 과세되고, 그 과세 차익은 2년 이상 거주했다면 보유·거주 각각 연 4%씩 최대 80%까지 공제됩니다. 비싼 집일수록 세금을 가르는 변수는 가격보다 실제로 거주한 햇수입니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 소득세법 제88조(정의) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제89조(비과세 양도소득) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) 표 1·표 2 (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제103조(양도소득 기본공제) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)·제55조(세율) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제156조(고가주택의 범위) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제103조의3(양도소득 개인지방소득세 세율)·제92조(세율) (2026년 7월 1일 시행본)