주택담보대출, 고정금리와 변동금리는 무엇이 다를까

한국은행 통계로 2026년 8월 예금은행의 신규 주택담보대출 평균 금리는 연 4.66%였습니다. 이 가운데 고정형은 4.88%, 변동형은 4.53%였고, 고정금리 비중은 35.3%였습니다. 같은 통계에서 이 비중은 2024년 7월 96.4%였으니 2년 만에 3분의 1 남짓으로 줄었습니다.

고정이냐 변동이냐는 보통 "금리가 오를까 내릴까"로만 이야기되지만, 금리가 무엇을 기준으로 정해지는지, 언제 바뀌는지, 중간에 갚으면 비용이 얼마인지도 따져야 합니다. 이 글은 구조를 풀고, 가상 차주의 계산과 실제 통계로 차이를 확인합니다. 어느 쪽이 낫다는 결론은 내리지 않습니다. 은행연합회도 예상 대출 기간, 시장금리 전망, 중도상환수수료 부담에 따라 달라진다고 설명합니다.

한눈에 보기

대출금리는 기준금리와 가산금리의 합

은행연합회 소비자포털은 대출금리를 이렇게 설명합니다.

변동금리 대출 약정서에는 보통 "잔액기준 COFIX + 1.3%"처럼 기준금리와 가산금리의 합으로 적힙니다(은행연합회 예시). 앞부분은 시장에서 정해지고, 뒷부분은 은행이 정합니다.

은행연합회가 꼽는 가산금리 구성 항목은 리스크프리미엄, 유동성프리미엄, 신용프리미엄(차주의 신용등급·담보 종류에 따른 예상 손실), 자본비용, 업무원가, 법적비용, 기대이익률, 그리고 부수거래 감면 금리와 영업점장 전결 조정금리입니다. 같은 기준금리를 쓰는 대출이라도 신용점수, 담보, 거래 실적에 따라 최종 금리가 달라집니다.

가산금리가 올랐다고 대출금리가 반드시 오르는 것도 아닙니다. 은행연합회 설명대로 기준금리가 더 크게 내려가면 가산금리가 올라도 대출금리는 내려갈 수 있습니다.

변동금리의 기준, COFIX와 금융채

은행은 변동금리의 기준으로 COFIX, 금융채 금리, CD 금리 같은 공표 금리를 씁니다.

COFIX(자금조달비용지수)는 은행연합회가 정보제공은행 8개(신한·우리·SC제일·하나·국민·한국씨티·농협·중소기업은행)의 자금조달 금리를 가중평균해 매달 공시합니다. 세 가지가 있습니다.

• 신규취급액기준: 대상월 한 달 동안 새로 취급한 수신상품의 가중평균금리입니다.
• 잔액기준: 대상월 말에 보유한 수신상품 잔액의 가중평균금리라 과거 조달분이 남아 천천히 움직입니다.
• 신 잔액기준: 잔액기준에 기타 예수금, 기타 차입금, 결제성자금까지 포함한 값입니다(2019년 7월부터 공시).

금융채 금리는 금융기관이 발행하는 무담보 채권의 유통금리로, 민간 신용평가기관이 신용등급별·만기별로 발표합니다.

2026년 9월 15일 공시된 8월분은 신규취급액기준 3.18%, 잔액기준 3.05%, 신 잔액기준 2.71%였고 다음 공시일은 10월 15일입니다. 한국은행 기준금리는 ECOS 월말 값으로 6월 2.50%, 7월 2.75%, 8월 3.00%였습니다. 같은 석 달 동안 신규취급액기준은 3.05%, 3.18%, 3.18%, 잔액기준은 2.94%, 3.00%, 3.05%였습니다.

은행연합회에 따르면 기준금리 변동은 하루 단위로 고시되는 CD 금리나 금융채 금리에는 비교적 빨리, 월 단위로 공시되는 COFIX에는 한 달 이상, 변동성이 낮은 잔액기준·신 잔액기준에는 더 오래 걸려 반영될 수 있습니다. 기준금리가 대출까지 번지는 큰 그림은 기준금리가 오르면 내 돈에 생기는 일에서 다뤘습니다.

혼합형과 주기형은 무엇이 다른가

만기까지 같은 금리를 내는 것이 고정금리라면, 혼합형과 주기형은 고정 기간이 정해져 있습니다. 금융위원회는 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025년 5월 20일)에서 이 둘을 순수 고정금리 대출과 구분하고 다음 예를 들었습니다.

• 5년 혼합형: 5년간 금리가 고정된 뒤, 6개월 주기로 금리가 변동되는 대출
• 5년 주기형: 5년 주기로 금리가 변동되는 대출

혼합형은 고정 기간이 끝나면 6개월마다 금리가 바뀌고, 주기형은 5년마다 금리가 다시 정해집니다. 두 가지 모두 고정 기간 안에는 시장금리가 올라도 금리가 그대로이지만, 그 기간이 지나면 그때의 기준금리와 가산금리가 적용됩니다. 고정 기간이 길수록 스트레스 DSR 가산금리를 덜 붙이는 규정이 있어 빌릴 수 있는 한도에도 영향을 줍니다. 자세한 내용은 DSR·LTV·DTI 계산법과 스트레스 DSR에서 정리했습니다.

실제 금리는 어땠나

한국은행 ECOS는 예금은행의 주택담보대출 신규취급액 기준 가중평균금리를 고정형과 변동형으로 나눠 공표합니다. 개별 상품이 아니라 은행 전체의 평균이고 차주·상품 구성이 시기마다 다르므로, 내가 받을 금리가 아니라 흐름을 보는 자료입니다. 통계의 고정형에 일정 기간만 고정인 상품이 섞여 있는지는 ECOS 통계표 주석에서 확인하세요.

변동형이 항상 더 싸지는 않았습니다. 2022년 11월부터 2026년 3월까지 41개월 중 2024년 11월을 뺀 40개월은 변동형이 고정형보다 높았습니다. 변동형은 2022년 12월 5.37%까지 올랐고, 격차가 가장 컸던 2023년 1월에는 변동형이 0.89%p 높았습니다. 반대로 2026년 4월부터는 고정형이 더 높고, 8월에는 4.88%와 4.53%로 0.35%p 차이입니다.

변동형이 더 비쌌던 2023~2024년에는 고정금리 비중이 80%대 후반~90%대였고 2024년 7월에 96.4%까지 올랐습니다. 2026년 들어 고정형이 더 높아지자 3월 60.8%, 6월 37.7%, 7월 31.9%로 빠르게 떨어졌고 8월에는 35.3%로 소폭 반등했습니다. 대출을 받는 시점에 월 이자가 더 적은 쪽으로 선택이 쏠린 것으로 읽을 수 있습니다.

가나 씨의 3억 원 30년 대출로 비교

가상 차주 가나 씨가 3억 원을 30년(360개월) 원리금균등으로 빌린다고 하겠습니다. 시작 금리는 위 통계의 2026년 8월 평균인 고정 4.88%, 변동 4.53%로 가정합니다. 5년 혼합형은 처음 5년을 4.88%로 두고 그 뒤를 변동으로 계산합니다(실제 시작 금리는 상품마다 다릅니다). 변동금리는 12개월마다 금리가 바뀌고, 바뀔 때마다 남은 원금과 기간으로 월 상환액을 다시 계산하도록 단순화했습니다. 우대금리와 부대비용은 넣지 않았고, 금리 경로는 전망이 아니라 가정입니다.

표의 숫자는 월 단위 상환 스케줄을 직접 계산해 구했습니다.

• 처음 격차는 작습니다. 첫 달 월 상환액 차이는 약 6만 3천 원(158.9만 원과 152.5만 원)입니다.
• 금리가 한 방향으로 계속 움직이면 격차가 커집니다. 변동이 3년 연속 0.5%p씩 오르면 월 상환액이 약 26.5만 원 늘고, 같은 폭으로 내리면 총이자가 고정보다 1억 원 넘게 줄어듭니다.
• 손익분기는 생각보다 가깝습니다. 변동금리가 1년 뒤 한 번만 0.37%p 올라 4.90%에서 29년 동안 유지되면 총이자가 고정 4.88%와 같아집니다. 시작 때의 0.35%p 차이는 작은 금리 상승 한 번으로 사라집니다.

중도상환수수료는 어떻게 확인하나

중간에 갈아타거나 갚을 가능성이 있다면 중도상환수수료를 계산에 넣어야 합니다.

1. 부과 기간. 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조 제1항 제4호 나목은 대출 계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우 등 일부를 제외하고는 중도상환수수료를 부과하지 못하도록 합니다. 주택담보대출은 3년이 지나면 보통 수수료가 없다는 것이 은행연합회 설명입니다.

2. 수수료율. 금융위원회는 2024년 7월 감독규정을 고쳐 중도상환수수료를 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 같은 실비용 안에서만 받도록 했습니다. 개편된 수수료율은 2025년 1월 13일 이후 새로 체결되는 계약부터 적용됐고, 은행권 평균 고정금리 주택담보대출 수수료율은 1.43%에서 0.56%로 낮아졌다고 금융위원회가 발표했습니다. 내 수수료율은 약정서와 은행연합회 소비자포털의 공시로 확인해야 합니다.

3. 계산식. 은행연합회가 안내하는 식은 다음과 같습니다.

수수료를 받는 기간이 대출 만기보다 짧으면 대출기간은 그 기간(3년)으로 보고, 대출잔여일수는 3년에서 경과일수를 뺀 값입니다.

가나 씨가 변동 4.53%로 3억 원을 빌린 뒤 수수료율 0.7%(가상 값)를 적용받는다고 해 보겠습니다. 갚는 시점별 원금 잔액과 수수료를 계산하면 다음과 같습니다.

수수료는 시간이 갈수록 줄어 36개월에 0이 됩니다(월 단위로 단순화한 값입니다). 은행연합회도 변동금리를 고정금리로 바꿀 때는 중도상환수수료 부담을 확인해 득실을 따지라고 안내합니다.

흔한 오해

1. "고정금리면 30년 동안 이자가 같다." 만기까지 같은 금리를 내는 순수 고정금리가 있고, 5년 혼합형이나 5년 주기형처럼 일정 기간만 고정인 구조가 따로 있습니다. 약정서에서 고정 기간과 그 뒤의 기준금리를 확인하세요.
2. "변동금리는 처음부터 늘 더 싸다." 은행연합회는 통상 변동금리가 더 낮다고 설명하지만, 한국은행 통계에서는 2022년 11월~2026년 3월 대부분의 달에 변동형이 더 높았습니다.
3. "한국은행 기준금리가 오르면 내 변동금리도 바로 오른다." 내 금리는 약정서의 기준(COFIX 종류나 금융채)과 재산정 주기에 따라 바뀝니다. 월 단위로 공시되는 COFIX는 반영에 한 달 이상, 잔액기준은 더 오래 걸릴 수 있습니다.

직접 확인하는 법

• 내 대출의 구조: 대출약정서에서 기준금리(COFIX 종류인지 금융채인지), 가산금리, 금리 재산정 주기, 고정 기간을 확인하세요.
• COFIX: 은행연합회 소비자포털의 COFIX 공시에서 세 가지 값과 다음 공시일을 볼 수 있습니다.
• 시장 평균 금리: 한국은행 ECOS의 '예금은행 대출금리(신규취급액 기준)'와 '예금은행 고정 및 변동금리대출 비중(신규취급액 기준)' 표에서 월별 시계열을 볼 수 있습니다.
• 중도상환수수료: 약정서와 은행연합회 소비자포털의 수수료율 공시를 보고 위 계산식에 내 금액과 경과 기간을 넣어 보세요. 정확한 금액은 상환 전에 은행에서 조회됩니다.

정리

고정금리와 변동금리의 차이는 금리가 언제 바뀌느냐에 있습니다. 변동금리는 COFIX나 금융채 같은 기준금리의 움직임을 재산정 주기마다 반영하고, 혼합형과 주기형은 일정 기간 고정한 뒤 변동 또는 재산정으로 넘어갑니다. 2026년 8월 평균 금리는 고정형 4.88%, 변동형 4.53%였고, 3억 원 30년 가상 대출에서는 이 0.35%p 차이가 금리 경로에 따라 총이자 수천만 원에서 1억 원 안팎의 차이로 커지거나 뒤집혔습니다.

어떤 구조가 맞는지는 이 대출을 얼마 동안 쓸지, 월 상환액이 늘어도 감당할 수 있는지, 중간에 갚을 때 수수료가 얼마인지에 달려 있습니다. 이 글의 표는 정답이 아니라 내 숫자를 넣어 볼 틀이니, 실제 조건은 대출 상담 때 확인하세요.

참고 자료

• 은행연합회 소비자포털: 대출금리에 대한 이해(대출금리 구조, 가산금리, 금리 유형)
• 은행연합회 소비자포털: COFIX 공시(2026.9.15 공시 기준)
• 은행연합회 소비자포털: COFIX 개요
• 은행연합회 소비자포털: 대출수수료(중도상환수수료 계산식)
• 한국은행 경제통계시스템(ECOS): 1.3.3.2.1 예금은행 대출금리(신규취급액 기준)
• 한국은행 경제통계시스템(ECOS): 1.3.3.4.1 예금은행 고정 및 변동금리대출 비중(신규취급액 기준)
• 금융위원회: 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5.20)
• 금융위원회: 1월 13일 신규 대출부터 중도상환수수료율 인하(2025.1.9)
• 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조(불공정영업행위의 금지)