리츠는 왜 이익의 90%를 배당하고 금리에 약할까

상장 리츠의 배당수익률은 일반 상장사보다 높은 경우가 많습니다. 경영진이 주주에게 특별히 너그러워서가 아닙니다. 법이 이익의 대부분을 배당하라고 요구하고, 그렇게 하면 법인세를 사실상 내지 않게 해 주기 때문입니다. 이 구조를 알면 리츠가 왜 금리 뉴스에 민감하게 움직이는지도 함께 설명됩니다. 부동산투자회사법과 법인세법·소득세법 원문, 국토교통부 리츠정보시스템 수치로 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 부동산투자회사법은 2025년 11월 28일 시행본, 같은 법 시행령은 2026년 9월 15일 시행본, 법인세법과 소득세법은 2026년 7월 1일 시행본, 조세특례제한법은 2026년 9월 18일 시행본이 현행입니다. 국토교통부 리츠정보시스템에 따르면 국내 리츠는 480개, 자산총액은 129.82조 원(2026년 9월 기준)이고, 이 가운데 상장 리츠는 23개(2026년 10월 기준)입니다.

90% 배당 의무와 법인세 공제는 한 쌍이다

리츠(부동산투자회사)는 투자자 돈을 모아 부동산을 사고, 임대료와 매각 차익을 주주에게 나눠 주는 회사입니다. 부동산투자회사법 제2조는 리츠를 세 가지로 나눕니다. 임직원을 두고 직접 운용하는 자기관리 리츠, 운용을 자산관리회사에 맡기는 위탁관리 리츠, 구조조정 부동산에 투자하는 기업구조조정 리츠입니다.

제28조제1항은 리츠가 상법상 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을 배당하도록 정합니다. 여기서 자산의 평가손실(직전 사업연도까지 누적된 평가손실 포함)은 고려하지 않고, 상법상 이익준비금도 적립하지 않습니다. 건물 가치가 장부상 떨어졌다는 이유로 배당을 줄일 수 없게 만든 장치입니다. 자기관리 리츠만 예외로 50% 이상이면 되고, 90% 미만으로 정하려면 주주총회 특별결의가 필요합니다(제28조제2항).

이 의무는 세금 혜택과 맞물려 있습니다. 법인세법 제51조의2는 위탁관리 리츠와 기업구조조정 리츠가 배당가능이익의 90% 이상을 배당하면 그 배당금액을 해당 사업연도 소득금액에서 공제합니다. 이익을 거의 다 나눠 주면 회사 단계의 과세소득이 0에 가까워지고, 세금은 배당을 받은 주주 단계에서 한 번만 걷는 구조입니다. 자기관리 리츠는 이 조항의 대상이 아니어서 일반 회사처럼 법인세를 냅니다. 같은 "리츠"라도 형태에 따라 배당 여력이 달라지는 이유입니다.

공제 한도도 있습니다. 배당금액이 그 해 소득금액(이월결손금 차감 후)보다 많으면 초과분은 다음 사업연도부터 5년 안에 이월해 공제할 수 있지만, 이월된 해에도 배당가능이익의 90% 이상을 배당하지 않으면 이월분을 공제받지 못합니다(제51조의2제4항).

이익보다 많이 줄 수 있는 이유: 감가상각비

건물은 회계상 매년 감가상각비가 비용으로 잡히지만, 그만큼 현금이 나가지는 않습니다. 그래서 리츠의 현금 흐름은 회계상 순이익보다 큰 경우가 많습니다. 제28조제3항은 위탁관리 리츠가 이익을 초과해 배당할 수 있게 하고, 시행령 제32조는 그 범위를 해당 연도 감가상각비 이내, 금전 배당으로 제한합니다. 초과배당을 하려면 분배 절차와 시기를 정관에 미리 정해 두어야 합니다.

상장 리츠가 총자산의 10% 이상을 차지하는 부동산을 팔아 그 이익을 배당하려면 사업연도 말 10일 전까지 이사회에서 배당 여부와 예정 금액을 결의해야 합니다(제28조제4항, 시행령 제32조제4항). 매각 차익이 생긴 해에 배당이 크게 늘었다면 이런 일회성 배당인지 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

가상 계산: 가나리츠의 배당은 어디서 나오나

가나리츠는 가상의 위탁관리 상장 리츠입니다. 오피스 빌딩 한 채를 3,000억 원에 샀고, 자기자본 1,500억 원(주당 5,000원 × 3,000만 주)과 차입금 1,500억 원으로 자금을 마련했습니다. 차입금은 자기자본의 1배라 제29조의 2배 한도 안에 있습니다.

가나리츠가 주당 300원을 배당하고 주가가 5,000원이면 배당수익률은 6.0%입니다. 배당금 90억 원이 순이익 60억 원보다 크므로, 법인세법 제51조의2에 따라 그해 소득금액 전부가 공제되어 회사 단계 법인세는 생기지 않습니다(초과분의 이월 여부는 제4항을 따릅니다). 숫자는 모두 가상이고, 실제 리츠의 이익배당한도는 상법 제462조와 정관, 회계 처리에 따라 달라집니다.

금리가 오르면 두 경로로 흔들린다

1. 요구 배당수익률이 올라 주가가 내려간다

리츠 배당은 예금 이자나 국고채 이자와 경쟁합니다. 안전한 채권 금리가 오르면 투자자는 리츠에도 더 높은 배당수익률을 요구하고, 배당이 그대로라면 주가가 내려가야 수익률이 맞춰집니다. 채권 가격과 금리가 반대로 움직이는 원리와 같은 계산입니다.

2. 이자비용이 늘어 배당 자체가 줄어든다

리츠는 차입이 많은 회사입니다. 차입금을 더 높은 금리로 다시 빌리면 이자비용이 늘고, 배당할 현금이 그만큼 줄어듭니다.

차입금리 1%포인트 상승은 이자비용을 15억 원 늘려 배당 가능 현금을 90억 원에서 75억 원으로, 주당 300원에서 250원으로 줄입니다. 요구 수익률 상승과 겹치면 하락 폭이 두 배가 됩니다. 반대로 금리가 내리면 두 경로가 모두 리츠에 유리하게 작동합니다. 실제 주가는 공실률, 임대료 재계약, 자산 가치 평가에도 영향을 받으므로 이 표는 금리 효과만 떼어 본 단순화입니다.

개인이 받는 리츠 배당의 세금

리츠 배당은 소득세법 제17조의 배당소득입니다. 배당을 지급할 때 소득세 14%(제129조제1항제2호)를 원천징수하고, 지방세법 제103조의13에 따라 그 10%인 1.4%를 지방소득세로 함께 떼므로 합계 15.4%입니다. 이자·배당소득이 연 2천만 원 이하면 원천징수로 끝나고(소득세법 제14조제3항제6호), 넘으면 종합소득에 합산됩니다.

종합과세가 될 때 일반 상장사 배당과 다른 점이 있습니다. 일반 배당은 회사가 이미 법인세를 냈다는 이유로 배당액의 10%를 더해(Gross-up) 계산한 뒤 그만큼 세액공제를 해 줍니다(제17조제3항, 제56조). 그러나 법인세법 제51조의2를 적용받은 법인의 배당은 이 가산 대상에서 빠집니다(제17조제3항제5호, 시행령 제27조의3). 리츠는 회사 단계에서 법인세를 내지 않았으므로 배당세액공제도 없습니다.

오른쪽 열은 조세특례제한법 제87조의7의 특례입니다. 공모부동산투자회사(부동산투자회사법 제49조의3)나 공모 부동산펀드 등에 2026년 12월 31일까지 투자한 금액 중 1인당 5천만 원 한도에서, 투자일부터 3년 이내에 생긴 배당은 종합과세하지 않고 9%로 분리과세합니다. 증권사에 대상 내역을 제출해야 적용되고, 3년이 되기 전에 팔면 다른 공모부동산 상품으로 전환하는 경우 등 시행령이 정한 예외를 빼고 감면받은 세액을 추징합니다(같은 조 제2항·제4항). 투자 기한은 현행 조문 기준이며, 연말 세법 개정으로 바뀔 수 있으니 투자 시점에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 절세 계좌를 함께 쓰는 방법은 ISA·연금저축·IRP 비교에 정리해 두었습니다.

흔한 오해

• "배당수익률이 높으니 안전하다": 높은 배당은 법이 정한 구조의 결과일 뿐, 원금을 지켜 주지 않습니다. 위 표처럼 금리가 1%포인트 움직이면 주가가 두 자릿수로 움직일 수 있습니다.
• "이익보다 많이 주면 무리한 배당이다": 감가상각비 범위의 초과배당은 법이 허용한 것입니다. 다만 건물 보수나 재투자에 쓸 현금도 줄어드는 만큼, 장기적으로 자산 가치를 어떻게 유지하는지 투자보고서에서 확인할 부분입니다.
• "리츠정보시스템의 배당수익률 = 내 수익률": 리츠정보시스템의 상장 리츠 배당수익률은 직전 결산기 배당금을 평균 납입자본으로 나눠 연환산한 값입니다. 지금 시장 가격에 사는 투자자의 수익률은 배당금을 현재 주가로 나눠 다시 계산해야 합니다.

직접 확인하는 법

국토교통부 리츠정보시스템에서 개별 리츠의 투자보고서, 배당 내역, 차입 현황을 볼 수 있습니다. 확인할 순서는 배당 재원(순이익과 초과배당 비중), 차입금 만기와 금리(고정·변동), 자산 매각 이익 포함 여부입니다. 배당락일과 기준일의 관계는 배당주는 언제 사야 배당을 받을까와 같습니다.

정리

리츠의 높은 배당은 "이익의 90% 이상을 나눠 주면 법인세를 공제해 준다"는 법의 설계에서 나옵니다. 그 대가로 리츠는 이익을 쌓아 두지 못하고 차입에 기대는 경우가 많아, 금리가 오르면 할인율과 이자비용 두 경로로 동시에 압박을 받습니다. 개인 투자자 쪽에서는 15.4% 원천징수가 기본이고, 공모리츠 9% 분리과세는 투자 기한·한도·보유 기간 조건을 모두 맞춰야 받을 수 있습니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 부동산투자회사법 제28조(배당) (2025년 11월 28일 시행)
• 국가법령정보센터, 부동산투자회사법 제2조(정의) (2025년 11월 28일 시행)
• 국가법령정보센터, 부동산투자회사법 제25조(자산의 구성) (2025년 11월 28일 시행)
• 국가법령정보센터, 부동산투자회사법 제29조(차입 및 사채 발행) (2025년 11월 28일 시행)
• 국가법령정보센터, 부동산투자회사법 시행령 제32조(초과배당의 범위 등) (2026년 9월 15일 시행)
• 국가법령정보센터, 법인세법 제51조의2(유동화전문회사 등에 대한 소득공제) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제17조(배당소득) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제129조(원천징수세율) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제27조의3(법인세의 면제 등을 받는 법인 등) (2026년 10월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제103조의13(특별징수의무) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 조세특례제한법 제87조의7(공모부동산집합투자기구의 집합투자증권의 배당소득에 대한 과세특례) (2026년 9월 18일 시행)
• 국토교통부 리츠정보시스템, 리츠 현황 (2026년 9월·10월 기준, 2026년 10월 5일 조회)