청년 매입임대와 행복주택, 시세 몇 %에 몇 년 살까

청년이 LH에서 받을 수 있는 임대주택은 크게 둘입니다. LH가 도심의 다가구·오피스텔 등을 사들여 빌려주는 청년 매입임대주택과, 새로 지은 단지에 대학생·청년·신혼부부를 섞어 입주시키는 행복주택입니다. 둘 다 "시세보다 싸게 오래 산다"로 소개되지만 얼마나 싼지, 몇 년 살 수 있는지, 부모 소득을 보는지가 다릅니다. 2026년 9월 말 LH청약플러스에 올라온 실제 공고와 법령으로 두 제도를 나란히 놓았습니다.

한눈에 보기

기준일은 2026년 10월 5일입니다. 공공주택 특별법 시행규칙은 2026년 8월 24일 시행본, 기존주택등 매입임대주택 업무처리지침은 2026년 8월 25일 개정본, 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준은 국토교통부고시 제2025-152호(2025년 3월 31일)가 현행입니다. 소득·자산 금액은 2026년 9월 29~30일 LH 입주자모집공고에 적힌 값입니다.

시세의 몇 %인가: 두 제도의 계산법

청년 매입임대는 지침 제15조제2항이 최초 임대보증금과 월 임대료를 "시중 임대료에 대한 감정평가금액의 50% 범위 내"에서 정하게 합니다. 실제 공고에서는 순위별로 나눕니다. 2026년 3차 대구경북지역 청년매입임대 공고(2026년 9월 29일)는 1순위(수급자·차상위·지원대상 한부모가족)를 시중 시세의 40%, 임대보증금 100만 원으로, 2·3순위를 시세의 50%, 임대보증금 200만 원으로 정했습니다. 보증금이 낮은 대신 대부분이 월 임대료이며, 보증금을 10만 원 단위로 늘려 월 임대료를 낮출 수 있습니다. 이때 전환이율은 연 6%라서 보증금 300만 원을 더 내면 월 임대료가 15,000원 줄어듭니다.

행복주택은 공식이 고시에 있습니다. 주변 주택의 최근 1년 전월세 거래를 조사해 전액 보증금으로 환산한 "임대시세"를 정하고, 여기에 공급대상별 계수를 곱한 뒤 절반은 보증금, 절반은 월 임대료로 나눕니다.

• 표준임대보증금 = 임대시세 × 공급대상 계수 × 50%
• 표준임대료 = 표준임대보증금 × 시장전환율(해당 지역의 실제 전월세 전환율)

임대시세는 매년 4월 1일을 기준으로 갱신되고, 재계약 때 임대료는 그 시점 임대시세로 다시 계산한 표준 금액을 넘을 수 없습니다(고시 제2조제5항, 제8조).

실제 공고로 계산해 보기

2026년 9월 30일 공고된 인천석남 어울림센터 행복주택 21A형(전용 21.52㎡)의 임대조건입니다.

공식을 거꾸로 풀면 이 집의 임대시세가 나옵니다. 34,632,000원 ÷ (0.72 × 0.5) ≈ 9,620만 원이고, 월 임대료 176,040원 × 12 ÷ 34,632,000원 ≈ 연 6.1%가 이 단지에 적용된 전환율입니다. 소득 없는 청년의 보증금을 같은 방식으로 풀어도 32,708,000원 ÷ 0.34 ≈ 9,620만 원으로 맞아떨어집니다.

가상 청년 G씨(28세, 직장 2년 차, 미혼, 무주택)가 이 집에 들어간다고 하면, 같은 집을 시세대로 빌릴 때와의 차이는 다음과 같습니다(계산: 전환율 연 6.1% 가정).

보증금은 약 1,350만 원, 월세는 약 6만 8,000원 덜 냅니다. 행복주택이 싼 이유는 "시세 대비 절반"이 아니라 계수 0.72만큼이라는 점이 핵심입니다. 같은 동네 시세 대비로는 청년 매입임대(40~50%)가 훨씬 낮습니다. 대신 매입임대는 기존 다가구·오피스텔이라 주택 상태와 위치가 집마다 다르고, 공동거주형(한 호를 방별로 나눠 쓰는 형태)도 섞여 있어 공고의 주택내역을 확인해야 합니다.

누가 신청할 수 있나: 나이·소득·자산

청년 매입임대(지침 제3조제2호, 제10조)는 무주택 미혼 청년으로 19~39세, 대학생(입학·복학 예정자 포함), 졸업·중퇴 후 2년 이내의 미취업자 중 하나여야 합니다. 부모가 집을 갖고 있어도 신청할 수 있습니다. 순위는 이렇게 나뉩니다.

1인 가구 기준이 4,576,036원인 것은 지침 제14조의3이 1인 가구 소득기준에 20%포인트, 2인 가구에 10%포인트를 더하게 하기 때문입니다. 같은 순위에서 경쟁하면 부모 무주택(2점), 장애(1~2점), 소득이 기준의 50% 이하(3점), 청약통장 납입 24회 이상(3점) 같은 배점으로 정합니다.

행복주택 청년 계층(시행규칙 별표 5)은 19~39세이거나, 근로·사업소득이 있는 업무에 종사한 기간이 총 5년 이내인 사람(퇴직 후 1년 이내 구직급여 수급자격자 포함), 또는 예술인이어야 하고 혼인 중이 아니어야 합니다. 소득은 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 100%(1인 120%, 2인 110%) 이하로, 인천석남 공고의 1인 기준은 매입임대와 같은 4,576,036원입니다. 자산은 총자산 2억 5,100만 원, 자동차 4,542만 원 이하였습니다. 입주 전까지 주택청약종합저축 가입 사실을 증명해야 하므로 통장이 없다면 미리 만들어 두는 편이 낫습니다. 통장 납입 금액을 정하는 방법은 주택청약종합저축, 매달 얼마씩 넣어야 할까에 있습니다.

총자산은 부동산·자동차·금융자산(예금, 주식, 연금저축 등)·임차보증금 같은 일반자산을 더하고 대출금 같은 부채를 뺀 금액입니다(공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준 제3조). 자동차는 총자산에 들어가면서 따로 정한 상한도 넘지 않아야 합니다.

최장 몇 년 살 수 있나

행복주택 청년 거주기간은 2024년 12월 5일 시행규칙 개정으로 6년에서 10년이 됐고, 그 전에 입주한 사람도 개정 이후 재계약 때부터 늘어난 기간을 적용받습니다(부칙 제6조). 거주 중 혼인해 신혼부부 자격을 갖추면 공급대상을 바꿔 새로 계약할 수 있고, 그때부터 신혼부부 거주기간이 새로 적용됩니다(별표 5 제4호가목). 매입임대도 재계약 때마다 무주택 요건을 다시 봅니다(지침 제18조제2항).

신청 방법과 최근 모집 일정

LH 물량은 LH청약플러스(apply.lh.or.kr) 또는 모바일 앱에서 공고별로 신청합니다. 공동인증서나 민간인증서가 필요하고, 신청 → 서류제출 대상자 발표 → 서류 제출 → 자격 검증 → 당첨자(예비입주자 순번) 발표 → 계약 순서로 진행됩니다. 서울주택도시공사 등 지방공사 물량은 각 기관 누리집에서 따로 모집합니다.

2026년 9월 말 LH청약플러스에 올라온 청년 대상 공고 몇 가지입니다.

이 글이 공개될 때 위 접수는 끝났지만, 모집이 얼마나 자주 열리는지 보여 줍니다. 국토교통부는 2026년 3월 25일 보도자료에서 올해 청년 매입임대 9,112호를 포함해 청년·신혼부부 매입임대 17,252호를 모집하고 그중 63%인 10,923호를 수도권에 공급하며, 모집 방식을 분기별 정기 모집에서 지역·주택별 수시모집으로 바꾼다고 밝혔습니다. 같은 자료에 따르면 2025년 4분기 청년 매입임대 경쟁률은 전국 38대 1, 서울 159대 1이었습니다. 정해진 달을 기다리기보다 관심 지역 공고를 수시로 확인해야 하는 구조입니다.

흔한 오해

• "행복주택은 시세의 절반이다": 보증금 계산식에 50%가 들어갈 뿐이고, 나머지 절반은 월 임대료로 냅니다. 청년이 내는 총부담은 시세의 68~72%입니다.
• "부모가 집이 있으면 못 들어간다": 청년 매입임대 공고는 부모가 주택을 소유해도 신청할 수 있다고 명시합니다. 다만 2순위는 부모 소득·자산까지 보므로 부모 형편에 따라 3순위로 신청해야 할 수 있습니다.
• "청년은 6년만 산다": 행복주택 청년 거주기간은 2024년 12월 5일부터 10년입니다.

정리

임대료만 보면 청년 매입임대(시세 40~50%)가 행복주택(68~72%)보다 낮고, 둘 다 최장 10년을 살 수 있습니다. 매입임대는 집마다 상태가 다르고 경쟁이 치열하며, 행복주택은 새 단지지만 시세 대비 할인 폭이 작습니다. 1인 청년이라면 2026년 9월 공고 기준 월소득 4,576,036원, 총자산 2억 5,100만 원, 자동차 4,542만 원 이하인지부터 확인하고, 관심 지역의 LH청약플러스 공고를 주기적으로 보는 것이 출발점입니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 공공주택 특별법 시행규칙 제17조와 별표 5(행복주택의 입주자 자격 및 거주기간), 2026년 8월 24일 시행본
• 국가법령정보센터, 공공주택 특별법 시행규칙 부칙(국토교통부령 제1414호, 2024년 12월 5일)
• 국가법령정보센터, 공공주택 특별법 시행규칙 제20조·제31조(기존주택등매입임대주택의 입주자 선정, 최초 임대료)
• 국가법령정보센터, 기존주택등 매입임대주택 업무처리지침(국토교통부 훈령, 2026년 8월 25일)
• 국가법령정보센터, 행복주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 등에 관한 기준(국토교통부고시 제2025-152호, 2025년 3월 31일)
• 국가법령정보센터, 공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준(국토교통부고시 제2026-293호, 2026년 6월 22일)
• LH청약플러스, 2026년 3차 대구경북지역 청년매입임대 입주자 모집공고 (2026-09-29)
• LH청약플러스, 인천석남 어울림센터 행복주택 입주자 최초모집 공고 (2026-09-30)
• 국토교통부 보도자료, 올해 첫 청년·신혼부부 매입임대주택 26일부터 입주자 모집 (2026-03-25)