다주택자 양도세 중과, 서울에서 2주택이면 지금 얼마나 더 낼까

"다주택자 양도세 중과는 유예 중"이라는 말은 이제 틀린 말입니다. 2022년 5월 10일부터 이어진 한시 배제는 2026년 5월 9일에 끝났고, 5월 10일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 파는 2주택 이상 세대는 다시 높은 세율을 적용받습니다. 여기에 2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전체가 조정대상지역이 되면서, 몇 해 전만 해도 중과와 상관없던 서울 비강남권 2주택 세대도 대상이 됐습니다. 세율이 얼마나 오르는지, 어떤 집이 빠지는지, 그리고 2027년부터 한시로 낮추겠다는 정부안이 어디까지 왔는지 소득세법과 시행령 원문으로 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 소득세법은 2026년 7월 1일 시행본, 소득세법 시행령은 2026년 10월 1일 시행본, 지방세법은 2026년 7월 1일 시행본이 현행입니다. 2027~2028년 한시 완화는 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 세법개정 정부안이며, 이 기준일 현재 국회를 통과하지 않았습니다.

중과는 어떻게 계산되나

소득세법 제104조제7항은 조정대상지역에 있는 주택을 1세대 2주택 상태에서 팔면 제55조제1항의 기본세율에 100분의 20을, 3주택 이상이면 100분의 30을 더한 세율을 적용하도록 정합니다. 주택 한 채와 조합원입주권·분양권 하나를 가진 경우(제2호)와 그 합이 셋 이상인 경우(제4호)도 같은 방식으로 각각 20%p, 30%p가 붙습니다.

기본세율 표의 모든 구간에 가산세율이 더해지므로, 계산은 "기본세율로 낸 세액 + 과세표준 × 20%(또는 30%)"와 같습니다. 과세표준 1억 원이라면 기본세율 세액 1,956만 원에 2,000만 원이 더해지는 식입니다. 최고 구간은 2주택 65%, 3주택 75%가 되고, 지방소득세(지방세법 제103조의3제10항: +2%p, +3%p)까지 합치면 각각 71.5%, 82.5%입니다.

보유기간이 2년 미만이면 단기 세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%, 제104조제1항제2호·제3호)로 낸 세액과 중과세율로 낸 세액 중 큰 쪽을 냅니다(제104조제7항 후단).

중과의 무게는 세율보다 장기보유특별공제 배제에서 더 크게 나옵니다. 제95조제2항은 장기보유특별공제 대상에서 "제104조제7항 각 호에 따른 자산"을 뺍니다. 일반 주택이면 3년 이상 보유 시 연 2%씩, 15년 이상이면 차익의 30%까지 빼 주는데(표 1), 중과 주택은 오래 보유했어도 이 공제가 0입니다.

한시 배제는 어떻게 끝났나

시행령은 보유기간 2년 이상인 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 중과 대상에서 빼 주었습니다(제167조의3제1항제12호의2 가목, 제167조의10제1항제12호의2 가목). 2026년 2월 12일 재정경제부 등 관계부처는 이 기한을 연장하지 않고 예정대로 끝낸다고 발표했고, 대신 이미 계약한 사람을 위한 잔금 유예를 넣었습니다.

6개월이 적용되는 "신규 지역"은 2025년 10월 15일 기준 조정대상지역이던 강남·서초·송파·용산을 뺀, 10월 16일에 새로 지정된 지역입니다. 관계부처는 이 지역들이 지정 직후 중과 대상이 된 점을 고려해 2개월을 더 줬다고 설명했습니다. 어느 경우든 가장 늦은 기한은 신규 지역의 2026년 11월 9일입니다. 그래서 이 글을 읽는 시점에 경과 규정으로 중과를 피할 수 있는 거래는 서울 21개 구 등 신규 지역에서 5월 9일까지 계약(토지거래허가 대상은 허가 신청)을 마치고 11월 9일 전에 양도하는 경우 정도만 남아 있습니다.

서울 전역 조정대상지역이 바꾼 것

2025년 10월 15일 정부는 강남·서초·송파·용산 4개 구는 조정대상지역 지정을 유지하고, 그 밖의 서울 21개 구 전체와 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 새로 지정했습니다. 그전까지는 서울에 집이 두 채 있어도 둘 다 강남 3구·용산 밖이면 중과와 상관이 없었지만, 지금은 서울 어느 구의 집이든 2주택 세대가 팔면 중과 판정을 거칩니다.

주택 수를 셀 때는 세대 전체의 주택을 셉니다. 다만 수도권·광역시·세종시(군·읍·면 제외) 밖에 있고 기준시가가 3억 원 이하인 주택은 주택 수에서 빠지고 그 자체도 중과되지 않습니다(시행령 제167조의3제1항제1호, 제167조의10제1항제1호). 그래서 "서울 아파트 1채 + 지방 소도시 기준시가 2억 원 주택 1채" 세대가 서울 집을 팔면 2주택 중과가 아닙니다.

중과에서 빠지는 대표적인 집

제167조의10제1항(2주택)은 다음 주택을 중과에서 뺍니다. 3주택 이상은 제167조의3제1항에 비슷한 목록이 있습니다.

• 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 주택(제15호): 이사로 인한 일시적 2주택, 상속·혼인·동거봉양 합가처럼 제155조에 따라 1주택으로 보는 경우로 비과세 요건을 갖춘 집. 이 경우는 중과가 아니라 비과세가 먼저입니다. 계산은 1세대 1주택 양도세 비과세에 정리했습니다.
• 다른 집을 빼면 1채만 남는 경우(제10호): 지방 저가주택 등 제1~7호 주택을 빼고 1개의 주택만 남으면 그 집은 중과하지 않습니다.
• 기준시가 1억 원 이하 주택(제9호, 정비구역 안 주택 제외)
• 취학·근무·질병 등으로 다른 시·군에서 취득한 주택(제3호), 소송 중이거나 판결로 취득한 주택(제7호)
• 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 받은 주택(제11호)
• 2024년 1월 10일~2027년 12월 31일 취득한 소형 신축(전용 60제곱미터 이하, 취득가 수도권 6억 원 이하, 아파트 제외)과 지방 준공 후 미분양(전용 85제곱미터 이하, 7억 원 이하), 2026년 1월 1일 이후 취득한 일정 금액 이하의 인구감소지역 주택(제12호, 제167조의3제1항제12호 준용). 이 주택들은 주택 수에서도 빠집니다.

가상 계산: 서울 2주택 D씨가 한 채를 판다면

가상의 D씨 세대는 서울에 아파트 두 채를 갖고 있고, 그중 2016년 9월에 6억 원에 산 아파트를 2026년 11월에 11억 원에 판다고 가정합니다. 보유 10년 2개월, 거주 사실은 없고, 취득세·중개수수료 등 필요경비는 1,000만 원입니다. 양도차익은 11억 − 6억 − 1,000만 = 4억 9,000만 원입니다.

기본세율 세액은 3억 원 초과 5억 원 이하 구간 공식 "9,406만 원 + 3억 원 초과분의 40%"로 계산했습니다(제55조제1항). ①은 D씨가 비조정대상지역 집을 팔거나 위 배제 사유에 해당하는 경우입니다. ①과 ②의 차이 1억 5,037만 원 가운데 장기보유특별공제가 사라져 과세표준이 9,800만 원 커진 몫이 약 4,312만 원(40% 구간 × 지방소득세 포함), 가산세율 20%p 몫이 약 1억 725만 원입니다.

④는 정부안대로 2027년 1월 1일 이후 양도에 가산세율 5%p가 적용된다고 가정한 값입니다. 정부안 자료는 가산세율만 바꾸고 장기보유특별공제를 배제하는 제95조제2항을 고친다는 내용은 없어 배제가 그대로라고 두었고, 지방소득세도 같은 비율로 내려간다고 가정했습니다. 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있는 계산입니다.

2027~2028년 한시 완화 정부안

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 확정한 「2026년 세제개편안」은 제104조제7항에 단서를 새로 넣어, 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 주택을 아래 기간에 팔면 가산세율을 낮추는 안을 담았습니다. 개정 이유는 "다주택자 보유세 정상화에 따른 매도기회 부여"입니다.

특례규정도 있습니다. 2026년에 중과세율로 판 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정·확정신고 때 완화세율(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p)을 적용한다는 내용입니다(보유 2년 이상 한정). 2026년 양도분의 확정신고는 2027년 5월이므로, 법이 정부안대로 통과되면 올해 판 사람도 그때 낮은 세율로 정산할 길이 생깁니다. 다만 이것은 국회를 통과해야 효력이 생기는 법률안이고, 2026년 10월 5일 현재 정기국회 심사 중입니다. 지금 파는 사람은 예정신고(양도일이 속한 달의 말일부터 2개월, 제105조제1항제1호) 때 현행 중과세율로 내야 합니다.

같은 개편안은 2028년부터 주택의 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 "장기거주소득공제"로 바꾸는데, 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 지금처럼 공제가 배제된다고 설명합니다.

흔한 오해

• "중과 유예가 또 연장됐다": 시행령의 한시 배제 기한은 2026년 5월 9일에서 연장되지 않았습니다. 지금 남은 것은 5월 9일까지 계약한 거래의 잔금 유예뿐입니다.
• "2주택이면 무조건 중과": 파는 주택이 조정대상지역에 있어야 하고, 지방 기준시가 3억 원 이하 주택은 주택 수에서 빠집니다. 일시적 2주택처럼 비과세 특례가 적용되면 중과 대신 비과세입니다.
• "오래 갖고 있었으니 공제가 크다": 중과 대상이면 10년을 보유해도 장기보유특별공제가 0입니다. 위 계산에서 이것만으로 세금이 약 4,300만 원 늘었습니다.
• "정부안이 나왔으니 내년부터 확정": 2027년 완화는 국회 의결 전 정부안입니다. 세율과 적용 시기는 통과된 법률 공포문으로 확인해야 합니다.

정리

2026년 10월 현재 다주택자 양도세 중과는 다시 적용되고 있습니다. 서울 전역이 조정대상지역이라 서울 집을 가진 2주택 세대가 한 채를 팔면 기본세율에 20%p(3주택 이상 30%p)가 붙고 장기보유특별공제가 사라져, 같은 차익에 세금이 두 배 가까이 됩니다. 매도 시점을 고민한다면 내 집이 배제 목록에 해당하는지, 그리고 2027~2028년 완화 정부안이 국회에서 어떻게 확정되는지를 함께 확인해야 합니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 제7항 (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제55조(세율) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) 표 1 (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제167조의4(1세대 3주택·입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 소득세법 시행령 제167조의11(1세대 2주택·조합원입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택의 범위) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제103조의3(세율) 제10항 (2026년 7월 1일 시행본)
• 대한민국 정책브리핑, '다주택자 양도세 중과' 유예 5월 9일 종료…잔금일 최장 6개월 유예 (2026년 2월 12일)
• 대한민국 정책브리핑, 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (2025년 10월 15일)
• 재정경제부, 「2026년 세제개편안」 보도자료·개조식·상세본 (2026년 8월 3일)
• 대한민국 정책브리핑, 재정경제부 「2026년 세제개편안」 정부안 확정 (2026년 9월 1일)