전세보증보험 가입 요건, 빌라는 공시가격 126%가 한도입니다

전세보증보험(정식 이름은 전세보증금 반환보증)은 집주인이 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 그런데 계약서를 다 쓰고 나서 가입하려다 "한도 초과"로 거절당하는 일이 흔합니다. 보증기관은 보증금 전액이 아니라 집값의 일정 비율까지만 보증하고, 빌라처럼 시세가 불분명한 집은 그 집값을 공시가격으로 계산하기 때문입니다. 빌라 전세에서 자주 듣는 "공시가격 126%"는 이 두 비율을 곱한 숫자입니다. 보증금이 이 선을 넘는 계약은 처음부터 보증보험으로 지킬 수 없으니, 계약 전에 계산해 봐야 합니다.

한눈에 보기

HUG 상품 기준은 서울시 서울주거포털의 전세보증금 반환보증 안내를 2026년 10월 5일에 확인한 내용입니다. 주택도시보증공사 누리집(khug.or.kr)은 이 글을 쓰는 동안 접속되지 않아, 서울시가 HUG 기준을 옮겨 둔 안내와 국토교통부 보도자료로 확인했습니다. 보증 기준은 기관 내규로 바뀔 수 있으므로 가입 직전에 HUG 콜센터(1566-9009)나 앱에서 다시 확인해야 합니다.

126%는 어디서 나왔나

보증한도 공식은 주택가격 × 담보인정비율 − 선순위 채권입니다. 여기서 두 숫자가 2022~2023년에 차례로 낮아졌습니다.

2023년 2월 정부는 강화 이유를 "시세 100%까지 가입 가능한 반환보증을 악용한 깡통전세 계약"으로 들었습니다. 보증금이 집값과 같아도 보증이 되니, 세입자는 집값보다 비싼 전세도 받아들이고 집주인은 자기 돈 없이 집을 사는 구조가 생겼다는 것입니다. 90%로 낮춘 뒤로는 집값의 최소 10%는 집주인 몫으로 남아야 보증이 나갑니다.

빌라의 "주택가격"은 시세 자료가 없는 경우가 많아 공시가격 × 140%로 계산합니다. 그래서 공시가격 2억 원짜리 빌라의 주택가격은 2억 8,000만 원, 보증한도는 그 90%인 2억 5,200만 원(공시가격의 126%)입니다. 선순위 근저당이 있으면 그만큼 더 줄어듭니다. 공시가격이 시세보다 많이 낮은 집은 집주인이 이의를 신청해 HUG 인정 감정가를 받는 길이 2024년에 열렸지만, 이는 HUG가 이의를 인정한 경우에 한한 예외입니다.

가입 조건과 기한

언제까지 가입할 수 있나

• 신규 계약: 전세계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해 전세계약기간의 1/2이 지나기 전
• 갱신 계약: 갱신 계약서상 계약기간의 1/2이 지나기 전
• 미분양관리지역 특례: HUG가 매월 공고하는 미분양관리지역 안의 주택이면 계약 만료 6개월 전까지

2년 계약이면 입주 후 1년 안에 가입해야 한다는 뜻입니다. 다만 보증료는 가입한 날이 아니라 전세계약 시작일부터 계산하므로, 늦게 가입한다고 보증료가 줄지는 않습니다.

집과 계약이 갖춰야 할 것

서울주거포털에 정리된 HUG 가입 조건은 다음과 같습니다.

• 그 집에 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
• 보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
• 선순위 채권이 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내일 것
• 보증발급일 기준 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 없을 것
• 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것
• 전세계약기간 1년 이상, 공인중개사를 통해 체결한 계약서(이전 계약을 중개사를 통해 했다면 갱신 계약은 예외)
• 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
• 계약서에 보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것
• 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있지 않을 것(아파트 제외)
• 아파트·연립·다세대는 보증신청일 현재 다른 세대의 전입 내역이 없을 것

마지막 조건들이 실제로 많이 걸립니다. 불법 증축된 빌라(위반건축물)나 중개사 없이 직거래한 계약은 보증금이 한도 안이어도 가입이 안 됩니다. 이 순서와 권리 관계는 전세 보증금 우선순위에서 다룬 대항력·확정일자와 같은 원리에서 나옵니다.

집주인 동의가 필요할까

HUG 가입 조건에는 집주인 동의 항목이 없습니다. 대신 위 목록처럼 계약서에 반환채권 양도 금지 특약이 없어야 합니다. 보증기관이 보증금을 대신 내준 뒤 세입자의 반환채권을 넘겨받아 집주인에게 청구하기 때문입니다.

한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증은 2024년 7월 10일 이후 신청 건부터 보증서 발급 전에 반환채권을 공사로 양도해야 합니다. 방법은 세입자가 양도계약을 맺고 집주인에게 통지하는 방식과, 세입자와 집주인이 함께 확정일자부 양도계약을 맺는 승낙 방식 중 고를 수 있습니다. 통지 방식이면 집주인의 동의가 아니라 통지로 충분합니다. SGI서울보증의 전세금보장보험은 2017년 6월 20일부터 집주인의 사전 동의 없이 가입할 수 있게 됐다고 금융위원회가 발표했습니다.

보증료는 얼마인가

HUG 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365입니다. 요율은 보증금 구간, 주택 유형(아파트/기타), 부채비율에 따라 18칸으로 나뉩니다.

모두 연 요율이고, 부채비율은 (선순위 채권 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다. 빌라는 "기타"에 들어가고 보증금이 한도에 가까울수록 부채비율이 높아 요율도 올라갑니다. 주택가격 대비 선순위 채권이 50%를 넘으면 10% 할증이 붙습니다.

할인도 큽니다. 보증신청인(배우자 포함) 연소득 5,000만 원 이하 저소득가구는 60%, 혼인 7년 이내이고 부부 합산 연소득 6,000만 원 이하인 신혼부부는 40%, 다자녀·장애인·고령자가구는 40% 등이며 사회배려계층 할인은 중복되지 않습니다. 모바일 보증 3%, 전자계약 3% 같은 할인은 따로 붙습니다. 국토교통부는 2024년 3월 4일부터 낸 보증료의 90%(청년·신혼부부는 100%), 최대 30만 원을 돌려주는 보증료 지원사업의 연령 제한을 없앴고, 신청은 임차주택 주소지 시·군·구청에서 받습니다. 해마다 예산과 기준이 정해지므로 신청 연도의 조건을 지자체에서 확인해야 합니다.

HF 전세지킴보증은 HF 전세자금보증으로 전세대출을 받은 사람만 쓸 수 있고, 2025년 3월 1일 신규 신청부터 보증료율을 LTV((선순위 채권 + 보증금) ÷ 주택가격)에 따라 70% 이하 연 0.04%, 80% 이하 0.11%, 90% 이하 0.18%로 나눴습니다. 한도 구조(주택가격 90% − 선순위 채권, 수도권 7억·지방 5억)는 HUG와 같고 주택가격 12억 원 이하 집만 대상이며, 연립·다세대는 시세가 없으면 공시가격의 140%를 씁니다.

가상 계산: 가나빌라 202호

서울의 다세대주택 '가나빌라' 202호의 공시가격이 2억 원이고 시세 자료는 없다고 가정합니다. HUG 주택가격은 2억 원 × 140% = 2억 8,000만 원, 주택가액(× 90%)은 2억 5,200만 원입니다. 2년 계약, 보증료 할인은 없다고 둡니다.

세 가지가 보입니다.

• D는 2억 5,200만 원을 800만 원 넘어서 가입이 안 됩니다. 공시가격 2억 원 빌라의 보증 가능 보증금은 2억 5,200만 원까지이고, 선순위 대출이 없어도 마찬가지입니다.
• B는 가입은 되지만 집주인 몫이 거의 없습니다. 공시가격 기준 주택가격의 89%가 보증금입니다. 보증은 집주인이 돌려주지 않을 때 보증금을 대신 받는 수단일 뿐이라, 집값 대비 보증금이 이렇게 높은 계약 자체가 안전해지는 것은 아닙니다.
• C는 선순위 근저당 6,000만 원이 한도를 깎습니다. 한도는 2억 5,200만 원 − 6,000만 원 = 1억 9,200만 원이라 보증금 1억 8,000만 원은 들어가지만, 보증금이 1억 9,200만 원을 넘으면 불가입니다. 근저당은 등기부등본 을구의 채권최고액을 기준으로 봐야 합니다.

A 계약을 연소득 5,000만 원 이하 세입자가 맺었다면 60% 할인으로 2년 보증료는 24만 1,600원이 되고, 보증료 지원사업 대상이면 그 90%까지 돌려받을 수 있습니다.

계약 전에 확인하는 순서

1. 공시가격 조회: 부동산 공시가격 알리미에서 그 호수의 공동주택 공시가격을 찾습니다.
2. 한도 계산: 공시가격 × 1.26 − 등기부 을구의 채권최고액 합계. 이 값이 보증금보다 작으면 HUG 보증은 안 됩니다(HUG 인정 감정가 예외 제외).
3. 선순위 비율: 채권최고액이 공시가격 × 1.26의 60%를 넘지 않는지 봅니다.
4. 건축물대장: 위반건축물 표시가 없는지 정부24에서 확인합니다.
5. 계약서 특약: 반환채권 양도 금지 특약이 없는지, 공인중개사가 날인했는지 봅니다.
6. 사전 조회: HUG 앱이나 위탁은행에서 가입 가능 여부를 계약 전에 물어봅니다.

정리

HUG 전세보증보험은 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 만큼만 보증하고, 빌라는 공시가격의 140%를 주택가격으로 쓰기 때문에 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 가입할 수 없습니다. 이 기준은 2022~2023년에 강화됐고 2024년 6월 정부가 유지하기로 했으며, 공시가격에 대한 임대인 이의가 인정되면 HUG 감정가를 쓰는 예외만 생겼습니다. 가입은 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이 지나기 전까지 가능하고, 보증료는 연 0.097~0.211%라 보증금 2억 원 빌라의 2년 보증료는 할인 전 약 60만 원입니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 한도를 계산해 보는 것이 가장 싼 보험입니다.

참고 자료

• 서울시 서울주거포털, 전세 보증금 반환보증(HUG 상품 기준, 2026년 10월 5일 확인)
• 국토교통부, 규제를 개선하여 주택사업은 늘리고 국민 주거불편은 줄이겠습니다(민생토론회 후속 규제개선 조치, 2024년 6월 13일)
• 국토교통부, 범정부 차원의 전세사기 예방 및 피해 지원방안 발표(2023년 2월 2일)
• 국토교통부, 전세사기 피해 방지방안 발표(2022년 9월 1일)
• 국토교통부, 최대 30만원 전세보증금반환보증 보증료 지원 모든 연령으로 확대(2024년 3월 4일)
• 한국주택금융공사, 일반전세지킴보증 상품 안내(2026년 10월 5일 확인)
• 한국주택금융공사, 전세지킴보증 보증료율 변경 안내(2025년 1월 17일)
• 정책브리핑, 집주인 동의 없이 전세금 보장보험 가입 가능(금융위원회, 2017년 6월 13일)