새 아파트 하자, 사전방문부터 10년 담보책임까지 언제 고쳐야 하나

새 아파트 사전점검에서 벽지 들뜸, 욕실 누수, 덜컹거리는 발코니 난간을 발견했다면 가장 먼저 궁금한 것은 "언제까지 고쳐 주느냐"입니다. 답은 하자의 종류와 시점에 따라 법이 따로 정해 두었습니다. 입주 전에는 주택법의 사전방문 규정이, 입주 뒤에는 공동주택관리법의 담보책임기간이 기준이 되고, 시공사가 하자가 아니라고 버티면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회(하심위)가 판정합니다. 법령 원문과 국토교통부의 하심위 처리 통계로 순서대로 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 주택법은 2026년 9월 8일, 같은 법 시행령은 2026년 9월 8일, 시행규칙은 2026년 8월 4일 시행본이고, 공동주택관리법과 시행령은 2026년 7월 1일 시행본이 현행입니다.

사전방문에서 찾은 하자는 언제까지 고쳐야 하나

주택법 제48조의2는 사업주체가 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 집을 미리 점검할 수 있게 해야 한다고 정합니다. 시행규칙 제20조의2에 따라 사전방문은 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 열어야 하고, 사업주체는 그 계획을 사전방문 시작 1개월 전까지 구청 등 사용검사권자에게 내고 입주예정자에게 알려야 합니다. 2024년 8월 개정으로 전유부분과 계단·복도·승강기·현관이 설계도서대로 시공됐는지 감리자 확인을 받은 뒤에야 사전방문을 열 수 있게 됐습니다.

입주예정자가 하자 조치를 요청하면 사업주체는 사전방문 기간이 끝난 날부터 7일 안에 조치계획을 세워 사용검사권자에게 내고 입주예정자에게 문서로 알려야 합니다. 고쳐야 하는 시점은 하자의 무게에 따라 다릅니다(시행령 제53조의2).

• 중대한 하자: 사용검사를 받기 전까지. 철근콘크리트 균열이나 주요구조부 철근 노출처럼 구조안전에 심각한 위험이 있는 것, 그리고 누수·누전·가스 누출, 배관 부식·동파, 급수·급탕·배수·위생·소방·난방·가스 설비와 전기·조명 기구의 작동 불량, 발코니 안전 난간·승강기 불량처럼 생활에 안전상·기능상 심각한 지장을 주는 것으로서 사용검사권자가 중대한 하자로 인정한 것입니다.
• 그 밖의 하자: 전유부분은 입주예정자에게 인도하기 전, 공용부분은 사용검사 전까지가 원칙입니다.

예외도 있습니다. 자재·인력 수급이 어렵거나 공정상 사용검사 전 보수가 곤란하다고 사용검사권자가 인정하면, 입주예정자와 협의해 날짜를 다시 정할 수 있습니다. 이때 중대한 하자는 사용검사일부터 90일, 그 밖의 하자는 전유부분 인도일(공용부분은 사용검사일)부터 180일 안에 끝내도록 노력해야 합니다. 공용부분 일정을 바꾸려면 입주예정자 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 시행령 문구가 "노력해야 한다"라서 이 90일·180일은 강제 기한이 아니라는 점은 알아 둘 필요가 있습니다.

사업주체가 요청 사항을 하자가 아니라고 보면 사용검사권자에게 확인을 요청할 수 있고, 사용검사권자는 7일 안에 하자 여부를 확인해 통보해야 합니다(시행령 제53조의3). 사업주체는 집을 넘겨주는 날 조치를 끝낸 사항, 끝내지 못한 사항과 그 사유·계획, 하자가 아니라고 확인받은 사항을 서면으로 알려야 하므로, 입주일에 이 문서를 꼭 받아 두는 것이 좋습니다.

입주 뒤에는 담보책임기간이 기준

입주 뒤 발견한 하자는 공동주택관리법 제36조의 담보책임기간 안에만 보수를 청구할 수 있습니다. 내력구조부(기둥·보·내력벽 등 주요구조부) 하자는 10년이고, 시설공사별 기간은 시행령 별표 4가 정합니다.

기간을 세는 출발점도 다릅니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터입니다(법 제36조제3항). 그래서 같은 단지라도 늦게 입주한 세대는 전유부분 담보책임기간이 그만큼 늦게 끝납니다. 전유부분 하자는 입주자가 직접 청구하거나 관리주체에게 대행시킬 수 있고, 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체가 청구합니다(시행령 제38조제2항).

청구를 받은 사업주체는 15일 안에 고치거나, 하자 부위·보수 방법·일정·담당자를 적은 하자보수계획을 청구인과 구청 등에 서면으로 알려야 합니다. 2025년 10월 개정으로 보수기간은 자재·인력 수급 곤란 같은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 잡아야 하고, 하자가 아니라고 판단한 사항은 그 이유를 서면으로 알려야 합니다. 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다(법 제37조제5항).

이 보수를 담보하는 장치가 하자보수보증금입니다. 사업주체는 총사업비(대지가격 등 제외)의 3%를 보증금으로 예치하고, 입주자대표회의는 사용검사일부터 2년 뒤 15%, 3년 뒤 40%, 5년 뒤 25%, 10년 뒤 20%를 순서대로 돌려줍니다(시행령 제42조·제45조). 사업주체가 보수하지 않으면 입주자대표회의가 하심위 판정 등에 따른 보수비용으로 이 돈을 쓸 수 있습니다(법 제38조제2항).

가상 사례: B씨의 하자 일정

가상의 입주예정자 B씨의 단지는 입주지정기간이 2027년 4월 26일부터라고 가정합니다. 사전방문은 그 45일 전인 3월 12일까지 열려야 하므로 3월 6~7일에 열렸고, B씨는 5월 3일에 집을 인도받았습니다.

조치계획은 사전방문 종료일인 3월 7일부터 7일 안인 3월 14일까지 B씨에게 문서로 와야 합니다. 도배처럼 2년짜리 공종은 입주 2년 차 겨울을 넘기면 청구할 수 없으므로, 입주 첫해에 사진과 날짜를 남겨 한꺼번에 청구해 두는 편이 안전합니다. 결로·누수처럼 계절을 타는 하자는 첫 겨울과 첫 장마를 지나 봐야 드러나는 경우가 많습니다. 난간과 결로의 공종 분류는 원인과 시공 내역에 따라 달라질 수 있으니, 보수계획서나 판정서에 적힌 공종을 확인해야 합니다.

시공사가 하자가 아니라고 하면: 하자심사·분쟁조정위원회

공동주택관리법 제39조에 따라 국토교통부에 하심위가 있고, 하자 여부 판정(하자심사), 분쟁조정, 분쟁재정을 맡습니다. 입주자 개인도 신청인이 될 수 있고, 신청서는 국토교통부령이 정한 서식으로 냅니다(법 제39조제3항). 신청 방법과 서식은 하심위 누리집인 하자관리정보시스템(adc.go.kr)에서 안내합니다. 신청인은 국토교통부장관이 고시한 수수료를 내야 하고, 상대방은 통지를 받은 날부터 원칙적으로 10일 안에 답변서를 내야 하며 조정에 응해야 합니다(법 제45조제6항, 제46조).

처리기간은 한 번, 30일 이내로만 연장할 수 있습니다(법 제45조). 하자 판정을 받으면 판정서에 송달일부터 60일 이내 범위의 보수기한이 붙고, 사업주체는 보수 결과를 하자관리정보시스템에 등록해야 합니다(시행령 제57조). 판정에 이의가 있으면 송달일부터 30일 안에 안전진단기관 등의 의견서를 붙여 이의신청할 수 있고, 다른 분과위원회가 재심의하는데 판정을 뒤집으려면 출석위원 3분의 2 이상이 찬성해야 합니다(법 제43조).

하심위 통계로 본 현실

국토교통부가 2026년 3월 공개한 하심위 처리 현황(2026년 2월 기준)은 다음과 같습니다.

2025년 처리 4,761건 중 하자 여부 판정까지 간 사건은 2,079건이고, 취하(1,168건)와 각하(1,324건)를 합친 2,492건이 그보다 많았습니다. 신청한 사건의 상당수가 판정 없이 끝난다는 뜻이라, 신청서의 흠결 보정 요구(법 제45조제2항)에 제때 답하는 것이 중요합니다. 2021년부터 2026년 2월까지 국토교통부가 집계한 주요 하자 유형은 기능 불량(조명·주방후드·인터폰·위생설비 작동 불량) 18%, 들뜸·탈락(타일·도배·바닥재·가구) 15.1%, 균열 11.1%, 결로 9.9%, 누수 7.6% 순이었습니다. 국토교통부는 하자 판정 건수 상위 20개 건설사 명단도 반기마다 공개해 왔고, 2026년 하반기 공개분부터는 하심위 누리집에 게시할 예정이라고 밝혔습니다.

흔한 오해

• "입주 후 2년만 지나면 하자보수는 끝난다." 2년은 도배·타일 같은 마감공사 기간입니다. 급배수·난방·창호는 3년, 방수·철근콘크리트는 5년, 내력구조부는 10년입니다.
• "사전점검에서 적은 하자는 입주 전에 다 고쳐진다." 원칙은 그렇지만 사용검사권자가 특별한 사유를 인정하면 일정이 늦춰질 수 있습니다. 입주일에 받는 미조치 사항 서면을 근거로 남겨 두어야 합니다.
• "하심위는 단지 전체만 신청할 수 있다." 전유부분 하자는 입주자 개인도 신청인이 될 수 있습니다.

정리

사전방문에서 찾은 중대한 하자는 사용검사 전, 그 밖의 전유부분 하자는 입주 전에 고치는 것이 원칙이고, 입주 뒤에는 인도일부터 공종별 2·3·5·10년 안에 청구해야 합니다. 시공사가 하자를 인정하지 않으면 하심위에 하자심사를 신청할 수 있으며, 2025년 판정 사건의 61.0%가 하자로 인정됐습니다. 분양 단계부터 입주까지의 자금 계획은 주택청약종합저축 납입 전략과 함께 보면 됩니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 주택법 제48조의2(사전방문 등)·제48조의3(품질점검단), 2026년 9월 8일 시행본
• 국가법령정보센터, 주택법 시행령 제53조의2(사전방문 결과에 대한 조치 등)·제53조의3, 2026년 9월 8일 시행본
• 국가법령정보센터, 주택법 시행규칙 제20조의2(사전방문의 절차 및 방법 등), 2026년 8월 4일 시행본
• 국가법령정보센터, 공동주택관리법 제36조~제39조, 제43조~제46조, 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터, 공동주택관리법 시행령 제36조·제38조·제42조·제45조·제57조와 별표 4(시설공사별 담보책임기간), 2026년 7월 1일 시행본
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '26년 상반기 공동주택 하자 판정 상위 20개 건설사 명단 공개 (2026-03-29, 2026년 2월 기준)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), 공동주택 하자, 보다 정확하고 신속하게! (2026-01-25)
• 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회, 하자관리정보시스템