주택 재산세, 왜 6월 1일 집주인이 1년치를 다 낼까

5월 말에 집을 판 사람은 그해 재산세를 한 푼도 내지 않고, 6월 초에 판 사람은 1년치를 모두 냅니다. 며칠 차이로 수십만 원이 오가는 이유는 재산세가 1년 동안 소유한 기간이 아니라 하루의 사진으로 납세자를 정하기 때문입니다. 지방세법과 시행령 원문으로 과세기준일, 7월·9월 분할 납부, 세액 계산 순서를 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 지방세법은 2026년 7월 1일 시행본, 지방세법 시행령은 2026년 10월 1일 시행본이 현행입니다. 1세대 1주택 공정시장가액비율 43~45%는 2026년 5월 29일 개정 시행령이 정한 2026년도분 비율입니다.

6월 1일 하루로 1년치를 정한다

제114조는 재산세 과세기준일을 매년 6월 1일로 정하고, 제107조제1항은 이날 재산을 사실상 소유한 사람이 재산세를 낼 의무가 있다고 정합니다. 법에는 소유 기간에 따라 날짜로 나누는 규정이 없습니다. 1월에 사서 6월 1일에 갖고 있으면 1년치를 내고, 5월 31일까지 팔았으면 그해 재산세는 사는 사람 몫입니다. 종합부동산세도 과세기준일을 지방세법 제114조의 재산세 과세기준일로 정해 두었으므로(종합부동산세법 제3조) 같은 날 기준입니다.

매매에서 "언제 소유자가 바뀌었나"는 잔금일로 봅니다. 지방세법 시행령 제20조제2항은 유상승계취득의 취득 시기를 사실상의 잔금지급일로 정합니다. 그래서 잔금을 6월 1일에 치르면 사는 사람이 그날 소유자가 되어 1년치를 내고, 6월 2일에 치르면 파는 사람이 냅니다. 이 부담을 매매대금에서 날짜만큼 나눠 정산하는 것은 법이 아니라 계약 당사자끼리의 약속입니다.

과세기준일은 1세대 1주택 여부를 판단하는 날이기도 합니다. 시행령 제110조의2는 6월 1일 현재 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족(동거인 제외)이 국내에 주택을 1개만 가진 경우를 1세대 1주택으로 봅니다. 상속받은 지 5년이 안 된 주택, 혼인 전부터 각자 1채씩 가졌고 혼인 후 5년이 지나지 않은 경우의 주택 등은 주택 수에서 빼고 판단합니다.

7월과 9월에 나눠 내는 이유

주택분 재산세는 한 해 세액을 둘로 나눠 절반은 7월 16일부터 31일까지, 나머지 절반은 9월 16일부터 30일까지 냅니다(제115조제1항제3호). 같은 조에서 건축물분은 7월, 토지분은 9월 한 번이 납기인 것과 달리 주택분만 두 납기에 반씩 나뉩니다. 한 해 주택분 세액이 20만 원 이하이면 지자체 조례에 따라 7월에 한 번에 걷을 수 있습니다.

고지서는 늦어도 납기 시작 5일 전까지 발급해야 하고(제116조제2항), 납부세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 3개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제118조). 9월에 오는 고지서는 새 세금이 아니라 6월 1일 기준으로 이미 정해진 1년치 세액의 나머지 절반입니다. 그래서 7월과 9월 사이에 집을 팔아도 9월분은 6월 1일 소유자에게 나옵니다.

세액 계산 순서

1. 시가표준액: 주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 공동주택가격이나 개별주택가격입니다(제4조제1항).
2. 과세표준: 시가표준액 × 공정시장가액비율. 법은 주택 비율을 40~80%(1세대 1주택은 30~70%) 범위에서 시행령으로 정하게 했고(제110조제1항), 2026년 시행령은 60%, 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%·44%·45%로 정했습니다(시행령 제109조제1항).
3. 과세표준상한제: 이렇게 구한 과세표준이 "직전 연도 시가표준액 × 올해 공정시장가액비율 + 올해 과세표준 × 5%"보다 크면 그 상한액을 과세표준으로 씁니다(제110조제3항, 시행령 제109조의2). 공시가격이 크게 올라도 과세표준은 한 해에 일정 폭 이상 늘지 않습니다.
4. 세율: 아래 표를 적용합니다. 지자체는 조례로 표준세율을 50% 범위에서 가감할 수 있습니다(제111조제3항).
5. 도시지역분과 지방교육세: 지자체가 고시한 도시지역 안의 주택은 과세표준의 0.14%가 더해지고(제112조), 재산세액(도시지역분 제외)의 20%가 지방교육세로 붙습니다(제151조제1항제6호).

재산세가 직전 연도 세액 상당액의 150%를 넘지 못하게 하는 세 부담 상한(제122조)은 2023년 3월 14일 개정된 단서에 따라 "주택의 경우에는 적용하지 아니한다"고 되어 있습니다. 주택은 지금 세액이 아니라 과세표준 단계에서 증가 폭을 묶습니다. 1세대 1주택 특례세율 조항(제111조의2)은 2020년 12월 개정법 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에만 효력이 있다고 표시되어 있어, 2027년분에 그대로 적용될지는 그 전 법 개정을 확인해야 합니다.

가상 계산: 가나아파트 한 채

공시가격이 2025년 3억 6천만 원에서 2026년 4억 원으로 오른 가상의 아파트입니다. 도시지역분 고시 지역이고, 지자체 조례로 세율을 가감하지 않았다고 가정합니다. 1세대 1주택인 경우와, 같은 집을 다른 주택과 함께 가진 경우를 비교했습니다.

같은 집이라도 1세대 1주택이면 낮은 공정시장가액비율과 특례세율이 겹쳐 재산세 본세가 40% 수준입니다. 두 경우 모두 공시가격은 11% 올랐지만 과세표준상한제 때문에 실제 과세표준은 상한액에서 멈췄습니다.

공시가격이 1억 5천만 원인 작은 1세대 1주택이라면(전년과 같다고 가정) 과세표준은 43%인 6,450만 원, 본세는 3만 원 + 450만 원 × 0.1% = 34,500원, 도시지역분 90,300원을 더한 재산세가 124,800원입니다. 20만 원 이하이므로 조례가 정한 지역에서는 7월에 한 번에 고지됩니다.

직접 확인하는 법

• 공시가격: 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 공동주택가격·개별주택가격을 조회합니다. 재산세 계산의 출발점인 시가표준액이 이 값입니다.
• 고지서 항목: 과세표준, 세율, 도시지역분, 지방교육세가 각각 적혀 있으므로 위 순서대로 맞춰 볼 수 있습니다. 1세대 1주택 특례가 빠졌다면 6월 1일 기준 세대 구성과 주택 수를 확인하고 관할 시·군·구에 문의합니다.
• 매매 일정: 잔금일을 6월 1일 전후로 잡는지에 따라 그해 재산세와 종합부동산세를 누가 내는지가 바뀝니다. 계약서에 정산 방법을 따로 적어 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

정리

재산세는 6월 1일 하루의 소유 상태로 1년치 납세자를 정하고, 주택분은 그 세액을 7월과 9월에 절반씩 나눠 받습니다. 세액은 공시가격 × 공정시장가액비율(2026년 60%, 1세대 1주택 43~45%)로 과세표준을 구하고, 전년 대비 5% 상한으로 묶은 뒤 누진세율을 적용해 계산합니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택의 특례세율은 2026년분까지 효력이 확인된 규정입니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제114조(과세기준일)·제115조(납기) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제107조(납세의무자) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제110조(과세표준) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제111조(세율)·제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제112조(재산세 도시지역분)·제116조·제118조(분할납부)·제122조(세 부담의 상한) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)·제109조의2(과세표준상한액) (2026년 10월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제110조의2(1세대 1주택의 범위) (2026년 10월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) (2026년 10월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제3조(과세기준일) (2026년 1월 1일 시행)