집 살 때 취득세 몇 %일까, 지방교육세·농특세까지 더하면

집값의 몇 퍼센트가 세금으로 나가는지는 계약 전에 알아야 하는 숫자입니다. 그런데 "취득세 1%"라는 말만 믿고 잔금을 준비하면 모자랄 수 있습니다. 취득세에는 지방교육세가 따라붙고, 전용면적이 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세도 붙습니다. 그리고 같은 10억 원짜리 집이라도 이미 집이 있는 세대가 조정대상지역에서 사면 세율이 3%에서 8%로 뜁니다. 지방세법, 지방세특례제한법, 농어촌특별세법 원문으로 세 가지 세금을 한 번에 계산해 보겠습니다.

한눈에 보기

개인이 매매로 주택을 살 때의 합계 부담률입니다.

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 지방세법은 2026년 7월 1일 시행본, 지방세법 시행령은 2026년 10월 1일 시행본, 지방세특례제한법은 2026년 6월 2일 시행본, 농어촌특별세법은 2026년 5월 12일 시행본이 현행입니다. 지방교육세와 농어촌특별세 비율은 아래 조문의 계산 방식을 적용한 결과입니다. 지방자치단체는 조례로 취득세율을 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있습니다(지방세법 제14조).

1주택 취득세: 1%에서 3%까지 이어지는 계산식

지방세법 제11조제1항제8호는 유상거래로 주택을 취득할 때의 세율을 취득당시가액으로 나눕니다.

• 6억 원 이하: 1%
• 6억 원 초과 9억 원 이하: (취득당시가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100
• 9억 원 초과: 3%

가운데 구간은 계단이 아니라 직선입니다. 가격을 억 원 단위로 넣어 6억 원이면 6 × 2/3 − 3 = 1%, 9억 원이면 3%가 나오고, 7억 5,000만 원이면 정확히 2%입니다. 6억 원을 넘는 순간 세율이 한 번에 뛰지 않고, 가격이 1억 원 오를 때마다 세율이 약 0.67%포인트씩 올라갑니다. 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림합니다.

과세표준인 취득당시가액은 원칙적으로 실제 지급한 사실상의 취득가격입니다(지방세법 제10조의3). 공시가격이 아니라 계약서 금액이 기준이라는 뜻입니다. 지분으로 사도 세율은 전체 주택 가격 기준으로 정합니다(제11조제1항제8호 후단). 부부가 10억 원짜리 집을 절반씩 사도 각자 5억 원의 1%가 아니라 10억 원 기준 3%를 적용합니다.

주택 수가 늘면: 8%와 12%

지방세법 제13조의2제1항은 1세대가 이미 주택을 가진 상태에서 더 살 때의 세율을 따로 둡니다. 계산은 표준세율 4%(제11조제1항제7호나목)에 중과기준세율 2%(제6조제19호)의 배수를 더하는 방식입니다.

주택 수에는 주택분양권, 조합원입주권, 주택으로 재산세가 부과되는 오피스텔도 들어갑니다(제13조의3). 지역 구분은 새로 사는 주택이 조정대상지역에 있는지로 봅니다.

이사 때문에 잠깐 두 채가 되는 경우는 예외입니다. 지방세법 시행령 제28조의5는 1주택 세대가 이사·학업·취업·직장 이전 등으로 새 주택을 산 뒤 3년 안에(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년 안에) 종전 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 보아 중과하지 않습니다. 이 2년 단서는 2026년 9월 30일 개정된 현행 문구라서, 이전에 계약한 거래라면 부칙의 적용 시기를 확인해야 합니다.

지방교육세: 취득세율의 10분의 1, 중과는 0.4%

지방세법 제151조제1항제1호는 주택 취득세에 붙는 지방교육세를 "해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율"로 계산한 금액의 20%로 정합니다. 결국 취득세율 × 50% × 20%, 즉 취득세율의 10분의 1입니다. 1%면 0.1%, 2%면 0.2%, 3%면 0.3%입니다.

중과 주택은 다르게 계산합니다. 같은 호 나목에 따라 표준세율 4%에서 중과기준세율 2%를 뺀 2%의 20%, 즉 0.4%입니다. 그래서 8%든 12%든 지방교육세는 0.4%로 같습니다.

농어촌특별세: 85제곱미터가 기준

농어촌특별세법 제5조제1항제6호는 취득세 표준세율을 2%로 바꿔 적용해 산출한 취득세액의 10%를 농어촌특별세로 정합니다. 1주택이면 집값이 얼마든 2% × 10% = 0.2%입니다. 8% 중과는 4%를 2%로 바꾸면 2% + 4% = 6%가 되므로 그 10%인 0.6%, 12%는 2% + 8% = 10%의 10%인 1.0%입니다.

다만 국민주택 규모 이하의 서민주택은 비과세입니다(농어촌특별세법 제4조제11호, 시행령 제4조제5항). 국민주택 규모는 주거전용면적 85제곱미터 이하이고, 수도권이 아닌 도시지역 밖 읍·면 지역은 100제곱미터 이하입니다(주택법 제2조제6호). 흔히 "국평"이라 부르는 전용 84제곱미터 아파트는 농어촌특별세가 없고, 전용 101제곱미터부터는 붙습니다.

가상 계산: 다섯 가지 매수

가상의 세대들이 매매로 주택을 산다고 가정합니다. 생애최초 감면과 조례에 따른 세율 조정은 반영하지 않았습니다.

C와 D는 같은 집입니다. 이미 집이 한 채 있다는 이유만으로 세금이 5,100만 원 늘어납니다. D가 이사 목적이고 기한 안에 종전 집을 처분하면 일시적 2주택으로 C와 같은 3,300만 원이 됩니다. 취득세는 취득일부터 60일 안에 신고·납부해야 합니다(지방세법 제20조제1항).

생애최초 구입 감면: 200만 원, 소형 주택은 300만 원

지방세특례제한법 제36조의3은 주택 취득일 현재 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없는 사람이 직접 거주하려고 취득당시가액 12억 원 이하 주택을 유상거래로 사면 2028년 12월 31일까지 취득세를 줄여 줍니다. 미성년자와 부담부증여는 제외됩니다.

위 A씨가 생애최초라면 취득세 500만 원에서 200만 원을 빼 300만 원이 되고, 수도권 전용 55제곱미터 3억 원 빌라라면 취득세 300만 원이 전액 면제됩니다. 두 사람이 공동으로 사도 집 한 채당 감면 총액은 300만 원 또는 200만 원이 한도입니다(같은 조 제2항). 이 감면을 받으면 제13조의2 중과세율도 적용하지 않습니다. 감면은 취득세 본세에서 빼는 것이므로, 함께 내는 지방교육세·농어촌특별세가 어떻게 계산되는지는 위택스 신고 화면에서 따로 확인해야 합니다.

조건도 있습니다. 취득일부터 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하거나(배우자에게 지분을 넘기는 경우 제외) 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면받은 취득세를 추징합니다(같은 조 제4항). 상속으로 받은 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용 20제곱미터 이하 주택 1채만 가졌던 경우, 시가표준액 100만 원 이하 주택을 가졌던 경우 등은 주택을 소유한 적이 없는 것으로 봅니다(같은 조 제3항).

흔한 오해

• "6억 원 넘으면 바로 2%": 6억 원 초과 9억 원 이하는 가격에 비례하는 직선 구간입니다. 6억 1,000만 원이면 세율은 1%를 조금 넘습니다.
• "취득세 3%면 3%만 준비하면 된다": 지방교육세 0.3%가 항상 붙고, 85제곱미터를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해져 3.5%입니다.
• "부부가 나눠 사면 세율이 낮아진다": 지분 취득도 전체 주택 가격으로 세율을 정합니다.
• "분양권은 집이 아니다": 중과를 따질 때 분양권·입주권·주택분 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다.

정리

개인이 집 한 채를 사면 취득세는 1~3%이고, 지방교육세(취득세율의 10분의 1)와 85제곱미터 초과 시 농어촌특별세 0.2%를 더해 실제 부담은 1.1%에서 3.5% 사이입니다. 이미 집이 있는 세대가 조정대상지역에서 더 사면 8% 또는 12%에 부가세를 더해 최대 13.4%까지 올라갑니다. 첫 집이고 12억 원 이하라면 200만 원(소형 주택 300만 원) 감면을 받을 수 있고, 3년 안에 팔거나 세를 주면 돌려내야 합니다. 대출 계획까지 함께 짜고 있다면 주택담보대출 고정금리와 변동금리와 가계부채와 DSR도 참고하세요.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 지방세법 제6조(정의) 제19호 중과기준세율 (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제10조의3(유상승계취득의 경우 과세표준) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)·제13조의3(주택 수의 판단 범위) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제14조(조례에 따른 세율 조정)·제20조(신고 및 납부) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율) (2026년 7월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제28조의5(일시적 2주택) (2026년 10월 1일 시행본)
• 국가법령정보센터, 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) (2026년 6월 2일 시행본)
• 국가법령정보센터, 농어촌특별세법 제4조(비과세)·제5조(과세표준과 세율) (2026년 5월 12일 시행본)
• 국가법령정보센터, 농어촌특별세법 시행령 제4조(비과세) 제5항 서민주택 (2026년 1월 2일 시행본)
• 국가법령정보센터, 주택법 제2조(정의) 제6호 국민주택규모