서울 미리내집, 신혼부부가 시세 80% 이하 전세로 최장 20년 사는 조건

서울 신혼부부 주거 지원 가운데 금액이 가장 큰 것은 대출이나 월세 보조가 아니라 집 자체를 싸게 빌려주는 장기전세주택II, 서울시가 '미리내집'이라고 부르는 공공임대입니다. 강남·서초의 새 아파트 59㎡를 주변 전세 시세의 80% 이하 보증금으로 빌려주고, 살면서 아이를 낳으면 거주 기간을 10년에서 20년으로 늘려 주며, 둘 이상 낳으면 20년 뒤 그 집을 시세보다 싸게 살 권리까지 줍니다. 핵심 조건은 "공고일 이후 출산"이라는 한 줄에 걸려 있습니다. 2026년 8월 21일 SH공사가 낸 제8차 모집공고문을 기준으로 정리했습니다.

한눈에 보기

기준일은 2026년 10월 5일이고, 공고 조건은 제8차 입주자 모집공고(2026년 8월 21일)에서 가져왔습니다. 보증금 80% 기준은 서울주거포털의 장기전세주택 안내 기준입니다.

누가 신청할 수 있나

공고문의 신청 자격은 다섯 가지를 모두 갖춰야 합니다.

1. 혼인 기간: 혼인신고일부터 7년 이내(제8차는 2019년 8월 22일 이후 혼인신고), 또는 입주 전까지 혼인을 증명할 예비신혼부부.
2. 무주택: 공고일 현재 서울에 주민등록이 된 무주택세대구성원이고, 신청자와 배우자가 5년 동안(2021년 8월 22일 이후) 계속 집을 갖지 않았을 것.
3. 소득: 전용 60㎡ 이하는 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득의 120% 이하(맞벌이 180%), 60㎡ 초과는 150% 이하(맞벌이 200%).
4. 총자산: 2023년 3월 28일 이후 태어난 자녀(태아 포함)가 1명이면 7억 2,800만 원, 2명 이상이면 7억 9,400만 원, 그 외는 6억 6,200만 원 이하.
5. 자동차: 같은 구분으로 4,996만 원, 5,451만 원, 4,542만 원 이하.

소득 기준을 금액으로 바꾸면 다음과 같습니다. 가구원수에는 태아도 들어갑니다.

신규 공급분은 이보다 소득이 낮은 가구(60㎡ 이하 기준 월평균소득 100% 이하, 맞벌이 150% 이하)에 물량의 40% 안에서 먼저 배정합니다. 맞벌이는 부부 모두에게 근로소득이나 사업소득이 있어야 인정되고, 실업급여만 있는 경우는 맞벌이로 보지 않습니다.

거주기간은 어떻게 늘어나나

계약은 2년 단위이고 기본 최장 거주기간은 입주일부터 10년입니다. 공고문 10장 "출산 가구에 대한 지원 기준"이 늘어나는 조건을 정합니다.

• 공고 이후 자녀 1명 이상 출산: 최장 거주기간 20년, 그리고 2년마다 돌아오는 재계약 때 소득·자산·자동차 기준을 보지 않습니다. 맞벌이로 소득이 올라도 퇴거 걱정이 없다는 뜻입니다. 무주택 요건은 계속 지켜야 합니다.
• 공고 이후 자녀 2명 이상 출산: 입주 10년 이후 공가가 생기면 넓은 평형으로 옮길 수 있습니다.
• 4자녀 이상(공고 이후 1명 이상 출산): 다음 재계약부터 보증금을 주변 시세의 60%(5자녀 이상 50%)로 낮춥니다.

출산은 입주자 모집공고일(공고일 포함) 이후에 낳은 자녀만 셉니다. 공고 전에 이미 낳은 아이는 총자산 기준을 높여 주는 데는 쓰이지만 거주기간 연장이나 우선매수의 자녀 수에는 들어가지 않습니다. 입양과 유산은 출산으로 인정하지 않고, 쌍둥이는 둘 다 셉니다.

출산하지 않은 가구는 재계약 때 소득 기준을 다시 봅니다. 기준을 10% 이하로 넘으면 첫 갱신은 보증금 그대로, 10~30% 초과는 105%, 30~50% 초과는 110%로 할증되고, 50%를 넘으면 한 번만 120%로 재계약한 뒤 퇴거 대상이 됩니다. 두 번째 갱신부터는 할증이 한 단계씩 높아집니다(105%, 110%, 120%).

20년 뒤 그 집을 살 수 있는 조건

공고 이후 자녀를 낳은 가구는 20년 거주를 채운 뒤 살고 있는 집을 우선매수청구권으로 살 수 있습니다. 가격은 그때 감정평가법인 두 곳이 평가한 매매가의 평균(시세)을 기준으로 합니다.

할인받은 집을 5년 안에 다시 팔면 시세차익의 일부를 돌려줘야 합니다. 1년 이내 50%, 2년 이내 40%, 3년 이내 30%, 4년 이내 20%, 5년 이내 10%입니다. 공고문 예시대로 시세 10억 원짜리를 8억 원에 사서 1년 안에 팔면 차익 2억 원의 절반인 1억 원을 반환합니다. 매수 가격이 20년 뒤 시세를 따르므로, 지금 금액으로 얼마가 될지는 누구도 정할 수 없다는 점도 함께 기억해야 합니다.

가상 계산: 보증금 8억 5,020만 원을 70%로 들어가기

맞벌이 가상 부부 A씨 가족(3인, 2025년생 자녀 1명)이 제8차 신규 공급 중 서초구 '디에이치 방배' 59㎡(전세금 850,200천 원)에 당첨됐다고 가정합니다. 59㎡이므로 소득은 3인 맞벌이 180% 기준인 월 14,703,172원 이하, 총자산은 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 1명 기준인 7억 2,800만 원 이하여야 합니다.

분할납부를 쓰면 입주 때 필요한 현금이 2억 5,506만 원 줄어드는 대신 매달 58만 원 정도의 이자를 냅니다. 같은 금액을 전세대출로 빌리는 금리와 비교해 어느 쪽이 싼지 따져 보면 됩니다. 2025년생 자녀는 공고 전에 태어났으므로 A씨 가족이 거주기간을 20년으로 늘리려면 입주 후 자녀를 한 명 더 낳아야 하고, 우선매수청구권은 공고 이후 두 명 이상을 낳아야 생깁니다.

제8차 공고 일정과 물량

물량은 496세대이고, 신규 293호는 강남·서초·구로·동대문·성동·영등포의 단지로 2027년 4월 입주 예정입니다. 재공급 203호는 공가가 생기면 순서대로 들어가는 예비입주자를 뽑는 방식이라 실제 입주까지 오래 걸릴 수 있고, 예비자 자격은 2028년 1월 21일까지 유효합니다. 2026년에는 4월 24일 제7차 공고(85개 단지 441가구)가 먼저 있었습니다. 제8차 청약 접수는 끝났으므로 다음 차수를 준비한다면 같은 기준으로 소득과 자산을 미리 계산해 두면 됩니다. 가점에는 청약통장 납입 횟수도 들어가므로 청약통장 2026년 기준도 함께 확인하는 편이 좋습니다.

아파트형과 일반주택형은 다른 상품

같은 미리내집이라는 이름으로 서울시는 다세대·오피스텔 등을 매입해 빌려주는 일반주택형 미리내집(신혼·신생아 매입임대주택II)도 공급합니다. 이쪽은 전세가 아니라 시세 60~70% 수준의 임대료를 내는 방식이고, 기본 10년에 자녀가 있으면 14년까지 삽니다. 2026년 1차는 8월 14일 공고로 128세대를 모집했습니다. 거주기간과 임대 조건이 아파트형(장기전세주택II)과 다르므로, 공고문 제목이 어느 쪽인지 먼저 확인해야 합니다.

정리

미리내집 아파트형은 서울 거주 혼인 7년 이내 무주택 신혼부부에게 주변 전세 시세 80% 이하 보증금으로 10년을 빌려주고, 공고 이후 아이를 낳으면 20년, 둘 이상 낳으면 20년 뒤 시세 90%에 매수할 권리까지 주는 제도입니다. 거주 연장과 매수 조건은 모두 공고일 이후 출산만 세므로, 이미 아이가 있는 가구와 아이를 계획하는 가구는 얻는 혜택이 다릅니다. 제8차는 2026년 9월 접수를 마쳤고 2027년 1월 22일 당첨자를 발표합니다.

참고 자료

• 서울주택도시개발공사, 제8차 장기전세주택2(미리내집) 입주자 모집 공고 (2026년 8월 21일)
• 서울주거포털, SH공사 장기전세주택 모집공고 목록 (2026년 10월 5일 조회)
• 서울주거포털, 장기전세주택 안내: 보증금 주변 전세 시세 80% 이하 (2026년 10월 5일 조회)
• 내 손안에 서울, 역세권 '미리내집' 441가구 모집…보증금 70%로 입주 가능 (2026년 4월 21일)
• 서울시, 일반주택형 미리내집 128세대 공급 (2026년 8월)
• 서울시 정책 아카이브, 미리내집 (2026년 10월 5일 조회)