서울 토지거래허가구역 아파트, 사면 무엇이 달라지나

서울에서 아파트를 사려고 부동산에 가면 계약서보다 먼저 듣는 말이 "구청 허가부터 받아야 한다"입니다. 2025년 10월 20일부터 서울 25개 구 전체의 아파트가 토지거래허가구역에 들어갔기 때문입니다. 이름에 '토지'가 붙어 있어 땅 거래에만 해당할 것 같지만, 아파트 한 채를 사는 것도 법으로는 그 아파트가 깔고 있는 대지지분을 사는 거래입니다. 그래서 허가를 받아야 하고, 허가를 받으면 2년 동안 직접 살아야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법), 같은 법 시행령, 국토교통부·서울시 공고로 무엇이 달라지는지 정리했습니다.

한눈에 보기

기준일은 2026년 10월 5일입니다. 부동산거래신고법은 2024년 5월 17일 시행본, 시행령은 2026년 10월 1일 시행본(대통령령 제36740호)이 현행입니다.

왜 아파트 매매가 거의 다 허가 대상이 되나

법 제11조제1항은 허가구역 안의 토지에 대한 소유권을 대가를 받고 넘기는 계약을 맺으려면 매도인과 매수인이 공동으로 시장·군수·구청장의 허가를 받으라고 정합니다. 다만 일정 면적 이하의 거래는 허가가 필요 없습니다(제11조제2항제1호). 시행령 제9조제1항은 이 기준을 도시지역 주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡로 정하면서, 지정권자가 거래 실태를 고려해 기준면적의 10%~300% 범위에서 따로 정할 수 있게 했습니다.

국토교통부는 2025년 10월 15일 서울 지정 공고에서 이 비율을 최저치인 10%로 썼습니다. 그래서 주거지역의 기준이 60㎡가 아니라 6㎡입니다. 아파트 한 채의 대지지분이 6㎡ 이하인 경우는 드물기 때문에, 결과적으로 서울에서 아파트를 사고파는 계약은 거의 전부 구청장 허가를 먼저 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 생기지 않습니다(제11조제6항).

허가 신청서에는 계약 내용과 함께 토지 이용계획, 취득자금 조달계획을 적어야 합니다(제11조제3항). 매수인이 어떤 돈으로 사서 어떻게 쓸지 계약 전에 행정청에 밝히는 구조입니다.

갭투자가 막히는 구조

허가 여부는 제12조가 정합니다. 제1호는 토지 이용 목적이 가목부터 사목 중 어느 하나에 해당하지 않으면 허가하지 않는다고 정하고, 일반 매수인에게 해당하는 것은 사실상 가목 "자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우"입니다.

이렇게 거주용으로 허가를 받으면 제17조제1항에 따라 그 목적대로 써야 하고, 그 기간은 시행령 제14조제2항제1호가 토지 취득일부터 2년으로 정합니다. 2년 동안 남에게 세를 주면 허가 목적 위반입니다. 전세 보증금을 끼고 매매가와 전세가의 차액만으로 집을 사는 이른바 갭투자는 이 두 조문 때문에 원칙적으로 성립하지 않습니다. 시행령 제14조제1항제9호는 실제로 거주하는 사람이 집의 일부를 임대하는 것만 예외로 둡니다.

서울시는 2025년 9월 17일 보도자료에서 이 의무를 "허가를 받은 후 2년간 실거주용으로만 사용해야 하며, 이 기간 동안 매매 및 임대가 금지된다"고 설명했습니다. 권리·의무는 소유권이 바뀌어도 새 소유자에게 그대로 넘어갑니다(법 제22조제1항).

세입자가 사는 집을 살 때의 임시 특례

예외가 하나 있습니다. 2026년 9월 30일 개정되어 10월 1일 시행된 시행령 제14조의2제2항은 무주택 매수인이 세입자가 살고 있는 집을 사는 경우 실거주 시작을 늦춰 줍니다. 요건을 줄이면 다음과 같습니다.

• 매수인은 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이고, 허가 신청일까지 계속 무주택이어야 합니다.
• 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이면, 2027년 12월 31일까지 허가를 신청해야 합니다.
• 허가를 받은 날부터 4개월 안에 취득해야 합니다.
• 그러면 2년 이용 의무가 취득일이 아니라 기존 임대차계약의 최초 종료일부터 시작합니다. 허가 신청 전에 기존 임차인과 2년 이내로 갱신한 계약이면 그 갱신 계약의 종료일부터입니다.
• 임대차 종료일이 허가일부터 4개월 안에 오면 특례 없이 원래대로 취득일부터 2년입니다.

세입자의 남은 계약 기간을 보장하면서 무주택자가 집을 살 수 있게 한 장치이고, 유예가 끝나면 2년 실거주 의무는 똑같이 적용됩니다.

지금 서울에 겹쳐 있는 지정

서울에는 지정권자와 대상이 다른 허가구역이 겹쳐 있습니다.

국토교통부는 25개 구 지정이 기존 서울시 지정과 별도로 적용된다고 밝혔습니다. 강남 3구와 용산구는 2025년 3월부터 서울시 지정을 받아 왔는데, 국토부 지정으로 대상이 아파트에서 같은 단지 안 연립·다세대까지 넓어졌습니다. 압구정·여의도·목동·성수 일대는 아파트에 한정하지 않은 토지 단위 지정이라 25개 구 지정이 끝나도 2027년 4월 26일까지 남습니다.

허가구역 지정은 공고일부터 5일 뒤 효력이 생기고(법 제10조제5항), 지정 기간은 5년 이내에서 정합니다(제10조제1항). 기간이 끝나는 구역을 계속 묶으려면 도시계획위원회 심의 전에 시·도지사와 구청장 의견을 들어야 합니다(제10조제2항). 2026년 12월 31일 이후 연장 여부는 이 절차를 거친 재지정 공고로 정해지므로, 계약 시점의 지정 여부는 토지이음에서 지번으로 확인해야 합니다.

국토교통부는 같은 대책에서 토지거래허가구역 안 비주택담보대출의 LTV를 70%에서 40%로 낮췄습니다. 주택담보대출 한도 규제는 DSR·LTV·DTI 계산법에 정리했습니다.

가상 계산: 가나아파트를 사고 2년을 못 채우면

서울 주거지역의 가상 단지 가나아파트 84㎡를 15억 원에 산 B씨의 경우입니다. 대지지분은 40㎡라 기준면적 6㎡를 넘으므로 허가 대상입니다. 시행령 제16조제4항은 토지 취득가액을 실제 거래가격으로 보므로, 아래 표는 취득가액을 15억 원으로 놓고 계산했습니다. 실제 부과액은 허가관청이 정하는 산정 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

순서는 이렇습니다. 구청장이 먼저 문서로 이행명령을 내리고 3개월 이내의 이행 기간을 줍니다(시행령 제16조제1항). 그 기간에 이행하지 않으면 이행강제금을 부과하고, 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 이행할 때까지 반복해 부과할 수 있습니다(법 제18조제2항·제3항). 명령을 이행하면 새로운 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 하고(제5항), 이용 의무 기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없습니다(제4항). 이의는 고지받은 날부터 30일 안에 제기합니다(시행령 제16조제7항).

허가 자체를 받지 않고 계약했다면 문제가 더 큽니다. 계약은 효력이 없고, 법 제26조제3항에 따라 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가로 계산한 토지가격의 30% 이하 벌금 대상입니다. 이용 의무를 어긴 사람에게는 허가 취소도 가능합니다(제21조).

서울시는 2025년 7월 21일 허가 목적대로 쓰는지 사후 점검한 결과를 발표하면서, 실거주 여부를 입주자 등록대장, 우편함, 택배 상자 같은 방법으로 현장에서 확인한다고 밝혔습니다. 점검은 서류만 보는 것이 아닙니다.

허가 신청은 얼마나 들어오나

서울시는 25개 구의 토지거래허가 신청 현황을 매월 공개합니다. 2026년 4월 21일 발표에 따르면 2026년 3월 아파트 허가 신규 신청은 7,653건으로 전월 4,509건보다 69.7% 늘어 전역 지정 이후 월별 최대였습니다. 2025년 10월부터 2026년 3월 말까지 누적 신청은 28,535건이고 이 중 24,669건(86.5%)이 처리됐습니다. 서울시는 3월 급증의 배경으로 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)를 앞둔 매물 집중을 들었습니다.

흔한 오해

• "토지거래허가는 땅만 해당한다": 아파트 매매는 대지지분 거래이고, 서울 공고의 주거지역 기준은 6㎡라 거의 모든 아파트가 해당합니다.
• "허가는 매수인만 받으면 된다": 법 제11조제1항은 계약 당사자가 공동으로 신청하도록 정합니다.
• "2년만 지나면 그만이고 중간에 잠깐 세를 줘도 된다": 이용 의무 기간 중 임대는 7% 이행강제금 사유입니다. 해외 이주, 입대, 재해처럼 시행령 제14조제1항이 정한 사유가 있을 때만 예외입니다.
• "이행강제금은 한 번 내면 끝": 이행할 때까지 1년마다 다시 부과될 수 있습니다.

정리

서울 아파트를 사려면 지금은 계약 전에 구청장 허가가 먼저입니다. 허가는 자기가 살 집이라는 목적에 나오고, 그 대가로 취득일부터 2년 동안 직접 살아야 합니다. 이 의무가 전세를 낀 매수를 막는 핵심이며, 어기면 취득가액의 5~10%가 1년마다 부과될 수 있습니다. 25개 구 지정은 2026년 12월 31일까지이고, 압구정·여의도·목동·성수 일대는 2027년 4월 26일까지 따로 묶여 있습니다. 세입자가 사는 집을 사려는 무주택자라면 2027년 12월 31일까지 신청할 수 있는 실거주 유예 특례 요건을 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조(토지거래허가구역의 지정), 2024년 5월 17일 시행본
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조(허가기준)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조(토지 이용에 관한 의무 등)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조(이행강제금)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조(벌칙)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조·제14조·제14조의2·제16조, 2026년 10월 1일 시행본
• 국토교통부, 「주택시장 안정화 대책」 발표 보도자료와 토지거래허가구역 지정 공고(제2025-1219호) (2025-10-15)
• 대한민국 정책브리핑, 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (2025-10-15)
• 서울특별시, 강남 3구·용산구 토지거래허가구역 1년 3개월 재지정 보도자료 (2025-09-17)
• 서울특별시, 제5차 도시계획위원회 개최 결과(압구정·여의도·목동·성수 재지정) (2026-04-01)
• 서울특별시, 3월 토지거래허가 신청량 보도자료 (2026-04-21, 기준일 2026-03-31)
• 서울특별시, 토지거래허가 이용의무 이행 점검 보도자료 (2025-07-21)
• 토지이음: 지번별 토지거래허가구역 지정 여부 확인