계약갱신요구권, 언제 쓰고 5%는 어떻게 계산할까

전세나 월세 계약이 끝나 갈 때 세입자가 가장 먼저 확인할 것은 날짜입니다. 계약갱신요구권은 아무 때나 쓸 수 있는 권리가 아니라 만료 6개월 전부터 2개월 전까지라는 창 안에서만 효력이 있고, 평생 한 번만 쓸 수 있습니다. 이 기간 안에 요구하면 집주인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 보증금과 월세도 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3, 제7조와 시행령 원문으로 날짜, 인상 한도, 거절 사유, 손해배상액을 계산했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일 시행본, 같은 법 시행령은 2026년 7월 1일 시행본이 현행입니다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%입니다. 기준금리가 바뀌면 월세 전환 상한과 손해배상 계산에 쓰는 비율도 함께 바뀝니다.

언제 요구해야 하나: 6개월 전부터 2개월 전까지

제6조의3제1항은 세입자가 "제6조제1항 전단의 기간 이내에" 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 그 기간이 제6조제1항의 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지"입니다. 6개월보다 일찍 보낸 요구나 2개월 전을 넘긴 요구는 갱신요구권 행사로 인정받기 어렵습니다.

마감일 계산은 하루 차이로 결과가 갈립니다. 정부가 2020년 9월 정책브리핑에 낸 문답은 당시 기준이던 "1개월 전까지"를 설명하면서, 첫날을 세지 않는 원칙에 따라 만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 집주인에게 갱신 의사가 도달해야 한다고 했습니다. 10월 30일 만료 계약이라면 9월 29일 24시 전까지라는 예시입니다. 같은 방식을 지금의 2개월 기준에 대입하면, 마지막 날에 맞춰 보내는 것은 위험하고 한두 주 여유를 두고 문자, 이메일, 내용증명처럼 도달 날짜가 남는 방법으로 보내는 편이 안전합니다.

같은 문답은 두 가지를 더 분명히 했습니다.

• 묵시적 갱신은 사용으로 치지 않습니다. 양쪽이 아무 말 없이 기간이 지나 계약이 자동으로 연장된 경우(제6조제1항)는 갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다. 권리를 쓴다는 의사를 명확히 밝혀야 행사입니다.
• 미리 포기하는 약정은 무효입니다. 계약서에 "갱신요구권을 쓰지 않는다"고 적어도 효력이 없습니다. 제10조가 세입자에게 불리한 약정을 무효로 정하기 때문입니다.

처음 계약을 1년으로 했더라도 제4조제1항이 2년 미만 계약을 2년으로 보므로, 세입자는 2년을 채운 뒤 만료 기준으로 갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 갱신된 계약은 다시 2년이라서 최초 2년과 합쳐 보통 4년을 살 수 있습니다.

5% 한도는 어떻게 계산하나

제7조제2항은 증액 청구가 "약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다"고 정하고, 시행령 제8조제1항도 같은 비율을 적습니다. 기준은 지금 계약서에 적힌 금액입니다. 보증금과 월세가 함께 있으면 각각 그 금액의 5%가 한도입니다.

5%는 상한일 뿐 자동 인상률이 아닙니다. 2020년 정부 문답은 집주인과 세입자가 그 범위 안에서 협의해 정하고, 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 법원의 차임증감청구로 다툴 수 있다고 설명했습니다. 제7조제1항이 증액 사유를 조세, 공과금, 경제사정의 변동 등으로 정해 둔 것도 같은 맥락입니다.

조심할 점은 5% 한도가 갱신요구권을 썼을 때 걸리는 규칙이라는 것입니다. 같은 문답은 세입자가 갱신요구권을 쓰지 않고 집주인과 합의해 5%를 넘게 올린 새 계약을 맺는 것은 가능하며, 이 경우 세입자는 다음 만료 때 갱신요구권을 여전히 한 번 쓸 수 있다고 했습니다. 갱신 협상 때 "요구권을 쓴다"고 분명히 말하는지에 따라 적용되는 규칙이 달라집니다.

5%를 넘겨 이미 낸 금액은 제10조의2에 따라 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

전세를 월세로 바꾸자고 하면

갱신된 계약은 "전 임대차와 동일한 조건"이므로(제6조의3제3항) 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꿀 수는 없습니다. 정책브리핑 문답도 갱신요구권을 쓸 때 전세를 월세로 바꾸려면 세입자의 동의가 필요하다고 답했습니다.

세입자가 동의해 보증금 일부를 월세로 돌린다면 월세는 제7조의2의 상한을 넘을 수 없습니다. 시행령 제9조가 정한 연 10%와 "기준금리 + 연 2%" 중 낮은 비율을 쓰므로, 기준금리 3.00%인 지금은 연 5.0%입니다.

1억 원을 돌리면 월세는 41만 6,666원(원 미만 버림)을 넘을 수 없습니다.

가상 계산: 세입자 C씨의 갱신

서울에 사는 가상의 세입자 C씨의 세 가지 경우입니다. 모두 만료 3개월 전에 갱신요구권을 쓴다는 의사를 문자와 내용증명으로 보냈다고 가정합니다.

②에서 집주인이 보증금은 그대로 두고 월세를 10만 원 올리자고 하면 12.5% 인상이라 한도를 넘습니다. 월세만 올린다면 84만 원이 최대입니다.

③은 인상이 아니라 구성 변경이라서 C씨가 거절하면 3억 원 전세 조건 그대로 갱신됩니다. 만약 집주인이 5%를 올린 3억 1,500만 원을 먼저 상한으로 잡고, 그중 1억 1,500만 원을 월세로 돌리자고 한다면 월세는 1억 1,500만 원 × 5.0% ÷ 12 = 47만 9,166원이 됩니다. 이는 제7조와 제7조의2를 차례로 적용해 본 계산이며, 두 조항을 함께 적용하는 공식이 법령에 따로 있는 것은 아닙니다. 다툼이 생기면 분쟁조정위원회에 먼저 물어보는 편이 비용이 적게 듭니다.

집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유

제6조의3제1항 단서는 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우를 아홉 가지로 정합니다.

1. 세입자가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우
2. 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
4. 집주인 동의 없이 전대한 경우
5. 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
6. 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
7. 철거·재건축을 위해 점유를 회복해야 하는 경우(계약 당시 계획을 구체적으로 알렸거나, 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우)
8. 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

1호의 "연체한 사실이 있는 경우"는 지금 연체 중이 아니어도 계약 기간 중 두 달 치를 밀린 적이 있으면 해당한다는 뜻으로 읽힙니다. 월세 세입자라면 이체일을 지키는 것이 갱신요구권을 지키는 일입니다. 8호의 실거주는 집주인 본인뿐 아니라 부모, 자녀 같은 직계존속·직계비속이 들어와 사는 경우까지 포함됩니다.

허위 실거주라면 얼마를 물어줘야 하나

제6조의3제5항은 집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신되었다면 이어졌을 기간(보통 2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 세를 놓으면 세입자의 손해를 배상해야 한다고 정합니다. 미리 정한 배상 합의가 없으면 배상액은 다음 셋 중 큰 금액입니다(제6조의3제6항).

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
2. 제3자에게 세를 놓아 얻은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
3. 세입자가 실제로 입은 손해액

환산월차임은 월세에 보증금을 제7조의2의 낮은 비율로 월세로 환산한 금액을 더한 것입니다. C씨의 ①번 전세(보증금 3억 원)를 집주인이 실거주를 이유로 거절하고, 1년 뒤 다른 사람에게 전세 3억 5,000만 원에 놓았다고 가정해 2026년 10월의 연 5.0%로 계산하면 다음과 같습니다.

①과 ②만 비교하면 C씨가 받을 수 있는 금액은 약 500만 원이고, 이사비와 중개보수, 새 집의 높아진 비용 등 실제 손해를 증빙해 이보다 크면 ③을 청구합니다.

모든 경우가 배상 대상은 아닙니다. 2020년 정부 문답은 거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예를 들어 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 집주인이 해외 주재원으로 갑자기 파견된 경우는 정당한 사유가 될 수 있다고 했습니다. 반대로 실거주 의사 없이 거절하고 집을 비워 둔 것으로 판단되면 제3자에게 세를 놓지 않았더라도 책임을 질 수 있다고 답했습니다. 다만 입주 전 수리나 인테리어처럼 불가피한 공실은 예외로 봤습니다.

직접 확인하는 법

• 집주인 실거주가 의심될 때: 거절 사유와 날짜가 담긴 문자나 통지를 보관해 두고, 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담에서 제3자 임대 여부를 확인할 방법을 묻는 것이 첫 단계입니다. 배상 청구는 "갱신되었을 기간" 안에 다른 사람에게 세를 놓았는지가 핵심이기 때문입니다.
• 조례로 낮춘 상한이 있는지: 제7조제2항 단서가 시·도 조례를 허용하므로 사는 지역의 조례를 국가법령정보센터 자치법규에서 "임대차" "증액"으로 검색합니다.
• 기준금리: 월세 전환 상한과 환산월차임은 한국은행 기준금리 + 2%p로 계산하므로 계약 시점의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인합니다.
• 보증금이 안전한지: 갱신하면서 보증금이 오르면 늘어난 금액의 순위를 따로 따져야 합니다. 대항력과 확정일자로 순위가 어떻게 정해지는지는 전세 보증금이 지켜지는 순서에서 정리했습니다.

정리

계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 도달해야 하고 한 번만 쓸 수 있습니다. 쓰면 보증금과 월세는 현재 금액의 5%까지만 오르고, 월세로 바꾸는 것은 세입자가 동의할 때만 가능하며 그때도 지금 기준 연 5.0%가 상한입니다. 집주인이 실거주로 거절한 뒤 2년 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 환산월차임 3개월분, 차액 2년분, 실제 손해 중 큰 금액을 배상해야 합니다. 갱신 요구를 보낼 때는 날짜가 남는 방법으로, "갱신요구권을 행사한다"는 문장을 분명히 넣는 것이 출발점입니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등), 2026년 1월 2일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등), 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
• 한국은행, 한국은행 기준금리 변동추이 (2026년 10월 5일 확인)
• 대한민국 정책브리핑, 개정 '주택임대차보호법'…국민 궁금증 많은 질문과 답변 (2020년 9월 2일)
• 대한민국 정책브리핑, 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환 가능한가요? (2020년 9월 1일)