생애최초 특별공급 자격, 소득 130·160%와 5년 납세가 가른다

청약 가점이 낮은 30대가 새 아파트를 노릴 때 가장 먼저 보는 것이 생애최초 특별공급입니다. 가점 경쟁이 아니라 추첨이기 때문입니다. 그런데 추첨이라고 모두에게 같은 확률이 주어지지는 않습니다. 물량을 소득 순서로 세 번에 나눠 뽑고, 1인 가구나 소득이 높은 가구는 마지막 단계에만 들어갑니다. 2026년 6월 15일 「주택공급에 관한 규칙」이 바뀌면서 이 비율도 달라졌습니다. 규칙 제43조 원문과 청약홈 안내를 기준으로 누가 넣을 수 있고, 어느 단계에서 경쟁하는지 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일이고, 「주택공급에 관한 규칙」은 2026년 6월 15일 시행본(국토교통부령 제1592호)이 현행입니다. 소득 금액은 청약홈이 게시한 2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준이며, 부동산 가액 3억 3,100만 원은 「국민건강보험법 시행령」 재산등급 29등급 하한과 상한의 산술평균으로 계산한 값입니다. 한국토지주택공사(LH) 같은 공공주택사업자가 공급하는 공공분양은 같은 이름이라도 기준이 달라 마지막 절에서 따로 다룹니다.

생애최초는 '세대 전원'이 기준이다

제43조제1항은 생애최초를 "세대에 속한 모든 자가 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우"로 한정합니다. 본인이 무주택이어도 배우자가 결혼 전에 집을 샀다가 판 적이 있으면 생애최초가 아닙니다. 청약홈은 무주택세대구성원을 같은 주민등록표등본에 오른 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 직계비속 전원으로 설명하고, 배우자가 따로 세대를 꾸리고 있으면 그 배우자 쪽 등본의 직계존·비속까지 포함합니다. 분양권과 입주권도 주택 소유로 볼 수 있습니다.

일반공급 무주택기간은 "처분하고 무주택이 된 날"부터 다시 세지만, 생애최초는 과거 이력 자체를 봅니다. 한 번이라도 집을 가졌던 세대는 무주택기간이 길어도 생애최초 특별공급 대상이 아닙니다.

청약통장: 국민주택은 600만 원이 하나 더 붙는다

생애최초 특별공급도 일반공급 1순위 요건을 먼저 갖춰야 합니다. 국민주택은 제27조제1항의 1순위, 민영주택은 제28조제1항의 1순위입니다. 서울처럼 투기과열지구인 곳의 1순위는 통장 가입 2년(국민주택은 월납입금 24회 이상 납입)이 기준입니다. 청약홈은 투기과열지구·청약과열지역에서 과거 5년 안에 다른 주택에 당첨된 사람이 있는 세대는 생애최초 특별공급도 신청할 수 없다고 안내합니다.

국민주택은 여기에 저축액이 선납금을 포함해 600만 원 이상이어야 합니다(제43조제1항제1호). 매달 10만 원씩 넣었다면 5년이 걸리는 금액입니다. 민영주택은 600만 원 요건 대신 일반 1순위처럼 별표 2의 예치기준금액을 채우면 됩니다. 서울 거주자가 85㎡ 이하에 넣는다면 300만 원입니다. 통장에 얼마씩 넣어야 하는지는 주택청약종합저축 납입액 계산에서 따로 계산했습니다.

5년 이상 소득세 납부의 뜻

제43조제1항제3호와 제3항제3호는 입주자모집공고일 현재 근로자 또는 자영업자이면서 5년 이상 소득세를 납부한 사람을 요구합니다. 여기서 소득세는 「소득세법」 제19조(사업소득)와 제20조(근로소득)에 대한 소득세입니다. 두 가지 단서가 중요합니다.

• 공고일 현재 일을 쉬고 있어도 과거 1년 안에 소득세를 납부했다면 근로자·자영업자로 봅니다.
• 소득공제, 세액공제, 세액감면으로 실제 낼 세금이 0원이었어도 납세의무자였다면 납부한 것으로 포함합니다.

반대로 이자·배당소득이나 연금소득만 있던 해는 근로·사업소득세가 아니어서 이 5년에 넣기 어렵습니다. 규칙은 "5년 이상"이라고만 쓰고 있으므로, 연속 여부나 연도 계산처럼 세부 판단이 필요한 경우에는 입주자모집공고문과 사업주체 안내를 확인하는 편이 안전합니다.

소득 기준: 3인 이하는 같은 금액

소득은 해당 세대의 월평균소득을 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득과 비교합니다. 4인 이상 세대는 가구원수별 금액을 쓰고, 3인 이하 세대는 모두 같은 금액입니다. 직계존속은 1년 이상 같은 등본에 올라 있어야 가구원수에 들어갑니다.

청약홈이 게시한 2025년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 기준이며 6인 이상은 모집공고문에서 확인해야 합니다. 맞벌이 부부 둘이 월 450만 원씩 벌면 세대 월평균소득은 900만 원이고, 2인 가구는 3인 이하 칸을 씁니다. 국민주택 기준 130%(979만 원) 안에 들어가지만 100%(753만 원)는 넘습니다.

추첨은 세 단계로 나뉜다

2026년 6월 15일 개정 전에는 생애최초 물량 안에 신생아 가구 우선공급이 들어 있었습니다. 개정 규칙은 이를 빼서 민영주택에도 별도의 신생아 특별공급(건설량의 10% 범위)을 만들었고, 생애최초 물량은 국민주택 25%에서 20%로, 민영주택은 공공택지 19%에서 17%, 그 밖의 택지 9%에서 7%로 줄였습니다. 대신 물량을 나누는 방식이 단순해졌습니다.

각 단계 안에서 경쟁이 있으면 지역 우선공급 기준을 먼저 적용하고, 같은 지역 안에서는 추첨합니다. 소득이 낮은 가구는 1단계에서 떨어져도 2단계와 3단계에 다시 들어가므로 최대 세 번 추첨을 받습니다. 소득이 기준을 넘는 가구는 3단계 한 번뿐입니다. 이 개정은 2026년 6월 15일 이후 입주자모집공고를 한 단지부터 적용되고, 그 전에 공고한 단지는 종전 비율을 따릅니다(부칙 제4조).

1인 가구는 마지막 단계, 단독세대는 60㎡ 이하

혼인 중이 아니고 자녀도 없는 사람도 신청할 수 있습니다. 다만 제43조제2항과 제4항은 1단계와 2단계 대상에서 이런 1인 가구를 빼 두었습니다. 그래서 1인 가구는 3단계 추첨에만 들어갑니다. 청약홈은 1인 가구가 소득 기준(국민주택 130%, 민영주택 160%) 또는 부동산 가액 3억 3,100만 원 이하 중 하나만 충족하면 된다고 안내합니다.

면적 제한도 있습니다. 규칙은 단독세대주나 세대주와 같은 등본에 등재된 사람(세대원 제외)에게는 전용 60㎡ 이하만 특별공급할 수 있다고 정합니다. 청약홈 기준으로 부모와 같은 등본에 있는 1인 가구는 전 주택형에 넣을 수 있지만, 혼자 세대를 꾸린 단독세대는 59㎡ 같은 60㎡ 이하 주택형만 가능합니다.

가상 계산: 서울 민영 아파트 1,000가구

서울 민간택지에서 일반분양을 포함해 1,000가구를 짓는 가상의 가나파크 단지가 있다고 합니다. 민간택지라서 생애최초 물량은 7%, 70가구입니다. 단계별 물량은 50%인 35가구, 20%인 14가구, 나머지 21가구입니다. 모두 무주택, 1순위, 5년 납세 요건은 갖췄다고 가정합니다.

A 부부는 35가구 추첨에서 떨어져도 14가구, 21가구 추첨에 연달아 들어갑니다. C 부부는 소득이 160%(1,205만 원)를 넘지만 보유 부동산이 3억 3,100만 원 이하라서 21가구 추첨에만 참여합니다. 보유 부동산이 4억 원이었다면 신청 자체가 안 됩니다. D씨와 E씨는 소득이 낮아도 1인 가구라 1·2단계에 들어가지 못하고, D씨는 84㎡ 타입에는 넣을 수 없습니다. 같은 단지가 공공택지에 있었다면 물량은 17%인 170가구로 늘어납니다.

공공분양(공공주택 특별법 적용)은 기준이 또 다르다

LH나 지방공사가 「공공주택 특별법」에 따라 공급하는 공공분양의 생애최초는 청약홈 기준으로 건설량의 15% 이내이고 구조가 다릅니다.

• 혼인 중이거나 자녀가 있어야 하며, 1인 가구는 대상이 아닙니다.
• 소득은 100% 이하(맞벌이 120% 이하)에 70%, 130% 이하(맞벌이 140% 이하)에 20%를 먼저 배정하고, 맞벌이 140% 초과 200% 이하는 마지막 추첨에 들어갑니다.
• 자산은 부동산만 보는 민영·국민주택과 달리, 일반형은 부동산과 자동차 가액을 따로 심사하고 나눔형·선택형은 총자산을 봅니다. 금액은 모집공고문에서 확인해야 합니다.

같은 "생애최초"라도 공고문 첫 페이지의 공급 유형(국민·민영·공공주택)을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

흔한 오해

1. "결혼했으면 무조건 1단계." 단계는 혼인 여부가 아니라 세대 소득으로 정해집니다. 맞벌이로 소득이 높으면 신혼부부도 3단계에서만 경쟁합니다.
2. "부동산 3.31억 이하면 누구나." 자산 기준은 소득 기준을 넘은 가구가 3단계에 들어가는 통로일 뿐이고, 1인 가구가 아닌 이상 1·2단계 자격을 주지 않습니다.
3. "특별공급은 여러 번 받을 수 있다." 규칙은 생애최초 특별공급을 "한 차례에 한정"해 공급하도록 정합니다. 한 번 당첨되어 공급받으면 다른 단지에서 다시 쓸 수 없으므로, 소득 칸과 세대 전원의 주택 소유 이력을 넣기 전에 확인해야 합니다.

정리

생애최초 특별공급은 세대 전원이 집을 가져 본 적 없고, 5년 이상 근로·사업소득세를 낸 사람이 추첨으로 받는 물량입니다. 2026년 6월 개정 이후 물량의 50%와 20%는 소득 기준(국민주택 100·130%, 민영주택 130·160%) 안의 가구가 먼저 추첨하고, 1인 가구와 자산 기준 통과 가구는 나머지 30%에서만 경쟁합니다. 청약 전에 세대 월평균소득이 어느 칸에 있는지, 단독세대라면 60㎡ 이하 타입이 있는지부터 확인하면 넣을 단지가 크게 좁혀집니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제43조(생애최초 주택 구입자 특별공급) (2026.6.15 시행본)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제27조(국민주택의 일반공급) (2026.6.15 시행본)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제28조(민영주택의 일반공급) (2026.6.15 시행본)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제35조의3(신생아 특별공급)·별표 2·부칙 제1592호 (2026.6.15)
• 청약홈, 특별공급 안내: 특별공급 소득기준과 생애최초 주택구입 (2026.10.5 확인)
• 국토교통부, 주택시장 안정화 대책: 규제지역·토지거래허가구역 서울 전역 지정 (2025.10.15)