디딤돌·버팀목 대출 2026 조건, 소득·자산·집값 기준과 금리표

정책 주택자금대출을 알아보면 "금리가 2~3%대"라는 말에 먼저 눈이 갑니다. 그런데 실제로 받을 수 있는지를 가르는 것은 금리보다 세 가지 문턱입니다. 부부합산 연소득, 순자산, 그리고 사려는 집이나 전셋집의 가격입니다. 서울처럼 집값과 전셋값이 높은 곳에서는 소득 기준을 통과해도 주택가격 기준에서 탈락하는 일이 흔합니다.

주택도시기금이 운영하는 대표 상품이 집을 살 때 쓰는 내집마련 디딤돌대출과 전세 보증금을 빌리는 버팀목 전세자금대출입니다. 2026년 10월 5일 주택도시기금 누리집에 게시된 조건과 금리, 그리고 2025년 6월 대책 이후 줄어든 한도를 기준으로 정리했습니다.

한눈에 보기

기준일은 2026년 10월 5일이며, 주택도시기금 상품안내 페이지에 게시된 조건입니다. 순자산 기준은 국가데이터처 가계금융복지조사의 소득 분위별 평균 자산을 매년 반영하는 값으로, 2026년도 기준 디딤돌은 소득 4분위 평균인 5.11억 원, 버팀목은 소득 3분위 평균인 3.45억 원입니다. 금리는 국토교통부가 고시하는 변동금리입니다.

2025년 6월 이후 줄어든 한도

금융위원회는 2025년 6월 27일 「가계부채 관리 강화 방안」에서 디딤돌·버팀목의 최대 한도를 대상별로 줄이고 2025년 6월 28일부터 시행했습니다. 한정된 주택도시기금 재원을 공공임대주택 건설과 저소득 서민 지원에 집중하겠다는 이유였습니다.

주택도시기금 누리집에 따르면 2025년 6월 27일 이전에 계약을 맺은 경우에는 종전 한도가 적용됩니다. 같은 대책으로 수도권·규제지역의 생애최초 LTV가 80%에서 70%로 낮아졌고, 디딤돌도 똑같이 적용됩니다. 금융위원회는 2026년 4월 1일 가계부채 관리방안에서 정책대출 비중을 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 줄이겠다고 밝혀, 기금 대출 공급도 넉넉한 편은 아닙니다.

금리는 소득과 기간으로 정해진다

디딤돌 금리는 부부합산 연소득 구간과 대출기간에 따라 정해집니다. 소득이 높을수록, 기간이 길수록 금리가 올라갑니다.

여기에 신혼가구·생애최초 0.2%p, 1자녀 0.3%p·2자녀 0.5%p·다자녀 0.7%p 같은 우대금리 중 하나만 적용되고, 청약저축 5년·60회 이상 납입 0.3%p(10년 0.4%p, 15년 0.5%p) 같은 추가 우대는 겹쳐 받을 수 있습니다. 다만 우대 폭은 합쳐서 0.5%p(다자녀 0.7%p)가 상한이고, 최종 금리는 연 1.5% 아래로 내려가지 않습니다. 5년 단위 변동금리를 고르면 0.1%p, 10년 고정은 0.2%p, 순수 고정은 0.3%p가 더해집니다. 지방 주택은 0.2%p 낮습니다.

버팀목 금리는 소득 구간과 임차보증금 크기로 정해집니다.

신혼부부라면 전용 상품이 따로 있다

혼인 7년 이내 또는 3개월 안에 결혼할 예정인 가구는 신혼부부 전용 상품을 쓸 수 있고, 같은 소득이라도 금리가 더 낮습니다.

신혼부부전용 구입자금의 30년 금리는 소득 4천만~7천만 원 구간 3.50%, 7천만~8.5천만 원 구간 3.85%로, 일반 디딤돌의 같은 구간(3.80%, 4.15%)보다 0.3%p 낮습니다. 신혼부부전용 전세자금은 연소득 6천만~7.5천만 원 구간에서 보증금 1.5억 원 초과 시 3.3%입니다.

2023년 1월 1일 이후 태어난 아이를 대출 접수일 기준 2년 안에 낳은 가구라면 신생아 특례가 더 넓습니다. 구입은 부부합산 연소득 1.3억 원(맞벌이 2억 원) 이하, 주택 평가액 9억 원 이하, 한도 4억 원, 금리 연 1.8~4.5%이고, 전세는 보증금 수도권 5억 원 이하, 한도 2.4억 원, 금리 연 1.3~4.3%입니다.

가상 계산: 서울의 신혼부부 C씨 부부

혼인 2년 차, 자녀 없음, 둘 다 집을 가져 본 적이 없는 가상의 C씨 부부입니다. 부부합산 연소득은 7,200만 원, 순자산은 2억 원이고, 둘 다 청약저축을 5년 넘게 60회 이상 부었다고 가정합니다.

전세로 시작한다면: 서울에서 보증금 3.5억 원짜리 전용 59㎡ 아파트 전세를 구합니다.

집을 산다면: 같은 부부가 서울에서 KB 시세 5.8억 원, 전용 59㎡ 주택을 산다고 합니다.

같은 3.2억 원을 30년 동안 3.55%로 갚으면 총이자가 약 2억 52만 원이고, 일반 디딤돌 최고 구간 4.15%라면 약 2억 3,999만 원입니다. 금리 0.6%p 차이가 30년 동안 약 3,950만 원이 됩니다. 반대로 이 부부가 시세 6억 원을 넘는 아파트를 원한다면 디딤돌 대상이 아니어서, 시중은행 주담대의 규칙을 따라야 합니다. 서울 시중 주담대에는 규제지역 LTV 40%, 주택가격별 한도, 스트레스 DSR이 함께 걸리며, 그 계산 원리는 DSR·LTV·DTI 계산법과 스트레스 DSR에서 다뤘습니다.

받은 뒤 지켜야 할 의무

• 디딤돌 실거주: 대출받은 날부터 1개월 안에 전입하고 2년 이상 살아야 합니다. 정당한 사유 없이 지키지 않으면 기한의 이익을 잃고 대출을 갚아야 합니다.
• 1주택 유지: 2024년 6월 19일 신규 접수분부터 대출기간 중 집을 추가로 취득하면 6개월 안에 처분해야 합니다.
• 버팀목 중 주택 취득: 버팀목 대출을 받은 뒤 집을 산 것이 확인되면 대출금을 상환해야 합니다.
• 중도상환수수료: 디딤돌은 3년 안에 갚은 원금에 최대 0.6%를 물리지만, 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 중도상환한 원금은 면제입니다. 버팀목은 중도상환수수료가 없습니다.

흔한 오해

1. "연봉만 맞으면 된다." 순자산과 집값(보증금) 기준을 모두 통과해야 합니다. 자산심사에서 부적격으로 판정되면 가산금리가 붙습니다.
2. "생애최초면 서울에서도 LTV 80%." 수도권·규제지역 주택은 생애최초도 LTV 70%입니다.
3. "버팀목도 DSR에 잡힌다." 2025년 10월 29일부터 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자가 DSR에 반영되지만, 금융위원회는 버팀목처럼 정책적 목적의 전세대출은 제외한다고 설명했습니다. 버팀목은 원래 무주택자만 받을 수 있습니다.

정리

디딤돌과 버팀목은 소득·순자산·주택가격 세 문턱을 모두 넘어야 받을 수 있고, 2025년 6월 이후 한도가 줄었습니다. 서울에서는 신혼부부라도 디딤돌의 평가액 6억 원, 버팀목의 보증금 4억 원 기준이 실제 선택지를 크게 좁힙니다. 신청 전에 주택도시기금 누리집의 대출 계산기로 소득 구간별 금리와 한도를 먼저 확인하고, 신혼·신생아 특례처럼 더 유리한 전용 상품부터 대조해 보는 순서가 효율적입니다.

참고 자료

• 주택도시기금, 내집마련 디딤돌대출 상품안내 (2026.10.5 확인)
• 주택도시기금, 신혼부부전용 구입자금 상품안내 (2026.10.5 확인)
• 주택도시기금, 신생아 특례 디딤돌대출 상품안내 (2026.10.5 확인)
• 주택도시기금, 버팀목전세자금 상품안내 (2026.10.5 확인)
• 주택도시기금, 신혼부부전용 전세자금 상품안내 (2026.10.5 확인)
• 주택도시기금, 청년전용 버팀목전세자금 상품안내 (2026.10.5 확인)
• 주택도시기금, 신생아 특례 버팀목대출 상품안내 (2026.10.5 확인)
• 금융위원회, 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안 (2025.6.27)
• 금융위원회, 주택시장 안정화 대책 관련 긴급 가계부채 점검회의와 FAQ (2025.10.15)
• 금융위원회, ‘26년도 가계부채 관리방안 (2026.4.1)