전세사기피해자로 결정받으려면, 요건 4가지와 받을 수 있는 지원

전세 계약이 끝났는데 집주인이 연락을 끊었고, 집에는 경매 개시 결정이 붙었습니다. 이때 보증금을 지키는 1차 장치는 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권입니다. 그런데 그것만으로 다 돌려받지 못하는 임차인을 위해 2023년 6월 1일 따로 만든 법이 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(전세사기피해자법)입니다. 이 법의 지원은 신청만 하면 받는 것이 아니라, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 요건 4가지를 모두 갖췄다고 결정해야 시작됩니다. 지금까지 신청한 사람 10명 중 4명은 이 문턱을 넘지 못했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일이며, 현행본은 2026년 10월 2일 시행본(법률 제21490호)입니다. 통계는 국토교통부가 2026년 9월 7일 배포한 보도자료의 2026년 8월 31일 기준 누계입니다.

요건 4가지, 어디서 막히나

네 가지는 하나라도 빠지면 피해자로 결정되지 않습니다. 실제로 막히는 지점은 생각보다 한쪽에 몰려 있습니다.

① 대항력과 확정일자는 이사(주택 인도)와 전입신고, 계약서의 확정일자를 모두 갖췄는지입니다. 계약이 끝난 뒤 이사를 나가야 했다면 임차권등기를 마친 경우도 인정됩니다. 다만 경매나 공매가 이미 끝난 임차인은 ①과 ③을 따지지 않습니다(제3조제1항 단서).

② 보증금 5억 원 이하는 거의 문제가 되지 않습니다. 결정된 40,936건 중 보증금 3억 원 이하가 97.6%였고, 5억 원을 넘는 경우는 19건(0.05%)뿐이었습니다.

③ 다수 피해는 같은 임대인에게 보증금을 떼일 처지인 임차인이 나 말고 1명 이상 더 있어야 한다는 뜻입니다. 국세나 지방세 체납으로 집이 압류된 경우도 경·공매 개시에 포함됩니다.

④ 보증금을 돌려주지 않을 의도가 가장 큰 벽입니다. 임대인에 대한 수사가 시작됐거나, 보증금을 돌려줄 능력이 없는 사람에게 집을 넘겼거나, 돈 없이 여러 채를 사들여 세를 놓은 정황처럼 "처음부터 돌려줄 생각이 없었다고 의심할 만한 상당한 이유"를 요구합니다.

국토교통부 집계(2026년 8월 31일 기준)입니다. 부결의 97% 가까이가 ③과 ④에서 나옵니다. 신청할 때 임대인 고소 사실, 같은 건물 다른 세입자의 피해 상황, 임대인이 가진 주택 수 같은 자료를 함께 내야 하는 이유입니다. 위원회는 자료가 부족하면 이의신청을 기각하지만, 나중에 수사 개시처럼 사정이 바뀌면 다시 신청해 피해자로 결정받을 수 있다고 국토교통부는 안내합니다.

요건을 갖춰도 빠지는 경우

제3조제2항은 피해가 있어도 보증금 전액을 돌려받을 수 있으면 대상에서 뺍니다. 2026년 8월 31일까지 적용 제외된 7,056건의 사유는 이렇습니다.

전세보증금 반환보증에 가입했거나, 보증금이 소액이라 최우선변제로 전부 돌려받는 사람은 특별법이 아니라 기존 제도로 해결된다는 뜻입니다. 결정 단계는 피해자, 그리고 요건 일부만 갖춘 "피해자등"으로 나뉩니다. 피해자등(제2조제4호나목·다목)으로 결정되면 받을 수 있는 지원이 줄어듭니다. 8월 31일까지 가결된 40,936건 중 34,287건(83.76%)이 4가지를 모두 갖춘 피해자였습니다.

결정받으면 받을 수 있는 지원

경매를 멈추는 시간: 경매 유예·정지

집이 경매로 넘어가는 중이라면 피해자는 법원에 매각기일을 미루거나 취소해 달라고 신청할 수 있습니다(제17조). 법원이 받아들이면 유예·정지한 다음 날부터 1년 이내로 경매가 멈추고, 사유가 해소되지 않으면 연장될 수 있습니다. 결정 신청만 하고 아직 결정이 나지 않은 사람도 대상에 포함됩니다(제17조제3항). 매각기일이 위원회 개최일보다 먼저 오는 급한 경우에는 국토교통부가 먼저 법원에 협조를 요청할 수 있습니다. 위원회는 이런 긴급 경·공매 유예 요청을 2026년 8월 31일까지 1,225건 결정했습니다. 국세·지방세 체납으로 압류된 집의 공매도 세무서나 지자체에 같은 유예를 신청할 수 있습니다(제18조, 제19조). 신청서는 매각기일 전에 도착해야 합니다.

내가 사는 집을 먼저 살 권리: 우선매수권

경매에서 피해자는 매각기일까지 보증을 내고 최고가 매수신고 가격과 같은 값으로 먼저 사겠다고 신고할 수 있고, 법원은 피해자에게 매각을 허가해야 합니다(제20조). 응찰자가 없으면 최저매각가격으로 신고할 수 있습니다. 피해자가 우선매수를 하면 원래 최고가를 써 낸 사람은 차순위매수신고인이 됩니다. 국토교통부 집계로 2026년 7월 31일까지 3,173건이 이 권리를 썼습니다. 집을 사기로 했다면 구입자금 대출과 지방세 감면도 이어서 신청할 수 있습니다.

집을 사지 않고 계속 사는 길: LH 매입 후 공공임대

가장 많이 쓰이는 지원입니다. 피해자가 공공주택사업자(주로 LH)에 매입을 요청하면, LH가 보증 없이 우선매수권을 대신 행사해 피해주택을 낙찰받습니다(제25조제2항). 그 집은 공공임대주택이 되고, 피해자는 최장 10년 거주할 수 있습니다(제25조제4항). 10년을 채우면 공공임대 임대료 수준으로 최장 10년 더 살 수 있습니다(제25조제10항).

핵심은 경매차익입니다. LH가 경매로 시세보다 싸게 산 만큼의 차액을 피해자의 임대료로 쓰고(제25조제7항), 피해자가 중간에 나가면 남은 차액을 돈으로 돌려줍니다(제25조제9항). 다만 지원액 합계는 보증금에서 배당 등으로 이미 돌려받은 금액을 뺀 범위를 넘을 수 없습니다(제25조제11항). LH 매입 실적은 2026년 8월 31일 기준 10,718호이고, 2026년 1~8월에만 5,727호(월평균 716호)를 샀습니다. 피해자와 LH가 모두 우선매수 신고를 한 경우 피해자가 직접 사겠다고 하면 피해자에게 매각이 허가됩니다(제25조제14항·제15항).

대출과 생활 지원

제27조는 국가와 지자체가 피해자에게 주거안정 자금을 융자할 수 있게 하고, 기존 전세대출이 연체 상태로 남지 않도록 금융회사가 연체·대위변제 정보 등록을 유예하거나 삭제할 수 있게 합니다. 국토교통부 안내 기준으로 저리 대환대출, 신규 저리 전세대출, 최우선변제금을 받지 못한 사람의 무이자 전세대출, 피해주택 구입자금 대출은 우리·국민·하나·농협·신한은행 5곳의 전국 지점에서 신청합니다. 금리와 한도는 상품별로 바뀌므로 신청 시점에 은행에서 확인해야 합니다. 이 밖에 피해자와 같이 사는 가구원은 긴급복지지원법상 긴급지원대상자로 봅니다(제28조).

대출 실적에는 HUG 전세피해확인서 발급자가 포함돼 있습니다. 전체 지원 실적은 77,805건입니다.

가상 사례: 우선매수권을 LH에 넘긴 A씨

다음은 법 조문의 계산 방식을 보여 주기 위한 가상 예시이며, 실제 금액은 LH의 감정평가와 낙찰가, 임대 조건에 따라 달라집니다.

경매차익 6,000만 원이 한도 1억 6,000만 원 안에 있으니 전액 지원 대상이 됩니다. A씨는 4년 동안 임대료를 따로 내지 않고 살았고, 나갈 때 남은 3,600만 원을 받습니다. 이 돈은 압류할 수 없습니다(제25조의8). 보증금 전액이 돌아오는 것은 아니지만, 경매로 집이 넘어가 배당 2,000만 원만 받고 나가는 경우보다 주거와 회수액 모두 나아지는 구조입니다.

신청 순서와 직접 확인하는 법

1. 신청: 거주지 관할 시·도에 피해자 결정을 신청합니다. 시·도가 조사해 국토교통부로 넘기고, 위원회가 심의합니다.
2. 상담: 전세피해 및 예방지원센터(통합 ☎1533-8119)와 HUG 지사에서 대면·전화 상담을 받을 수 있고, 경·공매 유예, 우선매수권 양도(LH 매입), 경·공매 대행, 조세채권 안분, 법률지원은 센터에서 한 번에 신청할 수 있습니다.
3. 결정 후: 결정일부터 3년 안에 지원을 신청해야 합니다. 경·공매가 길어져 그 안에 못 했다면 경·공매가 끝난 날부터 1년까지입니다.
4. 부결되면: 30일 안에 이의신청을 하고, 수사 개시처럼 새 사정이 생기면 재신청합니다.

흔한 오해

• "이 법은 2027년에 끝나니 그 뒤엔 소용없다": 유효기간이 끝나기 전에 신청했거나 결정받은 사람에게는 만료 후에도 이 법이 적용됩니다(부칙 제4조). 다만 2025년 5월 20일 개정으로 적용 대상은 2025년 5월 31일까지 처음 계약을 맺은 임차인으로 한정됐습니다.
• "피해자로 결정되면 보증금을 나라가 대신 준다": 특별법의 지원은 경매 절차와 주거, 금융에 대한 특례이고, 보증금을 직접 대신 갚아 주는 제도가 아닙니다. 2026년 5월 12일 개정법에는 최소지원금 규정이 새로 들어갔지만 공포 후 6개월이 지나야 시행돼, 이 글의 기준일에는 아직 현행 조문에 없어 다루지 않았습니다.
• "보증보험에 들었어도 신청하면 더 받는다": 보증보험으로 전액 회수할 수 있으면 적용 제외입니다. 보증보험 청구가 먼저입니다.

정리

전세사기피해자 결정의 관문은 사실상 네 번째 요건, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 볼 만한 정황입니다. 결정을 받으면 경매를 최대 1년 멈추고, 그 사이 직접 우선매수를 하거나 LH에 매입을 요청해 피해주택에서 최장 10년 살 수 있습니다. 지원은 결정일부터 3년 안에 신청해야 하고, 법 자체는 2025년 5월 31일까지 처음 계약한 임차인에게만 적용된다는 점도 함께 확인해야 합니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 2026년 10월 2일 시행본(법률 제21490호)
• 국가법령정보센터: 전세사기피해자법 제3조(전세사기피해자의 요건)
• 국가법령정보센터: 전세사기피해자법 제14조(전세사기피해자등 결정)와 제14조의2(지원의 신청기간)
• 국가법령정보센터: 전세사기피해자법 제17조(경매의 유예·정지)
• 국가법령정보센터: 전세사기피해자법 제20조(경매절차에서의 우선매수권)
• 국가법령정보센터: 전세사기피해자법 제25조(공공주택사업자 등의 전세사기피해주택 매입)
• 국가법령정보센터: 전세사기피해자법 제27조(금융지원 등)
• 국토교통부(정책브리핑), 8월중 전세사기피해자등 658건 추가 결정 (2026년 9월 7일 배포, 2026년 8월 31일 기준)