오피스텔은 주택 수에 들어갈까, 취득세 4.6%와 세금별 판단 기준

오피스텔을 살지 고민하면 "오피스텔도 집으로 치나요?"라는 질문에 부딪힙니다. 답은 세금마다 다릅니다. 살 때 내는 취득세는 서류(건축물대장)를 보고 업무시설로 과세하고, 해마다 내는 재산세와 팔 때 내는 양도소득세는 실제로 어떻게 쓰는지를 봅니다. 청약은 아예 다른 법인 주택법의 분류를 따릅니다. 같은 오피스텔 한 채가 어떤 장면에서는 주택이고 어떤 장면에서는 아닌 이유를 지방세법, 소득세법, 주택공급에 관한 규칙 원문으로 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 지방세법·소득세법은 2026년 7월 1일 시행본, 지방세법 시행령은 2026년 10월 1일 시행본, 주택법은 2026년 9월 8일 시행본, 주택공급에 관한 규칙은 2026년 6월 15일 시행본이 현행입니다.

살 때: 무주택자도 4.6%인 이유

지방세법 제11조제1항제8호의 주택 세율(6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%, 그 사이는 구간 계산)은 「주택법」상 주택으로서 건축물대장이나 등기부에 주택으로 기재된 건축물에만 적용됩니다. 오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 올라 있으므로 이 조항이 아니라 제7호나목의 "그 밖의 원인으로 인한 취득, 농지 외의 것" 세율 1천분의 40(4%)을 적용받습니다. 실제로 그 오피스텔에 살 계획이어도, 무주택자여도 같습니다.

여기에 두 가지 부가세가 붙습니다.

• 지방교육세: 취득세 세율에서 2%를 뺀 세율로 계산한 금액의 20%(지방세법 제151조제1항제1호). (4% − 2%) × 20% = 0.4%
• 농어촌특별세: 취득세 표준세율을 2%로 적용해 계산한 세액의 10%(농어촌특별세법 제5조제1항제6호). 2% × 10% = 0.2%

합계 4% + 0.4% + 0.2% = 4.6%입니다. 같은 6억 원 이하 가격대의 아파트를 무주택자가 사면 취득세 본세가 1%이므로, 본세만 비교해도 오피스텔은 4배를 냅니다.

반대로 오피스텔 취득 자체에는 다주택 중과가 없습니다. 지방세법 제13조의2의 중과(조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12% 등)는 제11조제1항제8호의 주택을 살 때만 적용되기 때문입니다. 집이 세 채 있는 사람이 오피스텔을 사도 세율은 4.6%입니다.

다른 집을 살 때: 오피스텔이 주택 수에 들어가는 경우

문제는 오피스텔을 가진 상태에서 아파트 같은 주택을 새로 살 때입니다. 지방세법 제13조의3제4호는 "제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔"을 소유자의 주택 수에 더한다고 정합니다. 즉 재산세를 주택분으로 내고 있는 오피스텔은 중과 여부를 가르는 주택 수에 들어갑니다. 2020년 8월 12일 신설된 조항입니다.

중과 세율은 제13조의2제1항이 정합니다. 4%에 중과기준세율(2%, 제6조제19호)의 200%를 더하면 8%, 400%를 더하면 12%입니다.

다만 시행령 제28조의4제6항은 주거용 오피스텔이라도 주택 수에서 빼는 경우를 둡니다.

• 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔(제4호)
• 상속받은 지 5년이 지나지 않은 오피스텔(제3호)
• 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사용승인을 받은 신축 오피스텔을 같은 기간에 처음 사는 경우로서 전용면적 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억 원(수도권 6억 원) 이하인 것(제8호)
• 같은 기간에 사는 기존 오피스텔로 전용 60㎡ 이하·3억 원(수도권 6억 원) 이하이고, 취득 후 60일 안에 임대주택으로 등록한 것(제9호)

업무용으로 쓰여 건축물분 재산세를 내는 오피스텔은 처음부터 이 주택 수에 들어가지 않습니다.

가진 동안: 재산세는 쓰는 대로

지방세법 제106조제3항은 재산세 과세대상이 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다르면 사실상 현황에 따라 부과한다고 정합니다. 오피스텔에 세입자가 전입해 살고 있으면 건축물대장이 업무시설이어도 주택으로 과세될 수 있다는 뜻입니다. 사실상 현황이 바뀐 소유자는 과세기준일부터 15일 안에 관할 지자체에 신고해야 하고(제120조제1항제6호), 신고가 없거나 사실과 다르면 지자체가 직권으로 조사해 과세대장에 올릴 수 있습니다(같은 조 제3항).

과세 구분이 바뀌면 세율 체계가 달라집니다(제111조제1항).

어느 쪽이 더 싼지는 공시가격과 과세표준에 따라 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 중요한 것은 재산세 하나 때문이 아니라, 주택분 재산세를 내는 순간 취득세 중과 주택 수에 들어간다는 연결 고리입니다.

팔 때: 양도소득세는 실제 용도

소득세법 제88조제7호는 양도소득세에서 "주택"을 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 사용하는 건물이라고 정의합니다. 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다.

그래서 주거용으로 세를 준 오피스텔을 가진 사람이 따로 아파트 한 채를 가지고 있다면, 양도소득세에서는 1세대 2주택이 됩니다. 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세(양도 당시 실지거래가액 12억 원을 넘는 고가주택은 제외, 소득세법 제89조제1항제3호)를 기대했다가 오피스텔 때문에 받지 못하는 일이 생깁니다. 비과세 요건 자체는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 정리했습니다. 거꾸로 주거용 오피스텔 한 채만 가진 1세대라면 그 오피스텔이 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있습니다.

청약: 오피스텔은 주택이 아니다

청약에서 무주택 여부는 주택공급에 관한 규칙 제53조가 판단하는데, 이 규칙이 말하는 주택과 분양권등은 「주택법」상 주택에 관한 것입니다(규칙 제2조제7호의2). 주택법 제2조제4호는 오피스텔을 주택이 아닌 준주택으로 따로 분류하고(시행령 제4조제4호), 그래서 오피스텔을 가지고 있어도 청약에서는 무주택 세대구성원 자격에 영향이 없습니다. 주거용으로 쓰는지는 상관없습니다.

흔히 듣는 "전용 60㎡ 이하면 무주택으로 본다"는 규정은 오피스텔이 아니라 아파트 등 주택에 대한 예외입니다. 제53조제9호는 주거전용면적 60㎡ 이하이면서 가격이 1억 원(수도권 1억 6천만 원) 이하인 아파트, 또는 85㎡ 이하이면서 3억 원(수도권 5억 원) 이하인 단독·연립·다세대주택 등을 1호만 가진 세대를 무주택으로 봅니다. 20㎡ 이하 주택 1호만 가진 경우도 무주택으로 봅니다(제5호).

가상 계산: 4.6%가 수익률에서 차지하는 몫

가상의 '가나오피스텔' 전용 29㎡를 2억 4,000만 원에 사서 보증금 1,000만 원, 월세 85만 원에 세를 준다고 가정합니다. 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 별표 2의 오피스텔(전용 85㎡ 이하, 전용 부엌·화장실 등 요건 충족) 매매 상한요율 0.5%를 그대로 적용했습니다. 실제 중개보수는 이 상한 안에서 협의합니다.

보증금이 실투자금을 1,000만 원 줄여 주지만 부대비용 1,224만 원이 그보다 커서, 실투자 기준 수익률은 광고에서 흔히 보는 표면 수익률보다 낮아집니다. 여기서는 재산세, 관리비 중 소유자 부담분, 수선비, 임대 중개보수, 임대소득에 대한 세금을 빼지 않았으므로 실제 손에 남는 수익률은 더 낮습니다. 부대비용은 처음 한 번 내지만, 팔 때 회수되지 않는 돈이라 보유 기간이 짧을수록 연 환산 부담이 커집니다.

같은 2억 4,000만 원을 오피스텔이 아닌 6억 원 이하 주택으로 무주택자가 샀다면 취득세 본세는 1%인 240만 원입니다. 본세 차이만 720만 원이고, 위 예시의 연 월세 1,020만 원의 약 70%에 해당합니다.

정리

오피스텔은 사는 순간에는 업무시설로 보아 주택 수와 관계없이 4.6%를 내고, 다주택 중과도 받지 않습니다. 하지만 주거용으로 쓰면 재산세는 주택분으로 바뀌고, 그 상태의 오피스텔은 다른 주택을 살 때 취득세 중과 주택 수와 양도소득세 1세대 1주택 판단에 들어갑니다. 시가표준액 1억 원 이하이거나 2027년까지 사는 소형 신축 오피스텔은 취득세 주택 수에서 빠집니다. 청약에서는 오피스텔이 준주택이라 무주택 자격에 영향이 없습니다. 오피스텔을 살 때는 4.6% 부대비용이 수익률을 얼마나 깎는지, 그리고 세입자가 주거용으로 쓰면 나중에 내 집 매매에서 주택 한 채로 셀 수 있다는 점을 같이 따져 보는 것이 좋습니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율), 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터: 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)와 제13조의3(주택 수의 판단 범위)
• 국가법령정보센터: 지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법), 2026년 10월 1일 시행본
• 국가법령정보센터: 지방세법 제6조(정의) 제19호 중과기준세율
• 국가법령정보센터: 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등)
• 국가법령정보센터: 지방세법 제111조(재산세 세율)
• 국가법령정보센터: 지방세법 제120조(재산세 신고의무)
• 국가법령정보센터: 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)
• 국가법령정보센터: 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율), 2026년 5월 12일 시행본
• 국가법령정보센터: 소득세법 제88조(정의) 제7호 주택, 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택법 제2조(정의), 2026년 9월 8일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위)
• 국가법령정보센터: 주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준), 2026년 6월 15일 시행본
• 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행규칙 제20조와 별표 2(오피스텔 중개보수 요율), 2026년 8월 28일 시행본