서울시 신혼부부 전세대출 이자지원, 연 최대 4.5%p와 최장 12년

서울에서 전셋집을 구하는 신혼부부라면 은행 전세대출 금리를 보기 전에 확인할 숫자가 있습니다. 서울시는 협약은행에서 받은 전세대출 이자 가운데 연 1.0~4.5%p를 대신 내 줍니다. 대출금 3억 원이면 지원 금리 1%p마다 1년에 300만 원입니다. 2025년 11월 20일부터는 대출 기간 중 아이를 낳으면 지원 기간을 아이 1명당 4년씩 늘려 최장 12년까지 받을 수 있게 됐습니다. 서울특별시공고 제2025-3067호(2025년 10월 31일)와 서울주거포털의 2026년 공지로 자격과 금액을 정리했습니다.

한눈에 보기

기준일은 2026년 10월 5일입니다. 신혼부부 사업은 2025년 10월 31일 변경계획 공고(2025년 11월 20일 시행)와 2025년 12월 17일, 2026년 5월 20일, 2026년 11월 20일 적용 공지를, 청년 사업은 2026년 5월 18일 변경계획 공고(서울특별시공고 제2026-1552호, 2026년 6월 5일 시행)를 따랐습니다.

누가 받을 수 있나

신혼부부 사업의 자격은 네 가지를 모두 갖춰야 합니다.

• 서울시민이거나 최초 대출 실행일부터 1개월 안에 서울로 전입할 사람
• 대출 신청일 기준 혼인신고 7년 이내, 또는 6개월 안에 결혼식을 올릴 예비신혼부부. 예비신혼부부는 대출 실행일부터 6개월 안에 혼인관계증명서를 은행에 내야 하고, 내지 못하면 이자지원이 끊기고 대출금을 바로 갚아야 합니다.
• 부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하
• 본인과 배우자 모두 무주택. 대출 명의자(임대차계약서상 임차인)는 세대주여야 합니다.

이 지원은 부부 두 사람 모두에게 생애 한 번만 허용됩니다. 대출을 받은 뒤 전액 상환하면 다시 신청할 수 없으므로, 짧게 살 집에 쓰기보다는 오래 살 집에 쓰는 편이 유리합니다. 서울시의 다른 임차보증금 지원 사업을 받고 있다면 그 지원이 끝난 뒤에 신청할 수 있습니다.

어떤 집이어야 하나: 보증금 7억 원과 환산 보증금

대상 주택은 서울 안의 임차보증금 7억 원 이하 주택, 주거용 오피스텔, 일부 노인복지주택입니다. 건축물대장상 불법건축물이나 근린생활시설처럼 주택이 아닌 곳, LH·SH 같은 공공주택사업자가 공급하는 공공임대주택은 안 되고, 다중주택은 은행 규정상 대출이 어려울 수 있습니다.

2025년 11월 20일부터는 월세가 있는 계약을 환산 임차보증금으로 판단합니다. 보증금이 낮아도 월세가 많으면 7억 원 기준을 넘을 수 있다는 뜻입니다.

전월세 전환율은 최근 6개월 서울 평균으로 6개월마다 바뀝니다. 2026년 5월 20일부터 적용된 값은 5.5%이고, 2026년 9월 30일 공지에 따라 2026년 11월 20일부터는 5.6%가 적용됩니다. 전환율은 추천서 발급 신청일 기준으로 적용되고, 신규 대출에만 쓰이며 연장할 때는 적용하지 않습니다.

전환율이 오르면 같은 월세를 보증금으로 바꾼 금액이 줄어 기준을 맞추기가 조금 쉬워집니다. 다만 대출 가능 금액은 환산 보증금이 아니라 계약서상 보증금의 90% 이내이고, 실제 한도는 한국주택금융공사 보증서가 나오는 범위 안에서 정해집니다. 월세가 낀 계약이라면 보증금 자체가 작아 대출액도 작아진다는 점을 함께 봐야 합니다.

이자는 얼마나 지원되나

대출 금리는 은행연합회가 공시하는 신 잔액기준 COFIX 6개월에 가산금리 1.45%를 더한 변동금리입니다. 여기서 서울시 지원 금리를 뺀 것이 본인이 내는 금리입니다. 지원 금리는 두 부분으로 나뉩니다.

여기에 다음 중 하나만 골라 추가 금리를 더합니다(중복 불가).

• 6개월 안에 결혼할 예비신혼부부: 연 0.2%(최초 대출 때만)
• 자녀: 1명 0.5%, 2명 1.0%, 3명 이상 1.5%
• 혼인 후 만 65세 이상 직계존속과 3년 이상 함께 산 경우: 1.0%

그래서 최대 지원은 연 3.0% + 1.5% = 연 4.5%입니다. 단, 본인 부담 금리가 연 1.0% 아래로 내려가면 최저 1.0%를 적용합니다. 대출 금리가 연 5.5%보다 낮으면 4.5%를 다 받지 못하고 "대출 금리 − 1.0%"까지만 지원받는 구조입니다.

자녀 추가 금리는 연장할 때 그 시점의 자녀 수로 다시 계산합니다. 신청 당시 임신 중이라면 그 아이를 자녀로 인정받아 추가 금리를 받을 수 있는데, 이렇게 미리 반영한 아이로는 나중에 "대출 기간 중 자녀 증가"를 이유로 한 기간 연장을 받을 수 없습니다. 2025년 12월 17일부터는 예비신혼부부도 임신사실확인서를 내면 예비신혼부부 0.2%와 자녀 추가 금리 중 하나를 고를 수 있습니다.

아이를 낳으면 최장 12년

기본 지원 기간은 2년 + 2년, 모두 4년입니다. 연장할 때 소득이나 무주택 같은 기준을 다시 충족해야 합니다. 대출 기간 중 자녀가 늘지 않으면 4년이 지나 대출을 갚아야 합니다.

2025년 11월 20일 이후 신규 대출이나 연장을 신청한 사람부터는 바뀐 기준이 적용됩니다.

이미 연장에 반영된 자녀는 소급해서 다시 적용하지 않습니다. 난임 연장은 기존 대출 만기일 전 1년 안에 받은 인공수정·체외수정 시술의 진료확인서와 세부내역서가 있어야 합니다.

연장 중에 보증금이 올라 7억 원을 넘게 되면 원칙적으로 연장이 안 되지만, 계약서상 보증금이 7억 3,500만 원 이하라면 한 번은 연장할 수 있습니다. 서울 밖으로 이사하거나, 공공임대주택에 들어가거나, 임대차계약이 끝나면 이자지원이 중단되고 대출을 바로 갚아야 하므로 이런 일이 생기면 은행에 곧바로 알려야 합니다.

가상 계산: 가나 씨 부부의 이자

혼인신고 2년 차인 가상의 가나 씨 부부가 서울에서 보증금 4억 원 전셋집을 구한다고 가정합니다. 부부합산 연소득은 8,000만 원이라 기본 지원 금리는 연 2.0%입니다. 보증금의 90%는 3억 6,000만 원이지만 한도가 3억 원이라 3억 원을 빌리고, 계산을 단순하게 하려고 대출 금리를 연 4.0%로 고정했다고 가정합니다. 실제 금리는 COFIX에 따라 바뀝니다.

4년 차와 8년 차에 아이가 한 명씩 생겨 12년을 모두 이용한다면 서울시가 부담하는 이자는 600만 원 × 4 + 750만 원 × 4 + 900만 원 × 4 = 9,000만 원입니다. 아이가 없다면 4년간 2,400만 원입니다. 마지막 줄처럼 대출 금리가 4.0%일 때는 본인 부담 최저 1.0% 때문에 지원 금리가 3.0%에서 멈춥니다. 추가 금리 1.5%를 다 받으려면 대출 금리가 더 높아야 하는 셈입니다.

이 계산은 출산 시점과 연장 시점이 딱 맞는다고 가정한 단순화입니다. 실제로는 추가 금리가 연장 때 다시 계산되고, 소득 구간도 연장 시점의 서류로 확인합니다.

청년 사업과 무엇이 다른가

청년 임차보증금 이자지원은 결혼 여부와 상관없이 만 19~39세 무주택 세대주가 대상입니다. 2026년 6월 5일부터 소득 기준이 연소득 5천만 원 이하(기혼 6천만 원 이하)로 1천만 원씩 완화됐습니다. 집은 보증금 3억 원 이하에 월세 90만 원 이하여야 하고, 대출은 하나은행에서 최대 2억 원까지입니다. 지원 금리는 기본 연 2.0%이고, 한부모가족이거나 보호 종료 5년 이내 자립준비청년이면 1.0%를 더해 연 3.0%입니다.

혼인 7년 이내 부부라면 두 사업의 자격을 모두 갖출 수 있습니다. 보증금이 3억 원을 넘거나 대출이 2억 원보다 많이 필요하면 신혼부부 사업만 가능하고, 지원 금리도 소득이 9천만 원 이하라면 신혼부부 사업이 같거나 높습니다. 다만 신혼부부 사업은 생애 한 번만 쓸 수 있어서, 곧 더 비싼 집으로 옮길 계획이라면 그때를 위해 아껴 두는 선택도 있습니다.

신청 순서와 함께 받을 수 있는 것

1. 협약은행(국민·하나·신한) 지점이나 앱에서 대출 가능 금액과 소득 요건을 먼저 상담합니다.
2. 상담 결과에 맞춰 집을 고르고 임대차계약을 맺습니다. 계약금은 보증금의 5% 이상이어야 합니다.
3. 서울주거포털에서 대출 추천서를 신청합니다. 잔금일 2개월 전부터 가능하고, 하루 60건이 넘으면 다음 날 신청해야 합니다. 서울시 검토에는 근무일 기준 3일 안팎이 걸립니다.
4. 추천서와 소득 서류를 가지고 은행에 대출을 신청합니다. 은행 접수는 잔금일 1개월 전부터 가능하고 심사에 1개월 안팎이 걸립니다.

신규 입주는 입주일과 전입일 중 빠른 날부터 3개월이 지나면 신청할 수 없습니다. 이 사업으로 처음 대출받은 사람은 한국주택금융공사 전세보증금 반환보증에 가입하면 낸 보증료를 최대 30만 원까지 돌려받을 수 있고, 대출 실행일부터 90일 안에 서울주거포털에서 신청해야 합니다. 반환보증이 왜 필요한지는 전세 보증금이 지켜지는 순서에서 다뤘습니다.

흔한 오해

1. "연 4.5%를 지원하니 이자를 안 내도 된다." 본인 부담 금리는 최소 연 1.0%가 남습니다. 대출 금리가 5.5%보다 낮으면 최대 지원 금리도 그만큼 줄어듭니다.
2. "보증금이 7억 원 이하면 무조건 대상이다." 월세가 있으면 환산 보증금으로 판단합니다. 보증금 5억 원에 월세 92만 원은 11월 19일까지는 대상이 아닙니다.
3. "한도 3억 원은 누구나 받는다." 3억 원은 상한일 뿐이고, 보증금의 90%와 한국주택금융공사 보증 한도 가운데 작은 금액까지만 빌릴 수 있습니다.
4. "대출 금리가 내려가도 지원 금리는 그대로 받는다." 지원 금리는 대출 금리에서 빼 주는 %p라서, 대출 금리가 내려가면 본인 부담이 줄다가 1.0%에서 멈추고 그 아래로는 지원 금리가 줄어듭니다. 변동금리의 구조는 고정금리와 변동금리의 차이에서 설명했습니다.

정리

서울시 신혼부부 임차보증금 이자지원은 혼인 7년 이내, 부부합산 연소득 1억 3천만 원 이하 무주택 부부가 서울의 보증금 7억 원 이하 집을 빌릴 때 대출 3억 원까지 이자를 연 1.0~4.5%p 지원합니다. 본인 부담은 최소 1.0%가 남고, 기간은 기본 4년에 아이 1명당 4년씩 늘어 최장 12년입니다. 생애 한 번뿐인 지원이라 오래 살 집에 쓰는 편이 낫고, 월세가 있는 계약이라면 11월 20일부터 바뀌는 전환율 5.6%로 환산 보증금을 먼저 계산해 보세요.

참고 자료

• 서울주거포털, 「신혼부부 임차보증금 이자지원사업」 변경계획 공고(서울특별시공고 제2025-3067호, 2025.10.31)
• 서울주거포털, 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업 환산 임차보증금 변경 공지(2026.9.30 등록, 2026.11.20 적용)
• 서울주거포털, 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업 환산 임차보증금 적용(2026.5.20부터)
• 서울주거포털, 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업 추가금리 적용 사항 변경 안내(2025.12.17 적용)
• 서울주거포털, 「청년 임차보증금 이자지원사업」 변경 공고(서울특별시공고 제2026-1552호, 2026.6.5 시행)
• 서울특별시, 서울 신혼부부 임차보증금 이자지원 10년→12년… 청년 월세 기준도 상향(2025.11.6)
• 서울특별시, 신혼부부 임차보증금 이자지원 사업 안내(2026.3.24 수정)