무순위 청약(줍줍), 지금은 누가 넣을 수 있을까

무순위 청약은 "청약통장 없이, 집이 있어도, 전국 어디서나" 넣을 수 있는 청약으로 알려져 있었습니다. 지금은 절반만 맞습니다. 청약통장이 필요 없는 것은 그대로지만, 2025년 6월 10일 주택공급에 관한 규칙이 개정되면서 집이 있는 사람은 신청할 수 없게 됐고, 지자체가 정하면 사는 곳도 따지게 됐습니다. 여기에 계약취소주택처럼 이름은 비슷해도 요건이 훨씬 까다로운 물량이 섞여 있어서, 공고문의 어느 조항으로 공급하는지부터 확인해야 합니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 주택공급에 관한 규칙은 2026년 6월 15일 시행본(국토교통부령 제1592호)이 현행이며, 무순위 요건을 바꾼 개정은 국토교통부령 제1501호(2025년 6월 10일 공포·시행)입니다.

2025년 개정으로 무엇이 바뀌었나

국토교통부는 2025년 2월 11일 보도자료에서 그동안 무순위 청약이 "국내 거주 성년자라면 조건 없이 누구나" 신청할 수 있어 과열됐다고 설명하고, 신청자격을 무주택자로 한정하고 지자체가 거주지역 요건을 탄력적으로 붙일 수 있게 하겠다고 밝혔습니다. 이 내용이 2025년 6월 10일 규칙 개정으로 시행됐습니다.

현행 제26조제5항 단서는 예비입주자가 없을 때 남은 주택을 "국내에 거주하는 성년자로서" 다음 요건을 모두 갖춘 사람에게 1인 1주택 기준으로 공급할 수 있다고 정합니다.

• 무주택세대구성원일 것: 신청자 본인만이 아니라 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 합니다(제2조제4호). 배우자나 같은 등본의 부모가 집을 갖고 있으면 신청할 수 없습니다.
• 지자체가 추가한 경우 거주요건: 시장·군수·구청장(LH 같은 공공 사업주체의 주택이면 그 사업주체)이 투기·과열경쟁 방지를 위해 해당 주택건설지역 또는 그 지역이 속한 광역권 거주를 요건으로 추가할 수 있습니다. 주택건설지역이 시·군이면 그 시·군이 속한 도 전체를 뜻합니다. 광역권은 제4조제3항의 구분을 따르며, 서울·인천·경기는 하나의 수도권으로 묶입니다.

거주요건을 붙였는지는 단지마다 다릅니다. 보도자료의 예시처럼 시세차익이 큰 서울 단지는 서울이나 수도권 거주로 제한하고, 지방 소도시는 요건 없이 전국 단위로 받을 수 있습니다. 지자체가 요건을 추가하면 국토교통부와 청약업무수행기관에 통보해야 하므로(제26조제10항) 입주자모집공고문과 청약홈 공고에 반드시 표시됩니다.

접수 방식도 정해졌습니다. 사업주체는 예비입주자 공급 뒤 남은 물량을 투기과열지구·청약과열지역에서는 2회, 그 밖의 지역에서는 1회까지 한국부동산원 청약홈 인터넷 접수와 추첨으로 모집해야 합니다(제19조제6항). 공급계약 체결 전에 미리 신청을 받는 경우에도 같은 요건을 갖춘 사람을 대상으로 청약홈 추첨을 해야 합니다(제19조제5항).

계약취소주택은 왜 더 좁은가

계약취소주택은 남은 물량이 아니라 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소돼 사업주체가 다시 취득한 주택입니다. 투기과열지구·청약과열지역 등에서 생기며, 사업주체는 매 분기 말일을 기준으로 이를 취득합니다(제47조의3제1항). 재공급 요건은 입주자모집공고일 현재 다음을 모두 갖추는 것입니다(같은 조 제2항).

1. 해당 주택건설지역의 거주자일 것
2. 세대주로서 무주택세대구성원일 것
3. 재당첨 제한기간, 입주자 자격 제한기간, 입주자선정 제한기간 중이 아닐 것

잔여세대와 비교하면 세 가지가 다릅니다. 서울 단지라면 서울특별시 거주자만 되고 경기·인천 거주자는 안 됩니다. 세대원은 안 되고 세대주여야 합니다. 그리고 과거 당첨 이력으로 제한기간 중이면 처음부터 신청 대상이 아닙니다. 취소된 주택이 원래 특별공급 물량이었다면 그 특별공급 요건을 갖춘 거주자에게 먼저 추첨으로 공급하고, 남으면 위 요건자에게 돌립니다(제3항). 재공급 가격은 당초 분양가, 매입비용, 법률 자문 비용 등 부대경비를 고려해 입주자모집승인권자가 적정성을 검토합니다(제7항). 그래서 처음 분양가보다 높게 나올 수 있습니다.

당첨되면 따라붙는 것: 재당첨 제한과 전매제한

재당첨 제한은 지역에 따라 갈립니다. 규칙 제2조제7호라목은 투기과열지구와 청약과열지역에서 제19조제5항·제6항에 따라 입주자로 선정된 사람, 즉 무순위 당첨자를 "당첨자"로 정의합니다. 이 지역 밖의 무순위 당첨은 이 정의에 들어가지 않습니다. 계약취소주택 당첨자는 지역과 상관없이 당첨자입니다(같은 호 사목).

당첨자가 된 주택이 제54조제1항의 재당첨 제한 대상이면 제한기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다. 기간은 당첨된 주택에 따라 정해지고, 둘 이상에 해당하면 가장 긴 기간을 적용합니다.

제한은 일반 당첨자라면 세대원 전원에게 걸리지만, 계약취소주택 당첨자는 신청자와 배우자만 해당합니다(제54조제1항 괄호). 한편 제한기간 중이라도 투기과열지구·청약과열지역이 아닌 곳의 민영주택에는 선정될 수 있습니다(같은 항 괄호).

이 차이가 중요한 이유는 규제지역이 넓기 때문입니다. 2025년 10월 15일 정부 발표로 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 투기과열지구·조정대상지역이 됐고, 2026년 6월 30일 금융위원회 자료에 따르면 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 추가로 지정됐습니다. 이 지역 단지의 무순위에 당첨되면 10년 재당첨 제한이 붙는다는 점을 감안하고 신청해야 합니다.

전매제한은 공급 방식이 아니라 주택에 붙습니다. 주택법 제64조제1항은 투기과열지구·조정대상지역에서 공급되는 주택, 분양가상한제 적용주택 등을 "입주자로 선정된 지위를 포함하여" 전매제한기간 안에 팔 수 없게 합니다. 무순위로 받았다고 기간이 짧아지거나 면제되지 않으며, 구체적인 기간은 주택법 시행령 별표 3에 따라 단지별 입주자모집공고에 적힙니다.

청약통장은 무순위 요건에 없으므로 통장을 쓰지 않고 신청합니다. 규칙 제7조가 막는 것은 통장을 사용해 입주자로 선정된 경우의 재사용이므로, 무순위 당첨으로 통장이 소멸하지는 않습니다. 다만 규제지역 무순위 당첨으로 당첨자가 되면 위 재당첨 제한 때문에 그 통장으로 다른 분양주택에 당첨되기 어려워집니다. 통장 납입 전략은 주택청약종합저축, 매달 얼마씩 넣어야 할까에 정리했습니다.

가상 사례: 서울 A구 '가나힐스' 무순위

서울 A구(투기과열지구)의 가상 단지 '가나힐스'에서 잔여세대 3가구와 계약취소주택 1가구가 나왔고, A구청장은 잔여세대에 수도권 거주 요건을 붙였다고 가정합니다.

C씨나 D씨가 잔여세대에 당첨되면 투기과열지구 무순위 당첨자가 되므로 당첨일부터 10년 동안 재당첨 제한을 받습니다. 같은 사람이 투기과열지구가 아닌 지방 민영주택 무순위에 당첨됐다면 당첨자 정의에 들어가지 않아 제한이 생기지 않습니다. 2025년 개정 전이었다면 B씨도 잔여세대 신청이 가능했습니다.

흔한 오해

• "줍줍은 유주택자도 된다": 2025년 6월 10일 이후 잔여세대 무순위는 무주택세대구성원만 신청할 수 있습니다. 본인이 무주택이어도 같은 세대의 배우자·부모가 집을 갖고 있으면 안 됩니다.
• "무순위는 당첨 기록이 안 남는다": 투기과열지구·청약과열지역에서는 당첨자로 관리되고, 계약취소주택은 지역과 상관없이 당첨자입니다.
• "무순위는 전매제한이 없다": 전매제한은 주택에 붙는 규제라 같은 단지의 일반 당첨자와 같은 기간이 적용됩니다.
• "미분양 선착순도 같은 무순위다": 1·2순위 청약 자체가 미달돼 남은 민영주택은 제28조제10항의 선착순 공급이라는 별도 경로입니다. 공고문에 근거 조항이 적혀 있으니 어느 방식인지 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

직접 확인하는 법

1. 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr)에 올라온 무순위·잔여세대 공고에서 단지별 입주자모집공고문을 엽니다.
2. 공고문에서 근거 조항(제26조제5항 단서 또는 제47조의3)과 거주지역 요건, 투기과열지구·조정대상지역 여부, 재당첨 제한기간, 전매제한기간을 확인합니다.
3. 본인과 세대원 전원의 주택 소유 여부, 과거 당첨 이력을 신청 전에 확인합니다. 당첨 뒤에는 사업주체가 청약업무수행기관을 통해 전산으로 검색하고, 재당첨 제한 대상이면 선정에서 제외하거나 계약을 취소합니다(제54조제3항·제4항, 제47조의3제8항).

정리

무순위 청약은 이제 무주택세대구성원만 넣을 수 있고, 거주지역 요건은 단지마다 지자체가 정합니다. 계약취소주택은 해당 주택건설지역 거주, 세대주, 재당첨 제한기간 아님까지 요구해 문이 더 좁습니다. 서울 전역처럼 투기과열지구인 곳에서 당첨되면 10년 재당첨 제한과 단지의 전매제한이 그대로 따라오므로, 시세차익만 보고 신청하기 전에 그 대가를 함께 계산해야 합니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제26조(일반공급 예비입주자의 선정), 2026년 6월 15일 시행본
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제19조(입주자모집 방법)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제47조의3(불법전매 등으로 계약취소된 주택의 재공급)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제54조(재당첨 제한)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 제2조(정의)와 제4조(주택의 공급대상)
• 국가법령정보센터, 주택공급에 관한 규칙 부칙(국토교통부령 제1501호, 2025년 6월 10일)
• 국가법령정보센터, 주택법 제64조(주택의 전매행위 제한 등), 2026년 9월 8일 시행본
• 국토교통부 보도자료, 무순위 청약 이제 무주택·거주자에게 공급한다 (2025-02-11)
• 대한민국 정책브리핑, 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 (2025-10-15)
• 금융위원회 보도참고자료, 규제지역 추가 지정 관련 긴급 가계부채 점검회의 개최 (2026-06-30)