1주택자 종부세, 공시가격 15억 아파트는 12월에 얼마를 낼까

종합부동산세 고지서는 매년 12월 초에 옵니다. 1주택자라면 가장 먼저 궁금한 것은 "우리 집도 대상인가"인데, 답은 공시가격 하나로 갈립니다. 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 빼고 계산하기 때문에 공시가격이 12억 원 이하이면 종부세가 없습니다. 12억 원을 넘더라도 넘는 금액이 그대로 과세되지는 않습니다. 60%만 과세표준에 들어가고, 이미 낸 재산세와 나이·보유기간 공제가 다시 빠집니다. 종합부동산세법과 시행령 원문으로 계산 순서를 따라가고, 공시가격 15억 원 서울 아파트를 가진 가상 부부의 세액을 단독명의와 공동명의로 나눠 계산했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 종합부동산세법은 2026년 1월 1일 시행본, 시행령은 2026년 10월 1일 시행본, 재산세 계산에 쓰는 지방세법은 2026년 7월 1일, 지방세법 시행령은 2026년 10월 1일 시행본이 현행입니다.

1단계: 과세표준, 12억 원을 빼고 60%만

제8조제1항은 과세표준을 "납세의무자별 주택 공시가격 합계 − 공제액"에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 정합니다. 공제액은 1세대 1주택자 12억 원, 그 밖의 개인 9억 원입니다. 공정시장가액비율은 법에서 60~100% 범위로 열어 두었고, 시행령 제2조의4가 60%로 정했습니다.

여기서 1세대 1주택자는 "세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우"의 그 거주자입니다(시행령 제2조의3). 이 정의가 뒤에 나오는 공동명의 문제의 출발점입니다. 부부가 한 집을 지분으로 나눠 가지면 세대원 두 명이 주택을 소유한 것이라 기본적으로 1세대 1주택자 정의에 들어가지 않습니다.

2단계: 세율

2주택 이하를 가진 개인에게는 다음 누진세율이 적용됩니다(제9조제1항제1호).

과세표준 3억 원은 1세대 1주택자 기준으로 공시가격 17억 원(12억 원 + 3억 원 ÷ 0.6)에 해당합니다. 공시가격 17억 원 이하 1주택자는 0.5% 한 구간 안에서 계산이 끝납니다.

3단계: 이미 낸 재산세는 빼 준다

같은 집에 대해 그해 재산세를 이미 냈으므로, 종부세 과세표준과 겹치는 부분의 재산세는 종부세에서 뺍니다(제9조제3항). 시행령 제4조의3의 계산식은 "부과된 주택분 재산세 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율) ÷ 표준세율로 계산한 재산세 상당액"입니다.

말로 풀면, 종부세 과세표준에 해당하는 금액을 재산세 기준으로 다시 환산해서 그만큼의 재산세를 공제합니다. 2026년 1세대 1주택의 재산세 공정시장가액비율은 시가표준액 6억 원 초과 주택이 45%이고(지방세법 시행령 제109조제1항제2호), 공시가격 12억 원을 넘는 집은 재산세 과세표준이 3억 원을 넘으므로 이 부분에는 재산세 최고 표준세율 0.4%가 적용됩니다(지방세법 제111조제1항제3호). 그래서 1주택자의 공제액은 대략 종부세 과세표준 × 45% × 0.4%, 즉 과세표준의 0.18%입니다.

4단계: 나이와 보유기간 공제, 합계 80%까지

1세대 1주택자는 재산세를 뺀 세액에서 다시 두 가지 공제를 받습니다(제9조제5항~제8항). 6월 1일 기준 나이와 보유기간으로 판단합니다.

두 공제는 합칠 수 있지만 합계 80%가 한도입니다. 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)한 사람도 90%가 아니라 80%만 공제됩니다. 반대로 59세에 4년 보유했다면 공제는 0%입니다.

마지막으로 종부세액의 20%를 농어촌특별세로 함께 냅니다(농어촌특별세법 제5조제1항제8호). 고지서 금액은 종부세와 농어촌특별세의 합입니다.

가상 계산: 공시가격 15억 원 아파트 부부

서울에 공시가격 15억 원 아파트 한 채만 가진 가상 부부입니다. 남편은 6월 1일 기준 만 66세, 보유 12년입니다. 계산을 단순하게 하려고 재산세 과세표준상한과 종부세 세부담상한(직전 연도 총세액의 150%, 법 제10조)은 걸리지 않는다고 가정하고, 재산세 도시지역분과 지방교육세는 제외했습니다.

재산세는 세 경우 모두 같습니다. 1세대 1주택 공정시장가액비율 45%를 적용한 재산세 과세표준 6억 7,500만 원에 표준세율을 적용하면 연 207만 원(도시지역분·지방교육세 제외)이고, 공동명의면 지분대로 나눠 냅니다.

공시가격 15억 원이면 공동명의가 확실히 유리합니다. 각자 지분 7억 5천만 원이 9억 원 공제보다 작아 과세표준이 생기지 않기 때문입니다. 공동명의 부부는 이론상 공시가격 18억 원까지 종부세가 없습니다.

공동명의 부부의 선택: 9억 원씩 또는 1주택자 특례

공동명의 부부는 두 가지 방식 중 하나를 고를 수 있습니다.

• 기본 방식: 부부가 각자 납세의무자가 되어 각자 지분 공시가격에서 9억 원씩 공제받습니다. 고령자·장기보유 공제는 없습니다.
• 공동명의 1주택자 특례(제10조의2): 부부 중 합의로 정한 1명을 납세의무자로 하고 1세대 1주택자로 보아 계산합니다. 배우자 지분을 합산해 12억 원을 공제하고, 고령자·장기보유 공제는 신청한 사람의 나이와 보유기간으로 정합니다(시행령 제5조의2제3항·제6항·제8항).

같은 계산을 공시가격별로 늘려 보면 갈림길이 보입니다. 공동명의 기본 방식은 부부 합계, 특례는 위 남편 기준(공제 70%)입니다.

모두 농어촌특별세 포함, 같은 가정을 쓴 가상 계산입니다. 나이·보유기간 공제가 없는 부부라면 어느 가격대에서도 기본 방식이 낫고, 공제가 70%인 부부라면 공시가격 20억 원대 중반부터 특례가 유리해집니다. 결국 판단 기준은 "부부 중 한 사람이 받을 수 있는 공제율이 얼마나 큰가"입니다.

특례는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서에 신청해야 합니다(제10조의2제2항). 2026년분 신청 기간은 이미 지났으므로, 올해 고지서는 지난해까지 신청한 내용이나 기본 방식으로 계산됩니다. 한 번 신청한 뒤에는 신청 내용이 바뀐 경우에만 같은 기간에 변경신청을 합니다(시행령 제5조의2제5항).

12월 고지서를 받은 뒤

• 납부기간: 세무서가 세액을 결정해 12월 1일부터 15일까지 부과·징수하고, 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 보냅니다(제16조제1항·제2항). 고지 내용과 다르게 계산했다면 같은 기간에 직접 신고·납부할 수도 있고, 이 경우 세무서의 결정은 없었던 것으로 봅니다(제16조제3항).
• 분납: 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(제20조). 250만 원 초과 500만 원 이하는 250만 원을 넘는 금액, 500만 원 초과는 세액의 50% 이하를 분납할 수 있고, 납부기한까지 신청서를 내야 합니다(시행령 제16조).
• 납부유예: 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함)로서 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고, 직전 연도 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하이며, 그해 종부세가 100만 원을 넘으면 담보를 제공하고 납부를 미룰 수 있습니다(제20조의2). 집을 팔거나 증여·상속할 때 이자상당액과 함께 냅니다. 납부기한 만료 3일 전까지 신청해야 합니다.

흔한 오해

• "공시가격이 12억 원을 넘으면 넘는 금액에 세금이 붙는다": 넘는 금액의 60%에 세율을 적용하고, 다시 재산세 중복분과 나이·보유 공제가 빠집니다. 15억 원 아파트의 넘는 금액 3억 원에 대한 최종 종부세는 공제 70%일 때 17만 원대입니다.
• "공동명의는 무조건 유리하다": 공동명의 기본 방식은 고령자·장기보유 공제를 받을 수 없습니다. 공시가격이 높고 공제율이 큰 부부는 특례가 더 적게 나옵니다.
• "12월 전에 팔면 그해 종부세는 없다": 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다(법 제3조, 지방세법 제114조). 6월 1일에 소유하고 있었다면 그 뒤에 팔아도 그해 12월 고지서는 판 사람에게 나옵니다.

정리

1세대 1주택자의 종부세는 공시가격 12억 원 초과분 × 60%가 과세표준이고, 공시가격 17억 원까지는 0.5% 세율 한 구간에서 계산됩니다. 여기서 재산세 중복분과 최대 80%의 고령자·장기보유 공제가 빠지고 농어촌특별세 20%가 더해집니다. 부부 공동명의는 각자 9억 원씩 공제받아 공시가격 18억 원까지 종부세가 없지만, 공제율이 큰 부부의 고가 주택은 9월 16~30일에 1주택자 특례를 신청하는 편이 적게 나올 수 있습니다. 집을 어떻게 명의할지 정할 때는 1세대 1주택 양도세 비과세처럼 팔 때의 세금도 함께 보는 것이 좋습니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제3조(과세기준일)·제7조(납세의무자)·제8조(과세표준) (2026년 1월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) (2026년 1월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례) (2026년 1월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제16조(부과·징수 등) (2026년 1월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제20조(분납)·제20조의2(납부유예) (2026년 1월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 시행령 제2조의3·제2조의4·제4조의3·제5조의2·제16조 (2026년 10월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제111조(세율) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 제114조(과세기준일) (2026년 7월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율) (2026년 10월 1일 시행)
• 국가법령정보센터, 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율) (2026년 5월 12일 시행)