분양가상한제 아파트 실거주 의무, 전세 놓고 잔금 치러도 될까

분양가상한제 아파트에 당첨되면 가장 먼저 부딪히는 문제가 잔금입니다. 분양가가 시세보다 낮아도 수억 원의 잔금을 한 번에 마련하기는 어렵고, 예전에는 "입주하자마자 직접 살아야 한다"는 의무 때문에 세입자의 전세보증금으로 잔금을 치르는 길이 막혀 있었습니다. 2024년 3월 19일 주택법이 바뀌면서 이 구조가 달라졌습니다. 거주 의무가 사라진 것이 아니라 시작 시점이 최대 3년 뒤로 밀린 것이고, 그래서 전세를 한 번 놓은 뒤 들어가 사는 순서가 가능해졌습니다. 주택법과 시행령 현행 조문으로 의무 기간, 유예의 범위, 어겼을 때의 결과를 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일이며, 주택법과 주택법 시행령 모두 2026년 9월 8일 시행본이 현행입니다. "인근 시세"는 법에서 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정한 인근지역 주택매매가격을 뜻하고, 내 집이 몇 년짜리인지는 입주자모집공고와 등기부의 부기등기에 적혀 있습니다.

몇 년을 살아야 하나

거주의무기간은 두 가지로 정해집니다. 하나는 택지가 공공택지인지 민간택지인지, 다른 하나는 분양가가 인근 시세의 몇 퍼센트인지입니다. 시세 대비 더 싸게 분양받을수록 더 오래 살아야 하는 구조입니다. 2021년 2월 16일 국무회의에서 이 기간이 처음 정해질 때 정부는 "로또 청약"으로 불리던 시세차익을 겨냥한 투기수요 차단을 목적으로 들었습니다.

수도권 분양가상한제 주택 중 가장 긴 의무는 공공택지에서 시세 80% 미만으로 분양한 경우의 5년이고, 민간택지에서 시세 80% 이상으로 분양한 경우가 가장 짧은 2년입니다. 2024년 법 개정으로 공공재개발 등 일부 주택을 정하던 제2호·제3호가 삭제되어, 지금 조문에 남은 대상은 수도권 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택 두 가지입니다. 상속받은 사람은 거주의무자에서 빠집니다.

언제부터 살아야 하나: 3년 유예의 실제 의미

현행 제57조의2제1항은 거주의무자가 "해당 주택의 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주"한 뒤 거주의무기간 동안 계속 거주하도록 정합니다. 개정 전에는 최초 입주가능일부터 바로 의무가 시작됐기 때문에, 전세를 놓으면 그 자체가 의무 위반이었습니다. 지금은 입주가능일 이후 3년 안에 들어가기만 하면 되므로 그 전까지는 세입자를 들일 수 있습니다. 토지임대부 분양주택은 이 유예가 없고 최초 입주가능일에 입주해야 합니다.

적용 범위는 사용검사 시점에 따라 나뉩니다.

• 2024년 3월 19일 이후 사용검사를 받은 주택: 개정 조문이 그대로 적용됩니다(법률 제20393호 부칙 제2조). 최초 입주가능일부터 3년 안에 입주하고 그때부터 의무기간을 채우면 됩니다.
• 그 전에 사용검사를 받은 주택: 거주의무기간은 최초 입주가능일부터 시작된 것으로 보지만, 의무를 다 채우기 전까지 총 3년의 범위에서 1회에 한해 거주하지 않을 수 있습니다. 이 경우 거주한 기간이 끊겨 있어도 합산합니다(같은 부칙 제3조). 이미 들어가 살고 있던 사람도 한 번은 나가서 전세를 놓았다가 돌아올 수 있다는 뜻입니다.

입주 준비 기간도 시행령에 있습니다. 3년이 되는 날까지 들어가지 못했더라도 그날부터 90일까지는 거주한 것으로 봅니다. 3년이 되기 전에 입주하면 입주일 전날부터 거꾸로 최초 입주가능일까지의 기간을 90일 한도로 거주한 것으로 봅니다(시행령 제60조의2제2항제1호가목). 세입자 계약 만료일과 이사 날짜가 정확히 맞지 않을 때 쓰이는 완충 기간입니다.

가상 사례: 전세 2년 후 입주하는 C씨

수도권 민간택지 분양가상한제 아파트에 당첨된 가상의 수분양자 C씨의 일정입니다. 분양가는 인근 시세의 75%로 가정했고, 날짜와 금액은 모두 예시입니다.

C씨처럼 세입자 계약을 입주 시한 안에 끝내면 의무를 지키면서 잔금 부담을 덜 수 있습니다. 반대로 2년 전세가 끝난 뒤 세입자가 계약갱신을 요구해 2년을 더 살면 입주가 2031년이 되어 3년 시한을 넘깁니다. 전세를 놓는 순간부터 갱신 가능성까지 포함한 날짜 계산이 필요한 이유입니다. 집을 팔 수 있는 시점은 거주의무와 별개로 정해지는 전매제한기간(주택법 제64조)도 지나야 하므로, 두 날짜 중 늦은 쪽이 기준이 됩니다.

지키지 못하면 어떻게 되나

거주의무를 다하지 않은 상태에서는 주택을 양도할 수 없습니다. 여기서 양도에는 매매뿐 아니라 증여 등 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 들어갑니다(제57조의2제2항). 이 제한은 소유권보존등기와 동시에 등기부에 부기등기로 표시됩니다(제5항).

가장 큰 손실은 매입 가격에서 나옵니다. LH는 시세가 아니라 거주의무자가 낸 입주금에 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한 이자를 더한 금액(매입비용)을 지급하고, 그날 주택을 취득한 것으로 봅니다(제4항). 분양가가 시세의 75%였다면 그 차익은 거주의무자에게 돌아가지 않습니다. 예를 들어 입주금 6억 원을 내고 시세가 8억 원인 집이라면, 이자를 빼고 2억 원의 차이가 사라집니다. 다만 매입비용이 인근지역 주택매매가격을 넘거나 LH가 파산하는 등 특별한 사유가 있으면 LH가 매입하지 않을 수 있습니다(시행령 제60조의2제6항).

실거주 여부는 서류로만 보지 않습니다. 국토교통부장관이나 지방자치단체장은 거주의무자에게 서류 제출을 요구하고, 공무원이 주택에 출입해 조사하거나 질문할 수 있으며, 이를 거부하거나 방해하면 역시 300만 원 이하 과태료 대상입니다(제57조의3제1항, 제106조제4항제2호).

거주한 것으로 봐 주는 예외

법은 "해외 체류 등 부득이한 사유"가 있으면 그 기간을 거주한 것으로 봅니다. 시행령 제60조의2제2항이 정한 주요 사유는 다음과 같고, 준비기간을 제외한 대부분은 LH의 확인을 받아야 인정됩니다.

• 세대원의 근무·생업·취학·질병치료로 다른 주택건설지역(수도권 안 이전은 제외)에 살거나 해외에 체류하는 경우
• 군인 특별공급 당첨자의 인사발령, 노인장기요양기관 입소
• 혼인·이혼으로 퇴거하고 직계존비속·배우자·형제자매가 세대주를 바꿔 남은 기간을 승계해 거주하는 경우
• 가정어린이집 설치 인가를 받아 운영하는 기간
• 자녀가 초·중·고에 재학 중이고 최초 입주가능일에 학기가 끝나지 않은 경우(학기 종료 후 90일까지)
• LH에 매입을 신청한 뒤 통보와 대금 지급까지의 기간

서울에서 수도권 안의 다른 도시로 직장을 옮긴 경우는 예외에 들어가지 않는다는 점이 자주 놓치는 부분입니다.

정리

수도권 분양가상한제 아파트의 실거주 의무는 2~5년이고, 분양가가 시세 대비 낮을수록, 공공택지일수록 깁니다. 2024년 3월 19일 개정으로 입주는 최초 입주가능일부터 3년 안에만 하면 되므로, 2년 전세로 잔금을 마련한 뒤 들어가 사는 방법이 합법적으로 열렸습니다. 다만 세입자의 계약갱신까지 고려해 3년 시한을 넘기지 않아야 하고, 어기면 시세가 아닌 입주금에 예금이자만 붙여 LH에 넘기게 되며 몰래 팔면 형사처벌까지 받습니다. 당첨 직후 입주자모집공고에서 거주의무기간과 택지 구분부터 확인해 두는 편이 안전합니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 주택법 제57조의2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등), 2026년 9월 8일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택법 제57조의3(거주실태 조사 등)
• 국가법령정보센터: 주택법 제101조·제104조(벌칙), 제106조(과태료)
• 국가법령정보센터: 주택법 부칙(법률 제20393호, 2024년 3월 19일) 제2조·제3조
• 국가법령정보센터: 주택법 시행령 제60조의2(거주의무기간 등), 2026년 9월 8일 시행본
• 국가법령정보센터: 주택법 시행령 제60조의3(거주사실의 확인)
• 대한민국 정책브리핑: 분양가상한제 적용 주택 2~5년 의무거주 (2021년 2월 16일)