2026 공시가격 서울 18.6% 상승, 내 세금과 건보료는

올해 서울 아파트 보유자에게 날아온 숫자는 18.60%입니다. 2026년 서울 공동주택 공시가격이 전년보다 평균 그만큼 올랐습니다. 그런데 공시가격이 18.6% 올랐다고 재산세도 18.6% 오르는 것은 아닙니다. 재산세는 1년에 늘어날 수 있는 과세표준에 상한이 있고, 종합부동산세는 1세대 1주택이면 12억 원까지 빼고 계산합니다. 반면 건강보험 피부양자 자격이나 기초연금처럼 금액 기준선이 있는 제도는 공시가격이 선을 넘는 순간 결과가 확 바뀝니다. 국토교통부 공시 자료와 지방세법·종합부동산세법·국민건강보험법·기초연금법 규정으로 공시가격이 어디에 어떻게 들어가는지 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 지방세법은 2026년 7월 1일 시행본, 지방세법 시행령은 10월 1일 시행본, 종합부동산세법은 1월 1일 시행본, 국민건강보험법 시행규칙은 9월 28일 시행본, 기초연금법 시행규칙은 7월 30일 시행본이 현행입니다. 공시가격 통계는 국토교통부 2026년 4월 29일 결정·공시 보도자료이고, 가격대별 분포는 3월 17일 공시가격(안) 열람 자료입니다.

2026년 공시가격은 얼마나 올랐나

공동주택 공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 조사해 4월 30일까지 공시합니다(부동산공시법 시행령 제40조, 제43조). 올해 대상은 약 1,585만 호입니다. 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 2025년과 같은 69%로 묶었기 때문에, 올해 상승률은 2025년 한 해의 시세 변동만 반영한 결과입니다.

단위는 %입니다. 전국 평균보다 많이 오른 곳은 서울뿐이고, 열람 단계 기준으로 서울을 뺀 나머지 지역의 상승률은 3.37%였습니다. 서울 안에서도 차이가 큽니다. 열람안 기준으로 강남·서초·송파 3구는 24.70%, 성동·용산·마포 등 한강 인접 8개 구는 23.13%, 나머지 14개 구는 6.93% 올랐습니다. 자치구 중에서는 성동구가 29.04%로 가장 많이 올랐고 도봉구는 2.07%였습니다.

가격대로 보면 공시가격 9억 원 이하가 전국 공동주택의 95.1%입니다. 12억 원 초과는 전국 48만 7,362호(3.1%)인데, 그중 41만 4,896호가 서울에 있습니다. 서울만 보면 12억 원 초과가 14.9%, 9억 원 초과가 21.9%입니다(열람안 기준). 아래에서 보듯 9억 원과 12억 원은 세금 계산이 바뀌는 선이라 이 분포가 곧 세금이 달라지는 집의 규모입니다.

재산세: 공시가격이 18.6% 올라도 과세표준은 덜 오른다

재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 7월과 9월에 절반씩 부과됩니다(지방세법 제114조, 제115조). 주택의 시가표준액은 공시가격 그 자체이고(제4조제1항), 과세표준은 여기에 공정시장가액비율을 곱합니다(제110조제1항).

• 일반 주택: 공시가격의 60%
• 1세대 1주택(2026년): 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억~6억 원 44%, 6억 원 초과 45% (시행령 제109조제1항제2호)

여기에 과세표준상한제가 있습니다(제110조제3항). 올해 과세표준은 "작년 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5%"를 넘을 수 없습니다(시행령 제109조의2). 공시가격이 아무리 뛰어도 과세표준은 1년에 대략 5~6%만 늘어나는 구조입니다.

세율은 과세표준 구간별 누진세율이고(제111조), 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에는 더 낮은 특례세율이 적용됩니다(제111조의2). 예를 들어 과세표준 3억 원 초과 구간은 일반세율이 "57만 원 + 3억 원 초과분의 0.4%", 특례세율이 "42만 원 + 3억 원 초과분의 0.35%"입니다. 특례세율 조항은 법 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립하는 납세의무에만 유효해서, 2027년 이후 연장 여부를 지켜봐야 합니다. 재산세 고지서에는 이 본세 외에 도시지역분(제112조) 등이 더 붙습니다.

종부세: 1세대 1주택은 12억 원까지 빠진다

종합부동산세도 6월 1일 기준입니다(종합부동산세법 제3조). 과세표준은 사람별로 가진 주택의 공시가격을 모두 더한 뒤 1세대 1주택자는 12억 원, 그 밖의 개인은 9억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱합니다(제8조제1항, 시행령 제2조의4). 2주택 이하 개인의 세율은 과세표준 3억 원 이하 0.5%에서 시작합니다(제9조제1항). 계산된 세액에서 같은 집에 낸 재산세 상당액을 빼고, 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따른 공제를 따로 받습니다.

그래서 1세대 1주택자에게 종부세가 생기는지는 공시가격이 12억 원을 넘는지로 갈립니다. 서울 공시가격 12억 원 초과 주택이 열람안 기준 14.9%라는 것은, 서울 1주택자 가운데서도 일부만 종부세 대상이라는 뜻입니다.

건강보험료와 기초연금: 기준선이 있는 제도

건강보험 지역가입자 보험료: 재산 점수는 세대가 가진 재산의 재산세 과세표준을 더하고 1억 원을 뺀 금액으로 등급을 매깁니다(국민건강보험법 시행령 제42조, 별표 4). 공시가격 → 재산세 과세표준 → 재산 점수 순서로 이어집니다.

건강보험 피부양자: 직장인 자녀의 피부양자로 올라 있는 부모라면 이 기준이 더 중요합니다. 재산세 과세표준 합이 5억 4천만 원 이하이거나, 5억 4천만 원 초과 9억 원 이하이면서 연 소득이 1천만 원 이하여야 피부양자로 남을 수 있습니다(시행규칙 별표 1의2 제2호). 과세표준 기준이라 1세대 1주택 공정시장가액비율 45%를 적용하면 공시가격으로 대략 12억 원(과세표준상한이 적용되면 그보다 높은 공시가격)이 5억 4천만 원 선에 해당합니다.

기초연금: 주택은 지방세법상 시가표준액, 즉 공시가격으로 평가합니다(기초연금법 시행규칙 제3조제1항제5호). 재산가액에서 보건복지부가 고시하는 기본재산액과 부채를 뺀 뒤 연 4%를 곱하고 12로 나눈 금액이 월 소득으로 잡힙니다(제4조). 기본재산액을 넘는 구간에서는 공시가격이 1억 원 오를 때마다 소득인정액이 월 33만 3천 원씩 늘어나는 셈입니다. 부모가 자녀 소유 주택에 살면 그 집 시가표준액의 연 0.78%가 소득으로 잡힌다는 규정도 있습니다(제2조제2항, 주택가격이 고시 금액 이상인 경우).

가상 계산: 서울 아파트 두 채의 2026년

공시가격이 서울 평균만큼(18.60%) 올랐다고 가정한 1세대 1주택 가상 사례입니다. 재산세는 본세만 계산했고 도시지역분 등은 뺐습니다.

A호의 상한액은 7억 원 × 45% + 3억 7,359만 원 × 5% = 3억 3,367만 9,500원입니다. 과세표준상한제가 없었다면 재산세 본세는 67만 7,565원이었을 텐데, 상한 덕분에 53만 7,878원으로 줄었습니다. 공시가격이 7억 원에 머물렀다면 같은 규칙으로 47만 2,500원이므로, 공시가격 18.6% 상승이 재산세에서는 약 13.8% 상승으로 나타납니다.

B호는 공시가격이 9억 원을 넘어 특례세율을 못 받고, 12억 원도 넘어 종부세 과세표준이 (13억 460만 원 − 12억 원) × 60% = 6,276만 원 생깁니다. 0.5% 세율이면 31만 3,800원에서 출발하고 재산세 중복분과 고령자·장기보유 공제를 거쳐 실제 고지액은 이보다 줄어듭니다. 피부양자 재산요건도 아직 넘지 않았지만 남은 여유가 2천만 원이 채 안 됩니다. 내년에 과세표준이 다시 5% 안팎 늘면 기준선에 닿을 수 있는 거리입니다.

이의신청은 언제 하나

공동주택가격에는 표준지공시지가의 이의신청 규정이 준용됩니다(부동산공시법 제18조제8항). 공시일부터 30일 이내에 서면이나 전자문서로 국토교통부에 신청하고, 국토교통부는 신청 기간이 끝난 날부터 30일 안에 심사해 결과를 알려야 합니다(제7조).

2026년 일정은 이랬습니다.

1. 3월 18일~4월 6일: 공시가격(안) 열람과 의견 제출. 1만 4,561건이 들어와 1,903건(13.1%)이 조정됐습니다.
2. 4월 30일: 결정·공시
3. 4월 30일~5월 29일: 이의신청
4. 6월 26일: 이의신청 결과 조정·공시

올해 이의신청 기간은 이미 지났습니다. 재산세와 종부세가 모두 6월 1일 기준이라, 공시가격을 다투려면 내년 3월 열람 기간이나 4월 30일 공시 직후 30일 안에 움직여야 그해 세금에 반영될 수 있습니다. 근거는 같은 단지 비슷한 층·면적의 공시가격과 실거래가처럼 객관적인 자료가 필요합니다.

직접 확인하는 법

1. 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 우리 집의 2025년, 2026년 공시가격을 찾습니다.
2. 1세대 1주택이면 위 비율(43~45%)을, 아니면 60%를 곱해 재산세 과세표준을 어림하고, 작년 공시가격으로 상한액을 따로 계산해 둘 중 작은 값을 씁니다.
3. 부모님이 피부양자라면 세대 재산세 과세표준 합이 5억 4천만 원에 얼마나 가까운지 확인합니다.
4. 정확한 세액은 7월·9월 재산세 고지서와 위택스, 종부세는 고지서와 홈택스에서 확인할 수 있습니다.

정리

2026년 공동주택 공시가격은 현실화율 69%를 유지한 채 시세 변동만 반영해 전국 9.13%, 서울 18.60% 올랐습니다. 공시가격은 재산세·종부세 과세표준, 건강보험 재산 점수와 피부양자 요건, 기초연금 재산 평가에 그대로 들어가지만 반영 방식은 다릅니다. 재산세는 과세표준상한제 때문에 공시가격만큼 오르지 않고, 종부세는 1세대 1주택이면 12억 원 아래에서 생기지 않습니다. 오히려 9억 원(재산세 특례세율), 12억 원(종부세), 과세표준 5억 4천만 원(피부양자)처럼 선을 넘는 순간이 체감 차이를 만들기 때문에, 우리 집 공시가격이 그 선과 얼마나 떨어져 있는지부터 확인하는 편이 좋습니다.

참고 자료

• 국토교통부, 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시 보도자료 (2026년 4월 29일)
• 국토교통부, '26년 공동주택 공시가격(안) 열람 보도자료와 참고자료 (2026년 3월 17일)
• 국가법령정보센터, 부동산 가격공시에 관한 법률 제18조(공동주택가격의 조사·산정 및 공시 등)
• 국가법령정보센터, 부동산 가격공시에 관한 법률 제7조(이의신청)
• 국가법령정보센터, 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제43조(공동주택가격의 산정 및 공시), 2026년 1월 2일 시행본
• 국가법령정보센터, 지방세법 제110조(과세표준)·제111조의2(1세대 1주택 세율 특례), 2026년 7월 1일 시행본
• 국가법령정보센터, 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)·제109조의2(과세표준상한액), 2026년 10월 1일 시행본
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제8조(과세표준)·제9조(세율), 2026년 1월 1일 시행본
• 국가법령정보센터, 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)
• 국가법령정보센터, 국민건강보험법 시행령 제42조와 별표 4(재산보험료부과점수)
• 국가법령정보센터, 국민건강보험법 시행규칙 별표 1의2(피부양자 소득·재산요건), 2026년 9월 28일 시행본
• 국가법령정보센터, 기초연금법 시행규칙 제3조(재산가액의 산정)·제4조(재산의 소득환산액), 2026년 7월 30일 시행본