부동산 중개보수 상한, 10억 아파트 매매는 최대 얼마일까

집을 사거나 전세를 구할 때 중개사무소에서 "법정 수수료"라며 금액을 알려 주는 경우가 많습니다. 그런데 법이 정한 것은 정해진 금액이 아니라 상한입니다. 공인중개사법 시행규칙은 주택 중개보수를 "요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다"고 적고 있습니다. 서울시 조례의 상한요율과 한도액, 월세의 거래금액 계산법을 원문으로 확인하고 가상의 가나 씨 사례로 금액을 계산했습니다.

한눈에 보기

서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1 기준이며, 법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 조례는 2022년 12월 30일 개정본이 현행이고, 상한요율과 한도액은 공인중개사법 시행규칙 별표 1(2026년 8월 28일 시행본)의 전국 상한과 같습니다. 금액은 거래 당사자 한쪽이 내는 상한입니다.

누가 정하고, 누가 내나

공인중개사법 제32조제4항은 주택 중개보수의 한도를 국토교통부령이 정한 범위 안에서 시·도 조례로 정하게 합니다. 그래서 같은 금액의 거래라도 원칙적으로 지역 조례를 봐야 합니다. 중개대상물이 있는 곳과 중개사무소가 있는 곳이 다르면 중개사무소 소재지 시·도의 조례를 따릅니다(시행규칙 제20조제3항).

보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다(시행규칙 제20조제1항). 10억 원짜리 아파트 매매라면 매수인과 매도인이 각자 최대 500만 원을 낼 수 있어, 중개사무소가 받는 상한은 거래 하나에 1,000만 원입니다. 한도액은 상한요율로 계산한 금액이 그보다 클 때 한도액만 받는다는 뜻입니다(조례 별표 1 비고).

주택 여부는 면적으로 가릅니다. 건축물 중 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율을, 절반 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다(시행규칙 제20조제6항). 상가나 토지처럼 주택이 아닌 대상은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다(제20조제4항제2호).

월세는 거래금액을 먼저 만든다

전세는 보증금이 곧 거래금액이지만 월세는 계산 단계가 하나 더 있습니다. 시행규칙 제20조제5항제1호는 보증금에 월세 × 100을 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 그 합이 5천만 원 미만이면 월세 × 70을 더한 금액으로 다시 계산합니다. 소액 월세의 보수가 지나치게 커지지 않게 하는 장치입니다.

두 번째 경우 × 100으로 계산하면 22만 5,000원이 나와 한도액 20만 원에 걸리지만, 규정대로 × 70을 적용하면 16만 5,000원이 상한입니다. 계약서의 중개보수 금액이 이 순서대로 계산됐는지 확인할 만합니다.

가상 계산: 가나 씨의 네 가지 거래

서울에 사는 가상의 가나 씨가 서울 중개사무소를 통해 거래한다고 가정합니다. 금액은 가나 씨 한쪽이 내는 상한이고, 부가가치세는 따로 봅니다.

구간 경계에서 금액이 계단처럼 뜁니다. 매매가가 8억 9,000만 원에서 9억 원으로 1,000만 원 오르면 상한은 356만 원에서 450만 원으로 94만 원 늘어납니다. 전세도 5억 9,000만 원이면 0.3%인 177만 원, 6억 원이면 240만 원입니다. 반대로 2억 원 미만 구간은 한도액 80만 원이 있어 1억 9,000만 원 매매의 상한이 2억 원 매매(0.4%, 80만 원)와 같아집니다.

협의할 수 있는 범위

• 상한 아래에서 정한다: 조례 제2조제2항은 중개보수를 한도 안에서 "중개계약으로 정한 금액"으로 합니다. 요율표의 숫자는 받을 수 있는 최대치이므로 계약 전에 금액을 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다. 중개사무소는 중개보수·실비의 요율과 한도액표를 사무소에 게시해야 합니다(시행규칙 제10조제2호).
• 상한을 넘으면 위법: 사례·증여 등 어떤 명목으로도 법정 보수나 실비를 넘는 금품을 받으면 금지행위이고(법 제33조제1항제3호), 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금 대상입니다(법 제49조제1항제10호).
• 지급 시기: 약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날, 즉 보통 잔금일에 냅니다(시행령 제27조의2).
• 중개사 잘못으로 계약이 깨지면: 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다(법 제32조제1항 단서).
• 실비는 별도: 등기부 등 서류 발급·열람 수수료, 여비, 발급·열람 대행비(건당 1천 원) 같은 실비는 보수와 따로 청구할 수 있습니다(조례 제3조, 별표 2).

부가가치세는 얼마나 붙나

국토교통부령 서식인 중개대상물 확인·설명서(주거용 건축물)는 중개보수 칸에 "부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다"라고 적고 있습니다. 부가가치세법 제30조의 세율은 10%이므로, 일반과세자인 중개사무소에서 10억 원 매매의 상한 500만 원을 다 낸다면 부가세 50만 원을 더해 550만 원이 됩니다. 간이과세자는 세액 계산 방식이 다르므로(부가가치세법 제63조), 사무소에 게시된 사업자등록증으로 과세 유형을 확인하고 부가세 포함 여부를 계약할 때 함께 정하는 편이 좋습니다(시행규칙 제10조제5호).

오피스텔은 요율이 다르다

오피스텔은 주택이 아니라 시행규칙이 직접 요율을 정합니다. 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌, 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4% 이내에서 협의합니다(제20조제4항제1호, 별표 2). 한도액이 없고 구간도 하나라서 금액이 작을 때 주택보다 비싸질 수 있습니다.

요건을 갖추지 못한 오피스텔은 주택 외 중개대상물로 0.9% 이내에서 협의합니다.

정리

부동산 중개보수는 정해진 금액이 아니라 상한이고, 서울 주택 매매는 2억~9억 원 0.4%, 9억~12억 원 0.5%처럼 구간마다 요율이 다르며 매수인과 매도인이 각각 냅니다. 월세는 보증금 + 월세 × 100(5천만 원 미만이면 × 70)으로 거래금액을 먼저 만들고, 부가세 10%와 실비는 따로 붙을 수 있습니다. 계약 전에 금액과 부가세 포함 여부를 정해 두는 것이 가장 확실한 절약 방법입니다. 전세 계약 때 보증금을 지키는 순서는 전세보증금 우선순위에서 볼 수 있습니다.

참고 자료

• 국가법령정보센터: 공인중개사법 제32조(중개보수 등), 제33조(금지행위), 제49조(벌칙), 2026년 8월 28일 시행본
• 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기), 2026년 8월 28일 시행본
• 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행규칙 제10조, 제20조와 별표 1·별표 2, 확인·설명서 서식, 2026년 8월 28일 시행본
• 국가법령정보센터 자치법규: 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례와 별표 1·별표 2, 2022년 12월 30일 시행본
• 국가법령정보센터: 부가가치세법 제30조(세율), 제63조(간이과세자의 과세표준과 세액), 2026년 1월 2일 시행본