주택연금 얼마 받을까, 집값 5억·70세면 월 153만 원

부모님이 집 한 채만 가진 채 은퇴하면 "집을 팔지 않고 생활비를 마련할 방법"으로 주택연금 이야기가 나옵니다. 가장 먼저 궁금한 것은 한 달에 얼마를 받느냐인데, 답은 두 숫자로 거의 정해집니다. 부부 중 나이가 적은 사람의 나이와 집의 시세입니다. 같은 5억 원짜리 아파트라도 55세에 가입하면 월 78만 원, 80세에 가입하면 월 241만 6천 원으로 세 배 가까이 차이 납니다. 한국주택금융공사법과 시행령, 공사가 공개한 2026년 6월 월지급금 일람표로 금액과 조건을 정리했습니다.

한눈에 보기

법령 기준일은 2026년 10월 5일입니다. 한국주택금융공사법은 2026년 1월 2일 시행본, 시행령은 2026년 10월 1일 시행본이 현행입니다. 월지급금은 한국주택금융공사의 「일반주택 월수령액 및 인출한도 일람표('26.6월)」로, 2026년 6월 1일 신청 접수분부터 적용됩니다. 보증료와 금리는 2026년 10월 5일 공사 누리집 기준입니다.

누가 가입할 수 있나

법은 주택연금을 "주택소유자가 집에 저당권을 설정하거나 공사와 신탁계약을 맺고 금융기관에서 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받을 때, 그 채무를 공사가 보증하는 것"으로 정의합니다(법 제2조제8호의2). 형식은 대출이지만, 갚는 시점이 부부가 모두 사망하거나 집을 떠날 때로 미뤄진다는 점이 일반 담보대출과 다릅니다.

• 나이: 소유자나 배우자 중 한 명이 55세 이상이면 됩니다(시행령 제3조의2제2항). 나이는 처음 저당권이나 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 봅니다.
• 집값: 부부가 가진 주택의 공시가격 등을 합쳐 12억 원 이하여야 합니다(법 제43조의11, 시행령 제28조의9). 다주택자라도 합산이 12억 원 이하면 가입할 수 있고, 합산 12억 원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
• 거주: 가입자나 배우자가 그 집에 실제로 살고 주민등록이 되어 있어야 합니다. 질병 치료를 위한 입원 같은 예외는 1주택자만 인정됩니다.
• 대상 주택: 주택법상 주택, 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거용 오피스텔이 대상입니다. 자녀나 형제 명의의 집은 담보로 쓸 수 없습니다.

가입 요건의 12억 원은 공시가격 기준이라 시세로는 더 비싼 집도 들어갈 수 있습니다. 다만 공시가격은 해마다 바뀝니다. 국토교통부 발표에 따르면 2026년 서울 공동주택 공시가격은 전년보다 평균 18.60% 올랐습니다. 공시가격이 12억 원 가까이 있는 집이라면 가입 전에 올해 공시가격부터 확인해야 합니다.

월지급금은 시세와 나이로 정해진다

가입 여부는 공시가격으로 판단하지만 매달 받는 돈은 시세로 계산합니다. 아파트는 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세 순으로 쓰고, 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정평가를 받습니다. 나이는 부부 중 젊은 사람 기준입니다. 연금이 둘 중 늦게 사망하는 사람까지 이어지기 때문입니다.

아래는 일반주택, 종신지급방식 정액형(평생 같은 금액)의 월지급금입니다. 단위는 천 원입니다.

표에서 세 가지가 보입니다.

1. 나이가 집값만큼 중요합니다. 5억 원 집을 55세에 가입하면 월 78만 원, 70세면 153만 9천 원입니다. 늦게 가입할수록 남은 지급 기간이 짧아서 매달 받는 돈이 커집니다.
2. 젊을 때는 집값에 거의 비례합니다. 55세 줄은 1억 원당 15만 6천 원씩 정확히 늘어납니다.
3. 나이가 많으면 위쪽이 막힙니다. 75세는 10억 원부터, 80세는 9억 원부터 금액이 같습니다(각각 366만 6천 원, 406만 원). 일정 금액을 넘으면 집값이 더 높아도 월지급금이 늘지 않습니다.

시세가 12억 원을 넘으면 어떻게 될까요. 법 제43조의11제2항은 소득세법의 고가주택 기준(실거래가 12억 원)에 해당하는 주택은 연금액을 정할 때 그 기준가액을 집값으로 본다고 정합니다. 그래서 공사 일람표의 마지막 칸은 "12억 원 이상"입니다. 공시가격 10억 원, 시세 15억 원인 아파트에 연소자 70세 부부가 가입하면 15억 원이 아니라 12억 원 기준인 월 341만 4천 원을 받습니다.

종신방식과 확정기간방식

시행령 제3조의2제1항은 지급 방식을 나눠 둡니다.

• 종신지급방식(제1호): 부부가 살아 있는 동안 평생 매월 받습니다. 위 표가 이 방식의 정액형입니다. 처음에 더 받고 나중에 줄어드는 초기증액형, 일정 주기로 늘어나는 정기증가형도 고를 수 있습니다.
• 확정기간방식(제2호): 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 가운데 고른 기간 동안만 매월 받습니다. 선택할 수 있는 기간은 가입 나이에 따라 제한됩니다. 기간이 끝나도 집에서 평생 살 수 있지만 연금은 더 나오지 않습니다. 이 방식은 대출한도의 5%를 의무 인출한도로 남겨 두고, 그 돈은 지급 기간이 끝난 뒤 관리비나 의료비로만 쓸 수 있습니다.
• 혼합방식(제3호·제4호): 대출한도의 50% 안에서 목돈을 수시로 찾아 쓰고 나머지를 매월 받습니다. 집에 남은 주택담보대출을 갚는 용도라면 대출상환방식으로 90%까지 한 번에 받을 수 있습니다.

확정기간방식은 같은 집으로 정해진 기간에 더 많이 받는 대신, 그 기간보다 오래 살면 이후 생활비가 사라집니다. 국민연금 수령 전 공백을 메우려는 55~60대가 흔히 검토하지만, 기대수명보다 짧은 기간을 고르면 장수가 그대로 위험이 됩니다. 국민연금을 언제 받을지 함께 고민 중이라면 국민연금 조기·연기 수령 계산과 맞춰 보는 편이 좋습니다.

가상 계산: 지금 가입할까, 3년 뒤에 할까

남편 박가나 씨(71세)와 아내 최나래 씨(67세) 부부를 가정합니다. 시세 6억 원 아파트 한 채에 살고, 공시가격은 12억 원보다 훨씬 낮습니다. 종신지급방식 정액형만 비교합니다.

3년을 기다리면 매달 20만 8천 원을 더 받지만, 그사이 받지 못한 5,900만 4천 원을 채우려면 5,900만 4천 원 ÷ 20만 8천 원 ≈ 284개월, 약 23년 8개월이 걸립니다. 아내가 70세에 가입해 94세 무렵까지 살아야 비슷해지는 셈입니다. 집값이 3년 동안 오르면 월지급금 기준도 올라가고, 공사가 일람표를 바꾸면 결과도 달라지므로 이 계산은 시세와 표가 그대로라는 가정 아래의 단순 비교입니다.

초기보증료와 연보증료, 대출이자는 현금으로 내지 않고 대출잔액에 더해집니다. 적용 금리는 신규취급액 기준 COFIX에 가산금리 0.85%를 더한 변동금리입니다. 매달 받는 돈은 163만 9천 원 그대로지만, 갚아야 할 잔액은 받은 돈보다 빠르게 불어난다는 뜻입니다.

사망하면 어떻게 정산하나

한 명이 먼저 사망한 경우: 남은 배우자가 이어서 받습니다. 다만 가입 당시부터 계속 혼인 관계였던 배우자만 해당하고(시행령 제28조의2제1항), 저당권 방식이라면 사망일로부터 6개월 안에 집 소유권 이전과 채무인수를 마쳐야 합니다(같은 조 제2항제2호). 이혼하거나 재혼한 배우자는 이어받을 수 없습니다. 신탁 방식은 소유권 이전 없이 승계 신청만 하면 됩니다.

부부가 모두 사망한 경우: 연금이 끝나고, 공사가 은행에 대신 갚은 뒤 저당권 방식은 법원 경매, 신탁 방식은 공매로 집을 팔아 회수합니다. 상속인이 직접 갚거나 공사 동의를 받아 집을 팔아 갚을 수도 있고, 이때는 담보주택 가격과 대출잔액 중 적은 금액만 갚으면 됩니다.

정산의 핵심은 법 제43조의4제1항입니다. 주택연금 채권과 공사의 구상권은 담보주택에 대해서만 행사할 수 있습니다. 그래서 결과는 둘 중 하나입니다.

부족분을 상속인의 예금이나 다른 집에 청구하지 않는 것이 이 제도가 보증 상품인 이유입니다. 예외는 세금 체납처럼 저당권보다 앞서는 채권, 계약이 끝난 뒤에 지급된 연금, 고의나 중과실로 집을 훼손한 경우뿐입니다(같은 조 제2항). 상속인은 집과 함께 상속세·취득세 신고 의무도 넘겨받습니다.

흔한 오해

• "집이 공사 소유가 된다": 저당권 방식은 소유권이 가입자에게 남고 공사는 1순위 근저당권만 설정합니다. 신탁 방식은 공사에 소유권을 신탁하지만, 배우자 승계가 자동으로 되고 보증금 있는 일부 임대가 가능합니다.
• "연금 통장이 압류되면 못 받는다": 주택연금을 받을 권리는 양도·압류할 수 없고(법 제43조의6제1항), 주택연금 전용계좌(공사 안내 기준 월 250만 원까지)의 예금도 압류할 수 없습니다(같은 조 제3항).
• "집값이 오르면 손해다": 월지급금은 가입 시점 시세로 고정되지만, 나중에 집값이 오르면 정산 때 남는 금액이 커져 상속인에게 돌아갑니다. 반대로 집값이 떨어져도 월지급금은 줄지 않습니다.
• "이사 가도 계속 받는다": 부부 모두 주민등록을 옮기거나 1년 이상 계속 집에 살지 않으면 지급이 정지될 수 있습니다(시행령 제28조의2제2항제3호·제4호). 입원 등 공사가 인정한 사유는 예외입니다.

직접 확인하는 법

1. 한국주택금융공사 누리집의 「월지급금 예시」에서 일람표 PDF를 내려받아 연소자 나이와 시세가 만나는 칸을 찾습니다.
2. 같은 누리집의 「예상연금조회」에 주소와 생년월일을 넣으면 혼합방식이나 확정기간방식 금액까지 계산해 줍니다.
3. 가입 가능 여부를 가르는 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 올해 금액을 확인합니다.

정리

주택연금 월지급금은 부부 중 젊은 사람의 나이와 집 시세로 정해지고, 2026년 6월 일람표에서 시세 5억 원은 55세 월 78만 원, 70세 월 153만 9천 원, 80세 월 241만 6천 원입니다. 가입은 부부 합산 공시가격 12억 원 이하로 판단하지만, 연금액은 시세로 계산하고 시세가 12억 원을 넘어도 12억 원까지만 반영합니다. 부부가 모두 사망하면 집으로만 정산하므로 남는 돈은 상속되고 모자라는 돈은 상속인에게 넘어가지 않습니다. 늦게 가입하면 월액은 커지지만 그동안 못 받은 돈을 되찾는 데 20년 넘게 걸릴 수 있다는 점까지 함께 따져 보는 편이 좋습니다.

참고 자료

• 한국주택금융공사, 월지급금 예시와 일반주택 월수령액 및 인출한도 일람표('26.6월, 2026년 6월 1일 신청분부터)
• 한국주택금융공사, 주택연금이란: 가입요건·지급방식 (2026년 10월 5일 조회)
• 한국주택금융공사, 주택연금 자세히 알아보기: 보증료·적용금리·지급정지 사유 (2026년 10월 5일 조회)
• 한국주택금융공사, 가입고객 사망 후 절차 안내 (2026년 10월 5일 조회)
• 국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 제2조(정의), 2026년 1월 2일 시행본
• 국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 제43조의4(주택담보노후연금채권 등의 행사 범위)
• 국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 제43조의6(주택담보노후연금보증을 받은 자의 보호)
• 국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 제43조의11(대상주택에 대한 특례)
• 국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 시행령 제3조의2(연금의 방식 등), 2026년 10월 1일 시행본
• 국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 시행령 제28조의2(이행청구 사유 등)
• 국가법령정보센터, 한국주택금융공사법 시행령 제28조의9(대상주택의 가격)
• 국가법령정보센터, 소득세법 제89조(비과세 양도소득) 고가주택 12억 원 기준
• 국토교통부, 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시 (2026년 4월 29일)