전월세 전환율 계산기
보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 제시한 월세가 법정 상한을 넘는지 계산해요. 넘으면 한 달에, 1년에 얼마를 더 내는지와 이 월세가 상한 안에 들려면 보증금을 얼마까지 낮춰야 하는지, 보증금을 그대로 두는 쪽과 비교해 어느 쪽이 싼지까지 보여줘요.
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입력과 결과
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이럴 때 써요
- 재계약 때 집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하면, 제시한 월세가 법정 상한 안인지 확인해요.
- 상한을 넘으면 한 달·1년에 얼마를 더 내는지 금액으로 보고, 같은 월세라면 보증금을 얼마까지 낮춰야 맞는지 협상 숫자를 뽑아요.
- 전세대출 이자를 내며 보증금을 유지하는 쪽과 월세로 바꾸는 쪽 중 어느 쪽이 덜 내는지 비교해요.
- 지금 반전세(보증금 + 월세)인 집에서 보증금을 더 줄일 때도 늘어나는 월세만 따로 따져요.
예제
- 3억 전세를 보증금 1억 + 월세 100만 원으로
보증금 3억 → 1억, 월세 0 → 100만 원, 기준금리 3.00%- 2억을 돌려 월 100만 원이면 전환율 연 6%예요. 법정 상한은 3.00% + 2% = 연 5%라 월 833,333원까지만 허용돼요. 상한을 월 166,667원, 1년 2,000,000원 넘어요. 월 100만 원이 상한 안에 들려면 보증금을 6,000만 원까지 낮춰야 해요.
- 보증금을 그대로 두면 얼마나 싼가
위와 같은 조건, 보증금 유지 금리 4%- 2억을 연 4%로 빌려 보증금을 유지하면 이자가 월 666,667원이에요. 월세 100만 원보다 월 333,333원, 1년 4,000,000원 적어요. 보증금 유지 금리가 6%를 넘을 때부터 월세 쪽이 싸져요.
- 반전세에서 보증금을 더 줄일 때
보증금 2억 → 5,000만 원, 월세 30만 → 90만 원- 1억 5,000만 원을 돌려 월세가 60만 원 늘어요. 전환율 연 4.8%로 상한 5%(월 625,000원) 안이에요. 보증금 유지 금리가 3.5%면 이자는 월 437,500원이라 1년에 1,950,000원 보증금 유지 쪽이 싸요.
- 보증금을 전부 월세로
전세 2억 → 보증금 0, 월세 90만 원- 전환율 연 5.4%로 상한을 월 66,667원, 1년 800,000원 넘어요. 보증금을 0으로 해도 월 90만 원은 상한(월 833,333원) 밖이라, 맞추려면 월세를 낮춰야 해요.
자주 하는 실수
- 주택에 대한 계산이에요. 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 정해요.
- 제7조의2는 보증금을 월차임으로 전환하는 경우의 상한이에요. 새 집을 처음 계약하며 보증금과 월세를 정하는 경우에도 같은 기준이 적용되는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어요.
- 기준금리는 금융통화위원회가 바꿀 수 있어요. 입력 칸에 넣은 값으로 계산하니, 바뀌었으면 고쳐 넣어요.
- 보증금 유지 쪽 비교는 이자만 따져요. 월세 세액공제, 보증금을 돌려받지 못할 위험, 대출 한도는 넣지 않았어요.
복사하기 전에
- 1'지금 월세'에는 전환 전에 이미 내던 월세를 넣어요. 늘어나는 월세만 상한과 비교해요.
- 2관리비는 월세가 아니에요. 계약서의 차임만 넣어요.
- 3기준금리는 전환하는 시점의 값이에요. 한국은행 기준금리 추이 페이지에서 확인해요.
참고 자료
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행 대출금리 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없어요.
기준 시행 2026-01-02
법 제7조의2 제1호의 비율은 연 1할(10%), 제2호의 이율은 연 2%예요. 그래서 상한은 min(10%, 기준금리 + 2%)이에요.
기준 시행 2026-07-01
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고(제10조), 월차임 산정률을 초과해 차임을 낸 임차인은 초과 지급된 차임의 반환을 청구할 수 있어요(제10조의2).
기준 시행 2026-01-02
2026-08-27 변경 이후 연 3.00%예요. 계산기의 기본값이고, 금융통화위원회가 바꾸면 입력 칸에서 고쳐 넣어요.
기준 2026-10-29 확인
자주 묻는 질문
법정 전환율은 몇 %예요?
한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율과 연 10% 중 낮은 쪽이에요(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 기준금리가 2026-08-27부터 연 3.00%라 지금 상한은 연 5%예요.
월세는 어떻게 계산해요?
월세로 돌리는 보증금 × 상한 전환율 ÷ 12가 늘릴 수 있는 월세의 최대값이에요. 2억을 돌리면 2억 × 5% ÷ 12 = 월 833,333원까지예요.
상한을 넘는 월세로 이미 계약했으면요?
주택임대차보호법 제10조의2가 월차임 산정률을 초과해 낸 차임은 돌려 달라고 청구할 수 있다고 정해요. 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 해요. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.
보증금을 지키는 게 나아요, 월세로 바꾸는 게 나아요?
제시된 월세의 전환율과 보증금을 유지하는 데 드는 금리를 비교하면 돼요. 전환율이 6%인데 전세대출 금리가 4%면 대출로 보증금을 유지하는 쪽이 덜 내요. 반대로 보증금을 예금에 둘 때 받는 금리보다 전환율이 높으면 월세가 손해예요. 다만 보증금을 돌려받지 못할 위험은 금리로 비교되지 않아요.
월세를 보증금으로 돌릴 때도 이 상한이 있나요?
제7조의2는 보증금을 월세로 돌리는 경우만 정해요. 월세를 줄이고 보증금을 올리는 반대 방향에는 이 상한이 없어요.
입력한 값이 서버로 가나요?
아니요. 계산은 이 브라우저 안에서만 해요.