서울 아파트 전셋값 올해 8.18% 상승, 강북이 더 올랐다

서울에서 전세 재계약을 앞둔 사람이 가장 먼저 묻는 것은 "2년 전보다 얼마나 올랐나"입니다. 한국부동산원 통계로 보면 서울 아파트 전셋값은 2025년 2월 3일 기준 주부터 2026년 9월 28일 기준 주까지 공표된 주간 변동률이 한 번도 보합이나 하락을 기록하지 않았습니다. 2026년 들어서만 8.18% 올랐는데, 같은 기간 매매가격 상승률 8.19%와 거의 같은 속도입니다. 얼마나, 어디서, 왜 올랐는지를 주간·월간 통계와 국토교통부 전월세 거래량으로 정리했습니다.

한눈에 보기

주간 수치는 한국부동산원 「2026년 9월 4주 주간 아파트가격 동향」(10월 1일 배포)과 부동산통계정보시스템 R-ONE의 주간 전세가격지수, 월간 수치는 「2026년 8월 전국주택가격동향조사」(9월 15일 공표)와 R-ONE 월간 통계, 거래량은 국토교통부 「26년 8월 주택통계」(9월 30일 발표)입니다. 4주·13주·52주 변동률은 R-ONE 지수로 직접 계산했습니다. 이 글이 공개될 때는 10월 주간 통계가 이미 나와 있으니 숫자는 R-ONE에서 최신 주를 확인해 보는 편이 좋습니다.

주간 오름폭은 6월에 정점, 지금은 둔화 중

그래프는 지난 50주 동안의 주간 변동률입니다. 흐름은 세 구간으로 나뉩니다.

• 2025년 10월~2026년 1월: 매주 0.13~0.16% 안팎으로 꾸준히 올랐습니다.
• 2026년 2~3월: 오름폭이 주 0.08%까지 줄었습니다. 이사철 전인 비수기와 겹친 시기입니다.
• 2026년 4~6월: 4월 중순부터 0.2%대로 올라서더니 6월 22일 기준 주간 0.35%를 기록했습니다. 1년 중 가장 가파른 구간입니다.
• 7~9월: 0.3%대에서 0.16%까지 내려왔습니다. 여전히 오르고 있지만 속도는 6월의 절반 수준입니다.

한국부동산원은 9월 4주 보도자료에서 서울에 대해 "일부 입주물량 영향 있는 단지에서 가격 조정된 거래가 체결되는 가운데, 정주여건 양호한 단지 중심으로 상승"했다고 설명했습니다. 실제로 서초구는 반포·잠원동 입주물량 영향으로 9월 4주 -0.23%를 기록했고, 8월 24일 기준부터 6주 연속 하락했습니다.

권역별로 보면 강북이 더 올랐다

2026년 누계는 한국부동산원 보도자료 표, 1년과 13주는 R-ONE 지수로 계산한 값입니다(모두 9월 28일 기준). 구별로는 성북구(13.73%)와 노원구(13.18%)의 올해 누계가 가장 컸고, 강남구(2.26%)와 서초구(4.09%)가 가장 작았습니다.

1년 기준으로 보면 동남권(9.14%)도 서울 평균에 가깝지만, 최근 13주는 1.62%로 크게 꺾였습니다. 강남권에서 입주물량이 나오면서 전셋값이 조정되는 사이, 상대적으로 전셋값이 낮은 동북권으로 수요가 옮겨 가 오름폭이 커진 모습입니다. 강북 14개 구는 9월 4주 한 주에만 0.25% 올라 강남 11개 구(0.09%)의 세 배에 가까웠습니다.

매물은 줄고 세입자는 몰린다

가격만 보면 원인을 알 수 없습니다. 한국부동산원이 함께 발표하는 전세수급지수는 시장의 줄 서기를 숫자로 보여 줍니다. 조사자가 표본 단지마다 "임대문의 많음"부터 "임차문의 많음"까지 다섯 단계로 답한 것을 0~200으로 점수화한 지표로, 100이면 수요와 공급이 비슷하고 200에 가까울수록 집을 구하는 세입자가 더 많다는 뜻입니다.

1년 전에는 100 근처로 수요와 공급이 맞았지만, 2026년 4월 이후 급격히 올라 7월 127.5를 찍었습니다. 주간 지수도 7월 27일 기준 128.1이 최고였고 9월 28일 기준 122.8로 조금 내려왔습니다. 주간 오름폭이 6월에 정점을 찍고 둔화한 흐름과 같은 방향입니다.

거래량도 같은 이야기를 합니다. 국토교통부 8월 주택통계에 따르면 서울 주택(아파트와 비아파트 포함) 전월세 거래는 64,332건으로 1년 전보다 2.4% 줄었는데, 이 중 전세는 17,921건으로 18.4% 감소했고 월세는 46,411건으로 5.6% 늘었습니다. 서울 전세 거래는 최근 5년 같은 달 평균보다 38.7% 적습니다. 8월 한 달 서울 전월세 거래 가운데 전세 비중은 약 28%입니다.

전세 거래가 줄었는데 가격이 오른다는 것은 세입자가 전세를 원하지 않아서가 아니라, 전세로 나오는 집 자체가 줄었다는 뜻에 가깝습니다. 수급지수가 120을 넘는다는 것은 조사 현장에서 임차문의가 임대문의보다 훨씬 많다는 뜻이고, 그 결과 남은 전세 매물의 호가가 오르고 계약은 월세나 반전세로 넘어갑니다.

전세가율은 오히려 제자리

전셋값이 이렇게 올랐는데도 서울 아파트의 평균 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 크게 변하지 않았습니다. 매매가격도 비슷한 속도로 올랐기 때문입니다.

월간 통계 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 2023년 7월보다 약 1억 2,000만 원 올라 2022년 1월 평균(6억 3,424만 원)을 넘어섰지만, 전세가율은 2026년 2월 52.0%에서 8월 52.3%로 0.3%포인트만 올랐습니다. 월간 전세가격지수도 2026년 8월 102.25로, 2022년 1월 고점(104.29)의 약 98% 수준까지 회복했습니다. 평균 가격은 표본 구성 변화의 영향을 받으므로 한국부동산원은 평균 가격으로 변동률을 계산하지 말라고 안내합니다. 흐름은 지수로, 수준은 평균 가격으로 읽는 것이 안전합니다.

전세가율이 50%대 초반이라는 것은 서울 아파트 전체로 보면 집값의 절반 정도가 전세보증금이라는 뜻입니다. 다만 평균일 뿐 개별 단지는 전혀 다를 수 있으니, 내 집의 보증금이 안전한지는 등기부의 선순위 채권과 함께 봐야 합니다. 보증금을 돌려받는 순서는 전세보증금 우선순위에 정리했습니다.

가상 계산: 2년 전 전세 5억 원 세입자 D씨

2024년 8월에 서울 아파트를 전세 5억 원에 계약한 가상의 세입자 D씨가 2026년 8월 만기를 맞았다고 가정합니다. 서울 아파트 월간 전세가격지수는 2024년 8월 90.65에서 2026년 8월 102.25로 12.8% 올랐습니다.

주택임대차보호법 제7조제2항은 보증금 증액청구가 약정 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못하게 합니다(시·도 조례로 이보다 낮출 수 있음). 그래서 같은 집에 계속 사는 세입자와 새로 들어오는 세입자 사이에 수천만 원의 차이가 생깁니다. 지수는 시장 전체의 평균 흐름이라 실제 단지 시세와는 다를 수 있고, 위 계산은 지수 상승률을 그대로 적용한 예시입니다.

직접 확인하는 법

• 주간 동향: 한국부동산원 홈페이지 보도자료에 매주 목요일 「주간 아파트가격 동향」이 올라옵니다. 붙임 2 「수도권 통계표」에 서울 25개 구의 최근 6주 변동률과 올해 누계가 있습니다.
• 지수 원자료: R-ONE(reb.or.kr/r-one)에서 「(주) 전세가격지수」, 「(주) 전세수급동향」, 월간 「전세가격지수_아파트」, 「평균 매매가격 대비 전세가격_아파트」를 고르면 구 단위까지 내려받을 수 있습니다.
• 거래량: 국토교통부가 매월 말 발표하는 주택통계 보도자료의 「전월세 거래량」 참고표에 서울·강북·강남·강남4구별 전세·월세 건수가 나옵니다. 이 거래량은 임대차 신고와 확정일자 신고를 집계한 수치라 국가승인통계가 아닙니다.

정리

서울 아파트 전셋값은 2026년 9월 말까지 올해 8.18%, 1년 동안 10.10% 올랐고, 2025년 2월부터 주간 기준으로 한 번도 꺾이지 않았습니다. 오름폭은 6월에 가장 컸다가 9월 말 그 절반으로 줄었고, 지역별로는 강남권이 입주물량 영향으로 둔화하는 사이 동북권이 가장 많이 올랐습니다. 전세 거래가 1년 전보다 18% 줄고 수급지수가 120대에 머무는 동안 매매가격도 같이 올라 전세가율은 52%대에 머물러 있습니다. 대출 금리와 한도가 전세 수요에 어떻게 작용하는지는 가계부채와 DSR에서 함께 볼 수 있습니다.

참고 자료

• 한국부동산원, 2026년 9월 4주 주간 아파트가격 동향 보도자료 (2026-09-28 기준, 2026-10-01 배포)
• 한국부동산원, 2026년 8월 전국주택가격동향조사 보도자료·월간 보고서 (조사기준일 2026-09-01, 공표 2026-09-15)
• 한국부동산원 R-ONE, (주) 전세가격지수·(주) 매매가격지수·(주) 전세수급동향 서울 및 5개 권역 (2024년 1주~2026년 9월 28일 기준, 2026-10-05 조회)
• 한국부동산원 R-ONE, (월) 전세가격지수_아파트·평균전세가격_아파트·평균 매매가격 대비 전세가격_아파트·전세수급동향_아파트 서울 (2021년 10월~2026년 8월, 2026-10-05 조회)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '26년 8월 주택통계 및 '25년 주택 건설실적 통계 확정치 공표 (2026-09-30)
• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제7조 (2026-01-02 시행)