서울 아파트 거래량 8월 4,589건, 규제 전후로 읽는 법

서울 아파트가 "거래가 끊겼다"는 말과 "다시 살아났다"는 말은 같은 달에도 함께 나옵니다. 어느 통계를, 언제 봤느냐에 따라 숫자가 다르기 때문입니다. 국토교통부 월간 주택통계로는 2026년 8월 서울 아파트 매매가 4,589건으로 7월(6,564건)보다 30.1% 줄었습니다. 하지만 실거래가 사이트에서 8월 계약분을 세면 9월 초와 9월 말의 숫자가 다르고, 서울시는 그보다 한 단계 앞선 토지거래허가 신청 건수를 따로 냅니다. 세 숫자가 무엇을 세는지 알면 대출 규제와 토지거래허가 전후 비교도, "거래량이 가격보다 먼저 움직인다"는 말도 훨씬 정확하게 읽을 수 있습니다.

한눈에 보기

국토교통부 수치는 2026년 9월 30일 공표된 「'26년 8월 주택통계」, 서울시 수치는 기준일 2026년 8월 31일 토지거래허가대장 집계입니다. 법령은 2024년 5월 17일 시행본이 현행입니다.

세 가지 숫자가 세는 것

서울 아파트 거래를 세는 방법은 크게 셋이고, 같은 거래를 서로 다른 시점에 셉니다.

1. 토지거래허가 신청 건수(서울시): 2025년 10월 20일부터 서울 아파트를 사려면 계약 전에 구청에 허가를 신청해야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다(부동산 거래신고법 제11조제6항). 그래서 허가 신청은 "사겠다는 결정"에 가장 가까운 숫자입니다. 서울시는 이를 매달 공개하면서 "향후 계약 체결을 통해 매매거래 신고건수에 순차적으로 반영될 것"이라고 설명합니다.
2. 매매 신고 건수, 신고일 기준(국토교통부 월간 주택통계): 계약 뒤 구청에 신고된 날짜로 월을 나눕니다. 한 번 발표되면 거의 바뀌지 않습니다. 실제로 2026년 7월 서울 아파트 매매는 7월분 발표에서도, 한 달 뒤 8월분 발표의 전월 칸에서도 6,564건으로 같았습니다.
3. 매매 건수, 계약일 기준(실거래가 공개시스템, 서울 부동산정보광장의 실거래 조회): 거래를 계약한 날짜의 월에 넣습니다. 시장의 실제 시점에는 가장 가깝지만, 신고가 들어올 때마다 지난달 숫자가 늘어납니다.

같은 거래가 허가 신청 → 계약 → 신고 순서로 세 통계를 차례로 지나가므로, 허가 신청이 가장 먼저, 신고일 기준 통계가 가장 늦게 움직입니다.

대출 규제와 토지거래허가 전후

국토교통부 월간 주택통계의 서울 아파트 매매(신고일 기준)를 2025년 6월부터 늘어놓으면 두 번의 급감이 보입니다.

두 급감 모두 직전에 숫자가 먼저 부풀었다는 점이 중요합니다. 2025년 10월의 11,041건은 10월 20일 전에 허가 없이 계약하려는 거래가 몰린 결과입니다. 국토교통부 대책 문답은 10월 20일 전에 계약한 사람에게는 허가 의무와 실거주 의무가 없다고 밝혔고, 신고는 계약 뒤 30일 안에 하면 되므로 9월 말과 10월 초 계약분이 10월 신고로 잡혔습니다. 그래서 "규제 뒤 60% 감소"는 평소 수준에서의 감소가 아니라 몰렸던 달과 비교한 숫자입니다. 2025년 6월도 같습니다. 주담대 6억 원 한도는 6월 28일부터 적용됐고, 그 전에 계약을 서두른 거래가 6월과 7월 신고에 섞여 있습니다.

규제가 거래를 줄인 경로도 서로 다릅니다. 6억 원 한도는 비싼 집을 살 때 빌릴 수 있는 돈을 줄였고, 토지거래허가는 실거주 목적이 아니면 사지 못하게 해 전세를 끼고 사는 거래를 막았습니다. 대출 한도가 소득으로 어떻게 정해지는지는 DSR·LTV·DTI 계산법에 정리했습니다.

2026년 들어 신고 건수는 1월 5,945건에서 5월 8,946건까지 다시 늘었습니다. 서울시는 3월 허가 신청 급증을 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 매물이 몰린 결과로 분석했습니다. 유예가 끝난 뒤 허가 신청은 4월 8,896건을 정점으로 5월 6,011건, 6월 5,277건, 7월 4,618건, 8월 3,012건으로 넉 달 연속 줄었고, 서울시는 7월과 8월 기준금리 인상에 따른 자금 조달 부담과 대출 규제를 함께 원인으로 꼽았습니다.

거래량이 가격보다 먼저 움직일까

자주 듣는 말이지만, 이유를 알아야 언제 맞고 언제 틀리는지 구분할 수 있습니다. 집주인은 호가를 쉽게 내리지 않습니다. 사려는 사람이 줄면 처음에는 가격이 아니라 거래 건수가 줄고, 팔아야 하는 사람이 호가를 낮추기 시작해야 가격 지표가 움직입니다. 반대로 사려는 사람이 늘 때도 매물이 먼저 소화되고 그다음에 호가가 오릅니다.

올해 서울은 이 순서를 비교적 잘 보여 줍니다. 서울시가 허가 신청서의 예정 금액으로 추정한 신청가격 변동률은 전월 대비 6월 2.67%로 서울 전역 지정 이후 가장 높았고, 7월 1.41%, 8월 0.17%로 둔화했습니다. 허가 신청 건수는 4월에 이미 꺾였으니 가격 상승률의 정점이 거래량 정점보다 두 달쯤 늦었습니다. 8월에는 지역별로 강남 3구·용산구가 -0.34%, 서남권 4개 구가 -0.99%로 내린 반면 강북권 10개 구는 0.61% 올라 방향이 갈렸습니다.

하지만 규칙처럼 믿으면 틀립니다. 2025년 10월 20일 뒤 신고 건수가 60% 줄었는데도, 서울시 집계로 12월 허가 신청 가격은 전월보다 1.58% 올랐고 11월 서울 아파트 실거래가는 전월 대비 1.28% 올랐습니다. 거래량이 줄어든 이유가 "사려는 사람이 줄어서"가 아니라 "규제로 살 수 있는 사람과 방식이 좁아져서"였기 때문입니다. 정리하면 이렇습니다.

• 수요가 스스로 식어서 거래가 줄 때: 금리 부담이나 관망으로 매수자가 빠지면 거래량 감소가 가격 둔화보다 먼저 나타나는 경우가 많습니다.
• 규제가 거래를 막아서 줄 때: 매물도 함께 묶이면 거래는 줄어도 가격은 버티거나 오를 수 있습니다. 토지거래허가처럼 전세를 낀 매수와 매도를 동시에 막는 규제가 그렇습니다.
• 세금·대출 시한 앞에서 늘 때: 시한 직전 거래 급증은 미래 수요를 당겨 쓴 것이라 그 뒤 감소를 추세 전환으로 읽으면 과장됩니다.

가격 쪽 숫자도 확정값이 아니라는 점은 함께 알아 둘 만합니다. 서울시 신청가격 변동률은 새 자료가 들어올 때마다 전체 흐름을 다시 추정하는 모형이라, 6월 발표 때 1.55%였던 5월 상승률이 7월 발표에서는 1.87%로 바뀌었습니다.

최근 달 숫자가 계속 늘어나는 이유

부동산 거래신고법 제3조는 매매계약을 맺은 거래당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 구청에 공동으로 신고하도록 합니다. 계약일 기준으로 숫자를 세는 실거래가 조회에서는 이 30일 때문에 가장 최근 달이 한동안 덜 찬 상태로 보입니다. 가상의 거래 세 건으로 보면 이렇습니다.

10월 1일에 9월 계약분을 세면 1건이지만 10월 말이 되면 3건이 됩니다. 신고를 기한 끝까지 미루는 거래가 많을수록 최근 달은 더 적게 보이고, 뉴스에서 "이달 거래 급감"이라는 말이 월초에 자주 나오는 이유가 이것입니다. 반대로 계약이 해제되면 해제가 확정된 날부터 30일 안에 해제 신고를 해야 하므로(제3조의2), 이미 집계된 거래가 나중에 빠지기도 합니다.

그래서 계약일 기준 숫자는 해당 월이 끝나고 30일이 지난 뒤에 보는 것이 안전합니다. 9월 계약분은 10월 말 이후에야 대부분 들어와 있습니다. 반면 국토교통부 월간 통계는 신고일 기준이라 발표 뒤에 거의 바뀌지 않는 대신, 그달 신고된 거래에는 지난달 계약분이 섞여 시장의 실제 움직임보다 최대 한 달쯤 늦습니다. 서울은 계약 전에 허가 단계가 하나 더 있으므로, 허가 신청 건수가 이 지연을 줄여 주는 가장 이른 신호입니다.

직접 확인하는 법

• 월간 신고 건수: 국토교통부가 매달 말 「월간 주택통계」 보도자료로 전달 수치를 냅니다. 대한민국 정책브리핑(korea.kr) 보도자료에서 "주택통계"로 찾으면 첨부 PDF에 시도별·유형별 표가 있습니다. 같은 자료는 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에도 있습니다.
• 계약일 기준 개별 거래: 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)과 서울 부동산정보광장에서 단지별로 볼 수 있습니다. 최근 한 달 치는 아직 늘어날 숫자라는 점을 감안해야 합니다.
• 허가 신청 건수: 서울시가 매달 10~15일 무렵 전달 토지거래허가 신청·처리 건수와 신청가격 변동률을 보도자료로 공개합니다.

비교할 때는 같은 기준끼리 맞추는 것이 기본입니다. 신고일 기준 8월 4,589건을 계약일 기준 9월 초 조회 숫자와 나란히 두면 감소 폭이 과장됩니다.

정리

2026년 8월 서울 아파트 매매는 신고일 기준 4,589건으로, 5월 정점의 절반 수준까지 줄었습니다. 허가 신청은 그보다 앞선 4월에 꺾여 8월 3,012건까지 내려왔고, 신청가격 상승률은 그 두 달 뒤인 6월에 정점을 찍고 둔화했습니다. 규제 직후 60% 감소 같은 숫자는 규제 직전에 몰린 달과 비교한 값이고, 계약일 기준 최근 달 숫자는 30일 신고 기한 때문에 아직 덜 찬 값입니다. 거래량이 가격보다 먼저 움직인다는 말은 수요가 스스로 식을 때는 대체로 맞지만, 규제가 매수와 매도를 함께 막을 때는 맞지 않습니다.

참고 자료

• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '26년 8월 주택통계 및 '25년 주택건설실적 통계 확정치 공표 (2026-09-30)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '26년 7월 주택통계 (2026-08-31)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '26년 5월 주택통계 (2026-06-30)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '26년 1월 주택통계 (2026-02-27)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '25년 11월 주택통계 (2025-12-31)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '25년 10월 주택통계 (2025-11-28)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '25년 9월 주택통계 (2025-10-31)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), '25년 7월 주택통계 (2025-08-29)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), 주택시장 안정화 대책 발표와 문답 (2025-10-15)
• 금융위원회, 긴급 가계부채 점검회의, 수도권 중심 가계부채 관리 강화 방안 (2025-06-27)
• 서울특별시, 8월 서울전역 토허 신청건수 지속 감소 (2026-09-14, 기준일 2026-08-31)
• 서울특별시, 7월 토허 신청 3개월째 감소, 가격상승세 둔화 (2026-08-14)
• 서울특별시, 6월 토허 신청 40% 급감, 가격상승률 10.15대책 이후 최대 (2026-07-10)
• 서울특별시, 5월 다주택자 양도세 중과유예 종료 후 토허 신청 감소 (2026-06-11)
• 서울특별시, 3월 토지거래허가 신청량 최대치 경신 (2026-04-21, 기준일 2026-03-31)
• 서울특별시, 부동산 실거래·토허제 신청 데이터 매월 공개 (2026-01-18)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조(부동산 거래의 신고), 2024년 5월 17일 시행본
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의2(부동산 거래의 해제등 신고)
• 국가법령정보센터: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조(허가구역 내 토지거래에 대한 허가)
• 한국은행 ECOS: 722Y001 한국은행 기준금리, 2026년 10월 5일 조회
• 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)
• 국토교통부 실거래가 공개시스템