서울 전월세 70%가 월세, 5년 새 25%p 늘어난 이유

서울에서 집을 구하는 세입자 열 명 중 일곱 명은 이제 월세 계약서에 도장을 찍습니다. 국토교통부가 매달 내는 주택통계에서 2026년 1~8월 서울 전월세 거래 가운데 월세 비중은 69.9%였고, 5년 전 같은 기간에는 45.0%였습니다. 숫자보다 중요한 것은 변화가 고르게 오지 않았다는 점입니다. 빌라 같은 비아파트는 2022년부터 매년 올랐고, 아파트는 4년 동안 거의 그대로였다가 2026년에 갑자기 절반을 넘었습니다. 두 시장을 움직인 원인이 달랐다는 뜻입니다.

한눈에 보기

국토교통부 월간 주택통계 기준이며 마지막 집계는 2026년 8월분(2026년 9월 30일 발표)입니다. 여기서 월세는 보증금이 있는 월세와 반전세를 모두 포함합니다. 연도별 비교는 해마다 8월분 발표에 실린 1~8월 누계를 썼습니다.

이 숫자가 세는 것과 세지 않는 것

월세 비중은 "서울 가구의 몇 %가 월세에 사는가"가 아닙니다. 그 기간에 새로 신고된 전월세 계약 중 월세 계약의 비율입니다. 국토교통부는 임대차 신고제로 들어온 계약과, 신고 대상이 아니어서 확정일자만 받은 계약을 합쳐 신고일 기준으로 셉니다. 2026년 8월 전국 거래 199,204건 가운데 164,252건이 임대차 신고, 34,952건이 확정일자였습니다.

그래서 두 가지를 감안해야 합니다. 첫째, 보증금 3억 원에 월세 30만 원인 반전세도 월세 1건으로 잡힙니다. "월세화"라는 말이 보증금이 사라졌다는 뜻은 아닙니다. 둘째, 국토교통부 스스로 이 통계가 국가승인통계가 아니라고 밝히고 있습니다. 신고나 확정일자를 거치지 않은 계약은 빠지므로, 수준보다는 같은 방식으로 센 해마다의 방향을 읽는 데 쓰는 것이 맞습니다.

연간으로 봐도 흐름은 같습니다. 서울의 1~12월 누계 월세 비중은 2023년 56.2%, 2024년 60.3%, 2025년 64.4%였습니다.

전세가 줄었나, 월세가 늘었나

비중은 분자와 분모가 함께 움직여 만들어집니다. 2026년 8월 서울 거래를 나눠 보면 둘 다 일어나고 있습니다.

전체 거래는 5년 평균보다 5.5% 적은 수준이라 임대차 시장이 크게 커지거나 줄지는 않았습니다. 그 안에서 전세가 5년 평균보다 40% 가까이 줄고 월세가 20% 가까이 늘었습니다. 같은 수의 세입자가 계약 방식을 바꾼 모습에 가깝습니다. 8월 한 달만 떼어 보면 서울 월세 비중은 46,411 ÷ 64,332 = 72.1%로, 1~8월 누계보다도 높습니다.

빌라가 먼저 바뀐 이유: 금리와 전세사기

서울 비아파트 월세 비중은 2021년 47.4%에서 2022년 57.4%로 한 해에 10%p 뛰었습니다. 같은 기간 한국은행 기준금리는 2021년 11월 1.00%에서 2022년 11월 3.25%까지 올랐고, 2023년 1월 3.50%에서 멈췄습니다.

전세는 세입자가 큰돈을 맡기고 월 지출을 없애는 계약입니다. 그 큰돈의 상당 부분을 전세대출로 빌린다면 세입자에게 전세의 비용은 대출 이자입니다. 금리가 오르면 이 이자가 월세와 비슷해지거나 넘어서고, 전세를 고집할 이유가 약해집니다. 전세와 월세를 오가는 환산 비율이 어떻게 정해지는지는 따로 다룰 만큼 긴 이야기라, 여기서는 금리가 전세의 숨은 비용을 키운다는 점만 짚습니다.

비아파트에는 금리 말고 하나가 더 겹쳤습니다. 국토교통부는 2023년 2월 2일 전세사기 예방 대책에서 "집값 급등기 전세가율이 높은 고위험 계약이 증가"했고 2022년 전세보증 사고액이 약 1.2조 원으로 전년의 두 배를 넘었다고 밝혔습니다. 그러면서 주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증이 매매가의 100%까지 가입을 허용해 깡통전세에 악용됐다며, 보증 대상 전세가율을 100%에서 90%로 낮췄습니다(2023년 5월 시행, 기존 보증 갱신은 2024년 1월부터). 시세가 불분명한 빌라일수록 이 기준에 걸리기 쉽고, 보증이 안 되는 전세는 세입자가 피합니다. 그만큼 보증금을 낮추고 월세를 붙여야 계약이 됩니다. 비아파트 월세 비중이 2023년 64.0%, 2024년 68.6%, 2025년 74.6%로 쉬지 않고 오른 시기와 맞물립니다.

아파트가 2026년에 꺾인 이유: 대출과 실거주 규제

아파트는 금리가 가장 많이 오른 2022~2024년에도 월세 비중이 43.1%, 42.9%, 42.4%로 거의 움직이지 않았습니다. 그러다 2025년 44.0%에서 2026년 52.3%로 8.3%p 올랐습니다. 이 사이에 정부 대책 세 개가 연달아 나왔습니다.

1. 전세대출 보증비율 축소 (2025년 6월 27일 발표): 금융위원회는 수도권·규제지역 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮췄습니다. 시행은 2025년 7월 21일, 주택금융공사·HUG·서울보증보험 모두 해당합니다. 보증이 덮지 않는 몫이 커지면 은행이 대출 심사를 더 엄격하게 하도록 만든 조치입니다.
2. 서울 전역 토지거래허가구역 (2025년 10월 15일 발표): 정부는 서울 25개 자치구 전체를 규제지역으로 묶고, 같은 지역의 아파트(아파트 동이 섞인 연립·다세대 단지 포함)를 토지거래허가구역으로 지정했습니다(2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지). 허가를 받아 산 사람은 취득일부터 2년간 실거주해야 합니다. 집을 사서 전세를 놓는 방식이 막히면 새로 나오는 전세 매물도 줄어듭니다. 대책 자료는 앞서 지정된 강남3구·용산구에서 토지거래허가 이후 갭투자 비율이 급감했다고 적었습니다.
3. 1주택자 전세대출 DSR (2025년 10월 29일 시행): 집을 한 채 가진 사람이 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자를 총부채원리금상환비율(DSR)에 넣습니다. 버팀목 같은 정책 전세대출은 빠지고, 시행 전 계약을 맺었거나 증액 없이 연장하는 경우도 적용되지 않습니다.

1번은 세입자가 빌릴 수 있는 돈을, 2번은 집주인이 내놓는 전세를, 3번은 일부 세입자의 대출 한도를 동시에 줄였습니다. 아파트 전세는 보증금이 커서 대출 의존도가 높으므로, 금리보다 대출 문턱에 더 민감하게 반응했다고 볼 수 있습니다. 2026년 7월과 8월 기준금리가 다시 2.75%, 3.00%로 오른 것도 같은 방향으로 작용합니다. 다만 통계는 계약 건수만 셀 뿐 각 요인이 몇 %p씩 기여했는지는 나누지 않으므로, 이는 시점이 겹친다는 관찰입니다.

가상 계산: 1주택자 C씨의 전세대출과 DSR

3번 조치가 실제로 어떻게 작동하는지 가상 사례로 계산했습니다. 금리는 계산을 위한 가정입니다.

금융위원회가 원금 대신 이자만 넣는 이유도 이 표로 보입니다. 전세대출은 보통 2년 만기라 원금 2억 4,000만 원을 2년에 나눠 넣으면 1년에 1억 2,000만 원, 그것만으로 DSR이 200%가 됩니다. 원금은 만기에 집주인이 돌려주는 보증금으로 갚으니 상환 능력 심사는 이자에만 하겠다는 설명입니다.

C씨의 DSR은 이자만 더했는데도 16%p 뛰었습니다. 이미 다른 대출이 있는 사람이라면 은행 한도에 걸릴 수 있고, 그러면 같은 집을 보증금 1억 원짜리 반전세로 계약하는 쪽을 택하게 됩니다. 업권별 DSR 한도와 스트레스 금리는 DSR·LTV·DTI 계산법에 정리했습니다.

흔한 오해

• "서울 세입자의 70%가 월세에 산다": 신규 신고 계약 기준입니다. 이미 전세로 살면서 신고 없이 계속 사는 가구는 이 숫자에 들어가지 않으므로, 전체 임차가구 중 월세 가구 비율과는 다릅니다.
• "월세가 늘었으니 보증금은 줄었다": 반전세도 월세로 집계됩니다. 보증금 규모는 이 통계로 알 수 없습니다.
• "월세 비중이 오르면 월세 가격도 오른다": 비중은 계약 방식의 구성비이고 가격 지표가 아닙니다. 월세가 얼마나 올랐는지는 가격 통계를 따로 봐야 합니다.
• "금리가 내리면 전세로 돌아간다": 기준금리가 2024년 10월부터 2025년 5월까지 3.50%에서 2.50%로 내려간 동안에도 서울 월세 비중은 계속 올랐습니다. 보증 기준과 대출 규제는 금리와 따로 움직입니다.

직접 확인하는 법

국토교통부는 매달 말 전달의 「주택통계」 보도자료를 정책브리핑(korea.kr)과 국토교통부 누리집에 올리고, 「임차유형별 전월세 거래량」 표에 서울·수도권·지방의 전세·월세 건수와 누계 월세 비중을 싣습니다. 세부 자료는 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)과 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지역·주택유형별로 내려받을 수 있습니다. 비교할 때는 같은 기간 누계끼리, 그리고 신고일 기준끼리 비교해야 합니다.

정리

서울 전월세 거래의 월세 비중은 2021년 1~8월 45.0%에서 2026년 같은 기간 69.9%가 됐습니다. 비아파트는 2022년 금리 급등과 2023년 전세보증 전세가율 90% 하향 이후 해마다 올랐고, 아파트는 2025년 전세대출 보증비율 축소, 서울 전역 토지거래허가, 1주택자 전세대출 DSR이 이어진 뒤 2026년에 처음 절반을 넘었습니다. 지금 전세를 구하는 세입자라면 금리보다 보증 가입 가능 여부와 본인의 대출 한도를 먼저 확인하는 편이 실제 선택지를 더 빨리 보여 줍니다.

참고 자료

• 국토교통부, '26년 8월 주택통계 및 '25년 주택 건설실적 통계 확정치 공표 (2026-09-30)
• 국토교통부, '25년 12월 주택통계 (2026-01-30)
• 국토교통부, '24년 8월 주택 통계 (2024-09-30)
• 국토교통부, '23년 8월 주택 통계 발표 (2023-09-26)
• 국토교통부, 범정부 「전세사기 예방 및 피해 지원방안」 발표 (2023-02-02)
• 금융위원회, 「긴급 가계부채 점검회의」 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표 (2025-06-27)
• 국토교통부, 「주택시장 안정화 대책」 발표 (2025-10-15)
• 금융위원회, 「주택시장 안정화 대책」 관련 긴급 가계부채 점검회의와 대출수요 관리 방안 FAQ (2025-10-15)
• 한국은행, 한국은행 기준금리 변동추이 (2026-08-27 변경분까지)
• 한국부동산원, 부동산통계정보시스템 R-ONE