서울 주택 착공과 입주, 3년 시차로 읽는 공급 물량

집값이나 전셋값 기사에 "입주 물량 감소"라는 말이 붙을 때, 그 원인은 대개 올해가 아니라 몇 년 전에 있습니다. 오늘 입주하는 아파트는 몇 년 전에 착공한 아파트이기 때문입니다. 국토교통부 월간 주택통계로 확인하면 서울의 주택 착공은 2023년에 전년의 절반 아래로 떨어졌고, 그 공백이 2026년 들어 준공(입주) 감소로 나타나고 있습니다.

한눈에 보기

기준일은 2026년 9월 30일 국토교통부 「'26년 8월 주택통계 및 '25년 주택건설실적 통계 확정치 공표」입니다. 모두 아파트와 비아파트를 합친 전체 주택 기준이고, 2023년 수치는 2025년 2월 발표된 2024년 12월 통계에 실린 수정치입니다.

인허가, 착공, 분양, 준공은 각각 무엇을 세나

주택 한 채가 통계에 처음 잡히는 것은 인허가입니다. 사업계획승인이나 건축허가를 받은 시점으로, 지을 수 있는 권리가 생겼다는 뜻일 뿐 실제로 지을지는 아직 모릅니다. 그다음이 공사를 시작한 착공, 공동주택이 입주자를 모집하는 분양(승인), 공사가 끝나 사용승인을 받은 준공입니다. 통계표는 준공을 "준공(입주)"이라고 적습니다. 실제로 사람이 들어가 살 수 있는 집이 늘어나는 것은 이 단계입니다.

네 숫자는 서로 다른 시점의 같은 집을 셉니다. 인허가를 받고 착공하지 않는 사업도 있어서 인허가는 착공보다 많고, 착공한 집은 공사 기간이 지나야 준공으로 넘어옵니다. 그래서 오늘의 입주를 설명하는 것은 오늘의 착공이 아니라 과거의 착공입니다. 시장에 미치는 영향도 다릅니다. 인허가와 착공은 미래 공급에 대한 기대를, 준공은 지금 당장 들어갈 수 있는 집의 수를 바꿉니다.

서울 착공은 2023년에 절반 아래로

각 연도의 숫자는 다음 해 12월 통계(이듬해 1~2월 발표)의 전년 비교 칸에서 가져왔습니다. 처음 발표된 숫자보다 늦게 입력된 행정정보가 반영된 값입니다.

서울 착공은 2021~2022년 연 6만 호대에서 2023~2024년 연 2만 6천~2만 8천 호로 줄었습니다. 수도권 전체도 2021년 30만 호에서 2023년 12만 호로 60% 가까이 줄었습니다.

준공 쪽을 보면 시차가 보입니다. 착공이 많았던 2021~2022년의 물량이 준공으로 넘어온 2025년에 서울 준공은 잠정치 5만 4,653호로 다시 늘었습니다. 2025년 3월 국토교통부는 한국부동산원의 입주예정 물량을 근거로 2025년 서울 아파트 입주 예정이 4만 7천 호로 집계 이래 네 번째로 많다고 설명했습니다. 같은 자료에서 2025~2026년 2년 합계는 7만 1천 호였으니, 그때 파악된 2026년 예정 물량은 2만 4천 호 정도였던 셈입니다. 2023년에 줄어든 착공이 2026년 입주 감소로 이어지는 흐름입니다. 이 표에서 착공의 증감은 대략 3년 뒤 준공에 나타납니다. 단지 규모와 공법에 따라 공사 기간이 다르므로 정확한 공식은 아니고, 연간 숫자로 본 경향입니다.

2026년 1~8월: 입주는 줄고, 앞단은 다시 늘었다

2026년 8월 통계에서 서울 준공은 1~8월 누계 2만 5,630호로 전년 같은 기간(3만 1,695호)보다 19.1% 적습니다. 아파트만 보면 2만 1,933호로 23.3% 줄었습니다. 수도권 준공은 8만 75호로 21.6%, 전국은 15만 664호로 27.2% 줄었습니다.

반면 공급의 앞단은 커지고 있습니다. 서울 인허가는 1~8월 3만 9,940호로 40.4%, 착공은 2만 679호로 41.1% 늘었습니다. 8월 한 달 서울 인허가는 1만 1,306호로 전년 같은 달(1,605호)의 7배였습니다. 서울 분양도 1~8월 1만 5,962호로 78.5% 늘었습니다. 지금 늘어난 착공이 입주로 바뀌는 것은 위의 시차를 감안하면 몇 년 뒤입니다. 2026~2027년의 입주 물량은 이미 2023~2024년의 착공으로 대부분 정해져 있다는 뜻이기도 합니다.

입주가 줄면 전셋값이 먼저 반응하는 이유

새 아파트가 준공되면 집주인이 모두 들어가 살지는 않습니다. KDI가 2022년 4월 발표한 「주거비 변화와 주택공급」 분석에 따르면 준공 1년 미만 아파트 가운데 임대로 나온 비중이 전국 17~26%, 서울은 22~42%였습니다. 입주 물량이 많은 해에는 이 비중이 더 컸습니다. 신축 입주는 매매시장보다 먼저 전월세 시장의 공급을 늘리는 셈입니다.

같은 분석은 15개 시도 패널로 지역별 아파트 공급이 1%p 늘면 약 9분기 동안 실질 통합주거비(전세를 월세로 환산한 주거비)가 1.7~2.5% 낮아진다고 추정했습니다. 신규 공급량만으로 수도권 주거비 흐름의 약 46%, 비수도권의 약 79%를 설명했다고 합니다. 2018~2019년 입주가 많았을 때 주거비가 내려갔다가, 입주가 줄면서 다시 올랐다는 것이 그 분석의 결론입니다.

방향을 거꾸로 하면 지금 서울에 적용됩니다. 입주가 줄면 새로 나오는 임대 물건이 줄고, 기존 세입자는 이사할 곳이 마땅치 않으니 재계약을 택합니다. 2026년 8월 통계에서 서울 전세 거래는 1만 7,921건으로 전년 같은 달보다 18.4% 줄었고, 1~8월 서울 전월세 거래 중 월세 비중은 69.9%였습니다. 이 숫자는 공급 감소와 함께 금리, 대출 규제, 전세사기 이후의 선호 변화가 겹친 결과라서 입주 물량 하나로 설명할 수는 없습니다.

매매가격으로 가는 길은 더 간접적입니다. 전셋값이 오르면 매매가와 전세가의 차이가 줄어 매수 부담이 작아지고, 일부 세입자가 매수로 돌아섭니다. 다만 매매가격은 금리, 대출 한도, 토지거래허가 같은 규제의 영향을 크게 받기 때문에 "입주가 줄면 집값이 오른다"는 말은 다른 조건이 같을 때의 방향일 뿐입니다.

흔한 오해

• "인허가가 늘었으니 곧 공급이 늘어난다." 인허가는 지을 권리일 뿐입니다. 서울 2021년 인허가는 8만 3,260호였지만 2023년 착공은 2만 7,812호였습니다. 인허가가 착공으로 넘어가지 않으면 입주로도 이어지지 않습니다.
• "이번 달 통계가 최종 숫자다." 주택건설실적은 지자체의 늦은 입력, 세대수 변경, 승인 취소로 계속 바뀝니다. 국토교통부는 매달 잠정치를 내고 이듬해 9월에 확정치를 공표합니다. 2025년 수도권 준공은 잠정치 16만 6천 호에서 확정치 14만 4천 호로 2만 2천 호 줄었습니다. 2025년 9월 이전에는 임시사용승인 등 일부 물량이 중복 집계됐기 때문이고, 2025년 10월 통계부터 최초 사용승인일 기준으로 바뀌었습니다. 위 표의 2025년 서울 준공 잠정치에도 이 중복이 일부 들어 있을 수 있습니다.
• "준공 물량이 곧 순증 주택 수다." 재건축·재개발은 기존 주택을 헐고 짓기 때문에 준공 물량에서 멸실된 주택을 빼야 실제로 늘어난 집입니다. 서울처럼 정비사업 비중이 큰 곳일수록 둘의 차이가 큽니다.

직접 확인하는 법

• 월간 수치: 국토교통부가 매달 말 「○월 주택통계」 보도자료를 냅니다. 대한민국 정책브리핑 보도자료에서 "주택통계"를 검색하면 첨부 PDF의 참고 표에 시도별 인허가·착공·분양·준공이 당월과 누계로 나옵니다.
• 확정치: 매년 9월 말 보도자료에 전년도 확정치가 함께 실립니다. 2026년 9월에 2025년 확정치가 나왔고, 2026년 확정치는 2027년 9월에 나올 예정입니다.
• 입주 예정 물량: 한국부동산원이 앞으로 2년간의 공동주택 입주예정 물량을 발표합니다. 착공 통계와 달리 단지별 입주 예정 시점을 모은 자료라서 가까운 1~2년을 보는 데 유용합니다.

정리

서울 주택 착공은 2021~2022년 연 6만 호대에서 2023~2024년 연 2만 6천~2만 8천 호로 줄었고, 그 공백은 2026년 1~8월 서울 준공 19.1% 감소로 나타나고 있습니다. 신축 입주의 상당 부분이 전월세 시장으로 나오기 때문에 입주 감소는 전셋값에 먼저 압력을 줍니다. 2026년 들어 서울 인허가와 착공은 40% 넘게 늘었지만, 이것이 입주로 바뀌는 데는 몇 년이 걸립니다. 공급 기사를 읽을 때는 그 숫자가 인허가인지, 착공인지, 준공인지부터 확인하면 시점이 정리됩니다.

대출 규제가 주택 수요에 미치는 영향은 가계부채와 DSR에서 이어서 볼 수 있습니다.

참고 자료

• 국토교통부(정책브리핑), '26년 8월 주택통계 및 '25년 주택건설실적 통계 확정치 공표 (2026년 9월 30일)
• 국토교통부(정책브리핑), '25년 12월 주택통계 (2026년 1월 30일)
• 국토교통부(정책브리핑), '24년 12월 주택통계 (2025년 2월 5일)
• 국토교통부(정책브리핑), '23년 12월 주택 통계 발표 (2024년 1월 30일)
• 국토교통부(정책브리핑), '22년 12월 주택 통계 발표 (2023년 1월 31일)
• 국토교통부(정책브리핑), 서울 아파트 입주물량, 예년보다 많고 앞으로도 충분할 것 (2025년 3월 14일)
• KDI(정책브리핑), KDI 현안분석 '주거비 변화와 주택공급' 브리핑 (2022년 4월 28일)