서울 아파트 평균 13억 7천만 원, 중위 10억 7천만 원의 차이

"서울 아파트 평균 13억"이라는 숫자를 보면 서울에서 집을 사려면 13억 원이 있어야 한다고 생각하기 쉽습니다. 그런데 같은 통계표에 실린 중위가격, 즉 서울 아파트를 가격순으로 줄 세웠을 때 한가운데 있는 아파트 값은 10억 7,100만 원입니다. 둘의 차이는 약 3억 원입니다. 한국부동산원 월간 주택가격동향의 최신 수치로 서울 아파트 한 채 값이 지금 얼마인지, 권역별로 얼마나 다른지, 1년 전·5년 전과 어떻게 비교해야 하는지 정리했습니다.

한눈에 보기

한국부동산원 전국주택가격동향조사 2026년 8월 조사 기준입니다. 조사대상기간은 8월 1일~31일, 조사기준일은 9월 1일, 공표일은 9월 15일입니다. 부동산원은 매달 15일에 전달 조사 결과를 공표하므로, 이 글이 나간 뒤 공표된 달의 숫자는 R-ONE에서 바로 확인할 수 있습니다(아래 '직접 확인하는 법').

강북권역은 도심권(종로·중·용산), 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원), 서북권(은평·서대문·마포)의 14개 구, 강남권역은 서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악)과 동남권(서초·강남·송파·강동)의 11개 구입니다. 흔히 말하는 '강남 3구'만이 아니라 한강 이남 전체라서, 강남권역 평균에는 금천·관악 같은 상대적으로 낮은 가격대 구도 함께 들어 있습니다.

이 평균은 무엇의 평균인가

부동산원 월간 조사는 전국 아파트 37,619호를 표본으로 정해 두고 매달 그 표본의 가격을 매깁니다. 조사자는 표본 아파트에 그달 실거래가 있으면 적정성을 검토해 그 가격을 쓰고, 없으면 같은 단지의 유사 거래와 매물 가격, 그것도 없으면 최근 거래와 매물·시세·중개업소 의견을 참고해 가격을 정합니다. 그래서 평균 매매가격은 그달 실제로 팔린 아파트의 평균이 아니라, 표본 아파트 전체에 매긴 가격의 평균입니다.

이 차이는 중요합니다. 실거래 평균은 그달 비싼 단지 거래가 몰리면 집값이 그대로여도 올라가지만, 부동산원 평균은 정해진 표본을 매달 평가하므로 거래 구성의 영향을 덜 받습니다. 대신 표본을 새로 짜거나 가중치를 조정하면 수준이 한꺼번에 바뀔 수 있습니다. 이 점은 아래에서 다시 다룹니다.

평균이 중위보다 3억 원 높은 이유

중위가격은 줄 세운 한가운데 값이라 극단값의 영향을 받지 않지만, 평균은 모든 값을 더해 나누므로 아주 비싼 아파트가 있으면 끌려 올라갑니다. 서울 아파트가 얼마나 한쪽으로 치우쳐 있는지는 부동산원의 5분위 가격으로 보입니다. 표본을 가격순으로 다섯 묶음(각 20%)으로 나누고 묶음별 평균을 낸 값입니다.

다섯 묶음 평균을 다시 평균하면 13억 6,967만 원으로 서울 전체 평균과 거의 같습니다. 가운데 묶음인 3분위 평균(10억 8,470만 원)은 중위가격 10억 7,100만 원과 비슷한데, 5분위 하나가 30억 원을 넘으면서 전체 평균을 3억 원가량 위로 끌어올립니다. 5년 전인 2021년 8월에는 5분위 평균이 21억 8,942만 원, 1분위 평균이 4억 3,709만 원으로 배율이 5.0배였습니다. 비싼 아파트와 싼 아파트 사이 간격이 그만큼 벌어졌다는 뜻이고, 평균과 중위의 차이도 같은 이유로 커졌습니다.

그래서 "보통 서울 아파트 한 채"가 궁금하다면 평균보다 중위가격이 더 가까운 답입니다. 반대로 권역별 비교에서 평균÷중위 배수가 강남권역 1.25배, 강북권역 1.18배로 다른 것은 강남권역 안에 초고가 단지가 더 많이 섞여 있다는 신호로 읽을 수 있습니다.

1년 전·5년 전과 비교하면

1년 전은 2025년 8월, 5년 전은 2021년 8월 조사입니다. 지수는 같은 조사의 아파트 매매가격지수(2026년 6월 = 100)로, 서울은 2025년 8월 91.7, 2021년 8월 90.1에서 2026년 8월 102.3이 됐습니다. 1년 전 서울 평균은 12억 3,236만 원, 중위는 9억 2,400만 원이었고, 5년 전 평균은 11억 1,925만 원, 중위는 9억 4,800만 원이었습니다.

1년 비교에서는 평균과 지수가 비슷하게 움직였지만, 5년 비교에서는 서울 평균이 22.4% 오르는 동안 지수는 13.6%만 올랐습니다. 어느 쪽을 믿어야 할까요. 부동산원은 통계표마다 "평균(중위)가격은 표본구성 및 재고량 변화에 따른 가중치 조정, 상위단위 산정방식 변경 등으로 변동이 발생되어 지역 내 가격 변동률을 산정하는 데 활용하는 것은 적절하지 않음"이라고 적어 둡니다. 가격이 얼마나 올랐는지는 같은 표본의 가격 비율로 만든 지수로 보고, 평균·중위는 그 시점의 가격 수준을 볼 때 쓰라는 뜻입니다.

그림의 점선은 지수를 2026년 8월 평균가격에 맞춰 거꾸로 환산한 값입니다. 평균가격 선에는 계단이 몇 군데 있습니다. 2019년 1월에는 서울 평균이 한 달 만에 12.9% 뛰었지만 같은 달 지수는 0.4% 내렸고, 2021년 7월에는 평균이 9억 2,813만 원에서 11억 930만 원으로 19.5% 뛰었지만 지수는 0.8% 올랐습니다. 이런 달을 끼고 평균가격으로 상승률을 계산하면 실제보다 크게 나옵니다. 5년 비교의 기준인 2021년 8월은 이 계단 뒤라서 그 영향이 빠져 있는데도 평균과 지수가 9%포인트 가까이 벌어집니다. 같은 기간 서울 5분위(상위 20%) 평균은 21억 8,942만 원에서 30억 382만 원으로 37.2% 오른 반면 1분위 평균은 4억 3,709만 원에서 4억 2,221만 원으로 3.4% 내렸습니다. 비싼 아파트가 더 많이 오르면 산술평균은 크게 움직이지만, 표본 하나하나의 가격 비율을 기하평균하는 지수는 그보다 덜 움직입니다.

소득으로 따지면 몇 년 치인가

집값을 소득과 비교하는 대표 지표가 PIR(Price to Income Ratio)입니다. 국토교통부 2024년도 주거실태조사(전국 6.1만 가구 표본, 2025년 11월 발표)에 따르면 자가가구의 연소득 대비 주택가격 비율은 전국 6.3배, 수도권 8.7배(중위수)입니다. 이 PIR은 집을 가진 가구가 사는 집의 가격(아파트·연립·단독 모두)을 그 가구의 연소득으로 나눈 값이라, 서울 아파트를 새로 사려는 사람이 체감하는 부담과는 다릅니다. 국토부가 서울만 따로 낸 PIR은 이 보도자료에 없습니다.

그래서 아래는 공식 PIR이 아닌 단순 계산입니다. 국가데이터처 2025년 가계금융복지조사에서 2024년 가구소득은 평균 7,427만 원, 중앙값 5,800만 원입니다. 서울 아파트 중위가격 10억 7,100만 원을 전국 가구소득 중앙값으로 나누면 18.5배, 평균가격을 평균소득으로 나눠도 18.4배입니다. 소득을 한 푼도 쓰지 않고 18년 넘게 모아야 하는 금액이라는 뜻입니다.

가나 씨 부부는 가상의 인물이고, 저축액은 계산을 위한 가정입니다. 실제로는 대출을 끼고 사므로 모으는 기간은 줄지만, 그만큼 원리금 상환이 소득을 잡아먹습니다. 대출로 얼마를 빌릴 수 있는지는 소득과 DSR 규제가 정하므로 DSR·LTV·DTI 계산법을 함께 보면 현실적인 예산이 나옵니다.

흔한 오해

• "서울 평균이 1년 사이 1억 3,753만 원 올랐으니 내 집도 그만큼 올랐다." 평균은 30억 원대 고가 아파트에 끌려가는 숫자입니다. 가운데 20%의 평균은 1년 사이 9억 3,362만 원에서 10억 8,470만 원으로 1억 5,108만 원 올랐지만, 가장 낮은 20%는 3억 9,356만 원에서 4억 2,221만 원으로 2,865만 원 올랐습니다. 내 집이 어느 구간에 있느냐에 따라 체감이 전혀 다릅니다.
• "평균가격이 5년간 22% 올랐다." 위 그림처럼 평균가격에는 표본 구성 변화로 생긴 계단이 섞여 있습니다. 상승률은 매매가격지수로 계산하는 것이 부동산원이 권하는 방법입니다.
• "부동산원 평균은 실거래가 평균이다." 표본 아파트에 조사자가 매긴 가격의 평균입니다. 국토교통부 실거래가 신고 자료의 평균과는 숫자가 다를 수 있습니다.

직접 확인하는 법

1. 부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE에서 전국주택가격동향조사 → 월간 → '지역별 매매 평균가격_아파트'와 '지역별 매매 중위가격_아파트' 표를 열면 서울·권역·시도별 값이 천 원 단위로 나옵니다.
2. 같은 조사의 '5분위배율_아파트' 표에 분위별 평균가격이 함께 있습니다.
3. 변동률은 '매매가격지수_아파트' 표로 계산합니다. 두 시점 지수를 나눈 뒤 1을 빼면 됩니다.
4. 매달 15일 부동산원 보도자료 게시판에 월간 보고서 PDF가 올라오며, 보고서 '주택가격' 장에 평균·중위가격 표가 있습니다.

정리

2026년 8월 조사 기준으로 서울 아파트 평균 매매가격은 13억 6,989만 원, 중위가격은 10억 7,100만 원입니다. 상위 20% 아파트의 평균이 30억 원을 넘어 평균을 끌어올리므로, 보통의 서울 아파트 한 채 값으로는 중위가격이 더 가깝습니다. 1년 사이 오름폭은 평균과 지수 모두 11%대였지만, 더 긴 기간을 비교할 때는 평균가격 대신 매매가격지수를 써야 표본 변화에 따른 착시를 피할 수 있습니다.

참고 자료

• 한국부동산원, 2026년 8월 전국주택가격동향조사 보도자료·월간 보고서 (조사기준일 2026-09-01, 공표 2026-09-15)
• 한국부동산원 R-ONE, 지역별 매매 평균가격·중위가격_아파트, 5분위배율_아파트, 매매가격지수_아파트 (2016년 1월~2026년 8월, 2026-10-05 조회)
• 한국부동산원, 전국주택가격동향조사 조사개요·조사방법 (2026-10-05 확인)
• 대한민국 정책브리핑(국토교통부), 「2024년도 주거실태조사」 결과 (2025-11-16)
• 대한민국 정책브리핑(국가데이터처), 2025년 가계금융복지조사 결과 (2025-12-04, 2024년 소득 기준)